어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

이 책은 장사로 성공하기 위해 알고 있어야 할 모든 것을 알려준다. 저자는 창업 시 알아야 할 업종별
핵심 키워드와 연령대별 자금대별 창업 성공 전략, 아이템 개발과 입지 선정 및 권리금 분석, 점포의
상권과 입지를 분석하는 법, 유동인구 및 골목상권의 성쇠를 파악하는 법, 권리금과 가맹사업, 점포 운
영 및 마케팅 전략, 운영 개선 전략과 업종 전환 및 매도 전략 등을 꼼꼼하게 알려준다.

어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

▣ Short Summary
최근 2년에 걸친 최저임금의 급격한 인상과 과도한 임대료 상승으로 인해 소자본 창업시장이 허덕이고
있다. 또 고임대가로 인해 젠트리피케이션도 벌어지는 상황이다. 여기에 더해 2020년도에 들자마자 코
로나 19로 인해 창업시장뿐만 아니라 경제 전 분야에 걸쳐서 심각한 타격을 입고 있다.
참고로 공기가 없으면 숨을 쉴 수가 없다. 돈도 마찬가지다. 돈이 없으면 살 수가 없다. 돈이 없으면
인간으로서 최소한의 자존심을 지킬 수가 없고, 의식주는 물론 다른 사람들에게, 나라와 사회에 그리
고 자식과 친척들에게도 떳떳하지 못하다. 따라서 돈을 벌어야 하되, 떳떳하게 벌고 쓰는 것이 중요하
다. 그렇다면 무엇을 어떻게 해야 돈을 벌 수 있는가? 주식시장이나 부동산시장에서 돈을 벌 수도 있
지만 안정적이지 않다. 그나마 창업이 희망적이다. 하지만 모두 창업해서 돈 버는 것은 아니다. 창업에
대해 제대로 알고 차근차근 준비하면서 한 걸음씩 나아갈 때 비로소 돈을 버는 혜안이 생긴다.
이 책은 장사로 성공하기 위해 알고 있어야 할 모든 것을 알려준다. 저자는 창업 시 알아야 할 업종별
핵심 키워드와 연령대별 자금대별 창업 성공 전략, 아이템 개발과 입지 선정 및 권리금 분석, 점포의
상권과 입지를 분석하는 법, 유동인구 및 골목상권의 성쇠를 파악하는 법, 권리금과 가맹사업, 점포 운
영 및 마케팅 전략, 운영 개선 전략과 업종 전환 및 매도 전략 등을 꼼꼼하게 알려준다.

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어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

▣ 차례
chapter 1 창업 ­ 그래도 창업이 희망이다
01 창업에 ‘돈 되는 보석’이 있다 / 02 창업시장의 흐름과 전망/ 03 틈새시장은 항상 열려있다
chapter 2 창업 성공 전략 ­ 연령대별, 자금대별 창업 성공 전략
01 연령대별, 자금대별 창업은 따로 있는가? / 02 연령대별 성공 창업 전략 / 03 자금대별 성공 창업
전략 / 04 업종별 성공 창업 전략
chapter 3 창업의 핵심 ­ 아이템에 맞는 입지 선정
01 첫째도 입지, 둘째도 입지 / 02 업종별 소비자분석에 따른 핵심 키워드와 적정 입지 / 03 업종별
보완과 경쟁관계에 따른 입지 전략 / 04 업종별 중간저지 전략
chapter 4 아이템 ­ 적정한 창업 아이템 찾기
01 창업 핵심 키워드에 맞는 유망업종을 잡아라 / 02 상권과 입지(위치)별 적정 업종 선정 / 03 상가
규모와 층별 적정 업종 선정 / 04 상호보완 및 경쟁업종에 따른 상가건물 전체의 업종 구성
chapter 5 상권과 입지 ­ 숨어있는 골목상권을 찾아라
01 상권 분석과 입지조건분석이란? / 02 누구도 알지 못하는 진짜 내 점포 상권과 입지 분석하는 법 /
03 아는 사람에게만 보이는 장사목 / 04 작은 가게일수록 상권과 입지가 중요하다 / 05 주거하기 좋으
면 왜 상권은 나쁠까?/ 06 유동인구가 많으면 무조건 좋은 상권일까 ?/ 07 골목상권의 흥망성쇠는 무
엇을 보고 알 수 있을까? / 08 좋은 상권 vs 나쁜 상권 / 09 나에게 맞는 장사 자리는 따로 있다 / 10
찾아야 할 점포 vs 피해야 할 점포
chapter 6 권리금 ­ 뜨거운 감자, 권리금을 잡아라
01 권리금이 대체 뭐길래 / 02 권리금은 어떻게 산정되는 것일까 / 03 적정권리금을 산정하는 방법
chapter 7 창업 숫자 ­ 창업은 숫자가 기본이다
01 가맹본부 예상매출액의 타당성을 확인하는 방법 / 02 골목장사도 사업이다, 숫자로 골목상권 파악
하기 / 03 신도시 등 대단위 아파트단지 상권 분석하기 / 04 점포 크기별 적정 권리금 산정하기 / 05
층별 적정 권리금 산정하기 / 06 얼마나 팔아야 돈 벌 수 있을까? 사업타당성 분석하기 / 07 투자 대
비 수익률에 의한 사업타당성 분석 / 08 손익분기를 이용한 사업타당성 분석
chapter 8 점포 운영 ­ 불경기에도 줄 서는 작은 가게의 비밀
01 작은 가게도 경영전략은 필수다 / 02 장사의 기본기 차이가 매출 차이를 만든다 / 03 손님을 100배
끌어들이는 전략 / 04 골목장사에 효과적인 마케팅 전략 / 05 단골고객을 만드는 장사의 기술 / 06 신
규 고객을 창출하는 데도 요령이 있다/ 07 장사 운이 좋아지는 비결
chapter 9 점포 개선과 매도 ­ 골목상권 살리기
01 포스트 코로나시대의 골목상권 및 지역경제, 어떻게 살릴 것인가 / 02 개별 상가를 살리기 위한 묘
책 / 03 상권 확장 전략으로 상가 살리기 / 04 점포 확장과 다점포 전략 vs 업종 전환과 매도 전략 /
05 점포 폐업 전략

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어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

창업 ­ 그래도 창업이 희망이다
창업에 ‘돈 되는 보석’이 있다
돈 버는 데는 장사가 최고다: 돈을 벌어야 하는 이유는 자명하다. 공기인 돈은 모두가 주인이 되어야
할 것이기 때문에 주인으로서 구실을 해야 하고, 사람으로서 최소한의 품위를 유지하기 위해서이다.
그렇다면 무엇을 어떻게 해야 돈을 벌 수 있는가? 주식시장이나 부동산시장에서 돈을 벌 수도 있지만
안정적이지 않다. 그나마 창업이 희망적이다. 하지만 모두 창업해서 돈 버는 것은 아니다. 창업에 대해
제대로 알고 차근차근 준비하면서 한 걸음씩 나아갈 때 비로소 돈을 버는 혜안이 생긴다.
창업시장의 흐름과 전망
희망이 보이는 창업시장, 당연히 유망업종이어야 한다: 창업시장은 차차 살아날 것으로 보인다. 이는
정부가 경제를 살리기 위해서 전방위적으로 주도하고 있는 정책 및 분위기와 무관치 않다. 물론 전 업
종에 걸쳐서 살아나는 것은 아니다. 사양업종이나 유행업종이 아닌 유망업종이어야 함은 너무도 당연
하다. 더불어 한정된 매장의 효율을 극대화하기 위해 단위 시간당 회전율을 높이거나 테이크아웃을 병
행하거나, 매장에서 두 가지 콘셉트를 복합적으로 운영하는 멀티형 등 하이브리드 업종으로 지속적인
업그레이드를 통해 경쟁력을 갖추어야만 한다. 결국 경기흐름에 편승한 일시적 유행업종보다 ‘안정’과
‘실속’을 갖춘 업종이면서, 웰빙ㆍ여성ㆍ신세대ㆍ오락ㆍ레저 등과 연관된 유망업종이면 좋다.
틈새시장은 항상 열려 있다
레드오션 속에서 틈새시장 찾기: 레드오션은 이미 잘 알려져 있는 시장, 현재 존재하는 모든 산업을
일컫는데, 이 시장은 게임의 법칙이 지배하고 있고 점유율을 높이기 위해 무자비한 경쟁을 하기 때문
에 ‘레드오션’이 되어 버린다. 그러나 그 속에도 틈새시장은 얼마든지 있다. 이곳에서 성공하기 위해서
아이템의 차별화만이 능사는 아니다. 아이템에 맞는 입지 선정이 더 중요하다. 하지만 경쟁점과의 경
쟁에서 경쟁우위를 점하기 위해서는 우선적으로 아이템의 차별화가 필요하다는 것을 알기 바란다.
블루오션으로 틈새시장 찾기: 블루오션은 알려지지 않은 시장, 즉 현재 존재하지 않아서 경쟁에 의해
더럽혀지지 않은 모든 산업을 말한다. 블루오션에서 시장 수요는 경쟁에 의해 얻어지는 것이 아니라
창조에 의해서 얻어지기 때문에 엄청난 기회가 존재한다. 블루오션의 기회는 2가지 전략을 통해서 발
굴할 수 있다. 첫째, 생산ㆍ유통 시스템의 변화로 인한 틈새시장 발굴이다. 둘째, 시장의 니즈는 있는
데 공급자가 없는 경우이다. 이러한 경우 시장의 니즈를 충족시켜 주면 상당히 큰 성과를 낼 수 있다.
하지만 블루오션 전략이 마냥 좋은 것만은 아니다. 예비 창업자들이 새로운 시장을 개척하기도 어렵거
니와 설령 개척하더라도 너도 나도 뛰어들어 공멸하는 경우가 비일비재하기 때문이다.
퍼플오션으로 틈새시장 찾기: 퍼플오션은 레드오션과 블루오션을 조합한 신조어로써, 발상의 전환과
기술 개발, 서비스 혁신 등을 통해 기존과 다르게 창출된 시장을 말한다. 블루오션의 개척 위험부담을
최소화하고 레드오션의 문제점으로 지적되는 차별화 측면을 강조하는 전략이다. 블루오션과 퍼플오션

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어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

은 치열한 경쟁의 공간인 레드오션에서 벗어나고자 하는 사람들이 지향하는 곳이라는 공통점이 있으나,
이 둘 사이에는 큰 차이가 존재한다. 블루오션은 범인들은 근접할 수 없는 영역이지만, 퍼플오션은 약
간의 개선을 통해 누구나 도달할 수 있는 영역이다. 또 블루오션이 고비용 혁신이라면 퍼플오션은 저
비용 혁신이다. 즉 블루오션은 멀리 떨어져 있지만 퍼플오션은 눈에 보이는 곳에 존재한다.
소비시장의 양극화에서 틈새시장 찾기: 경기침체로 인해 소비자들의 소비패턴이 변했다. 실용성을 중
시하는 구매패턴이 정착되고 있는가 하면, 일부 계층은 더욱더 고가 명품을 선호하고 있는데, 소자본
창업자들은 대중성을 기반으로 하는 저가 소비시장을 겨냥해 창업해야 한다. 그런데 여기서도 유의해
야 할 점이 있다. ‘저가격’이라고 해서 ‘저품질’을 의미하는 것으로 오해해서는 안 된다. 소비자들은 저
렴하면서도 고품질의 소비를 추구하는 소위 ‘가치소비’를 한다는 것을 명심해야 한다.

창업 성공 전략 ­ 연령대별, 자금대별 창업 성공 전략
연령대별 성공 창업 전략
자금 한계가 있지만 업종 제한이 없는 20대 중반~30대 중반: 모든 업종 창업이 가능하다. 자금력이
있다면 당연히 주요고객과 연령대가 비슷한 업종을 창업하는 것이 좀 더 낫다. 바람직한 것은 자금 한
도 내 업종을 고려하되, 젊고 육체적으로도 건강하므로 당장 안정적인 수익이 보장되는 업종보다는 장
래를 바라볼 수 있는 성장 가능 업종을 선택하는 것이 좋다. 따라서 소자본 점포형 업종이나 인터넷
비즈니스업을 포함한 무점포형 업종이 도전해볼 만한 업종이라고 할 수 있다.
자금력도 있고 업종 제한도 적은 30대 중반~40대 중반: 비교적 자금력을 갖추어 업종 제한은 적다.
하지만 주요고객과 연령대가 비슷한 업종을 창업하는 것이 낫다. 외식업은 전문음식업이 적합하며 패
스트푸드도 가능하고, 도소매업은 의류 등 선매품목과 생필품 모두 가능하며, 서비스업은 규모 있는
기술 서비스업이나 오락ㆍ교육 서비스업을 할 수 있다. 바람직한 것은 장래성보다는 안정성을 담보하
는 업종(소위 ‘유망업종’)을 선정하되 고객연령층을 감안하여 창업하는 것이다.
자금력은 있지만 업종 제한이 있는 40대 후반 이후: 20~40대 창업과는 달리 업종 선택에 있어서 제한
이 있을 수밖에 없다. 40대 후반 이후 창업하기에 좋은 업종은 아래와 같다. ① 직접 운영하기보다는
관리만 하는 업종 - 아르바이트 활용이 쉬운 사업, 가족과 함께 할 수 있는 사업, 인맥 활용이 가능한
사업 등이 이에 속한다. 노하우를 습득한 전문음식점, 셀프세차장이나 카 복원(도색 등) 사업, 대형 노
래방이나 PC방, 모텔 등 숙박업, 고시원(독서실은 일부 지역, 예로 노량진 등이 적합) 등이다. ② 자격
증, 전문지식을 이용한 서비스업종 - 대형화, 전문화되어 관리가 가능한 업종이 좋다. 부동산중개업은
포화상태이지만 그래도 확실하게 중개목표, 타깃을 정하여 입지한다면 승산이 있다.
자금대별 성공 창업 전략
5,000만 원대 이하의 자금으로 창업 가능한 업종은 20~30대 중반 연령대에 적합하며, 소자본 점포형
업종이나 무점포형 업종, 그리고 인터넷 비즈니스업 등이 있다. 5,000만~1억 원대의 자금으로 창업이
가능한 업종은 외식업과 생활필수품, 그리고 소규모 용역 서비스업 등이고, 불가능한 것은 첫째, A급지
를 요구하는 선매품은 불가능하다. 둘째, 대형화를 요구하는 기계장치 서비스업과 일부 전문음식업도
불가능하다. 한편 1억~2억 원대 자금으로 불가능한 업종은 거의 없다. 선매품 창업이나 기계장치 서

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어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

비스업 창업도 가능하다. 다만 본인의 연령에 맞는 업종을 선택하는 지혜가 필요하다.

창업의 핵심 ­ 아이템에 맞는 입지 선정
첫째도 입지, 둘째도 입지
창업은 창업자(서비스나 마케팅 능력 등), 아이템, 입지(장소), 자금 등 4요소가 어우러져 이루어진다.
그중 창업의 성패를 가르는 핵심은 바로 아이템에 맞는 입지 선정에 있다. 경기나 업종 불문, 매출을
결정하는 가장 중요한 요소는 상권과 입지이다. 특히 불경기에는 더욱 심하게 그 중요도가 드러난다.
업종별 소비자분석에 따른 핵심 키워드와 적정 입지

업종별 보완과 경쟁관계에 따른 입지 전략
편의점은 A급지가 적정 입지다. 그런데 혼자서만 창업하는 것은 아니지 않은가. 경쟁점이 A급지에 이
미 입점해 있다면 어찌해야 할 것인가. 이처럼 입지 수준별 적정 업종 구분도 중요하지만, 업종별 보
완과 경쟁관계에 따른 입지 전략, 즉 경쟁점이 모여 있는 곳에서 창업해야 하는 업종인지 경쟁점이 있
으면 안 되는 업종인지의 구분도 매우 중요하다. 모든 업종의 적정한 상권과 입지는 이 두 가지를 합
쳐서 알아야 비로소 올바른 분석이 된다는 것을 명심하기 바란다.
경쟁점이 모인 곳에서 창업해야 하는 업종: 중소형 전문음식업과 선매품은 서로 모여 있어야 상호 시
너지효과로 인해 장사가 잘된다. 먹자골목이나 의류매장 거리가 있는 이유가 바로 이것이다. 참고로

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어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

음식업 중 커피와 호프 및 분식류는 원칙적으로 경쟁점을 피해야 하는데, 시 외곽의 카페 거리에서 보
듯이 커피 전문점은 특색을 달리하여 모여 있으면 시너지효과가 있기도 하다. 한편 커피 전문점은 입
지와 분위기가 차별화 요소이므로 점포 규모 또한 중요하다.
경쟁점을 피해서 창업해야 하는 업종: 패스트푸드(커피, 호프 포함), 생필품, 소규모 서비스업 등이다.
생필품은 500세대 독점 필요하며, 소규모 서비스업 중 피아노, 미술 등 유치부 대상 학원과 세탁소,
미용실 역시 500세대 독점 필요하다. 한편 피부 관리실, 네일아트점 등은 1,500세대 독점 필요하다.
참고로 기술 서비스업인 카센터, 공작기계 등은 경쟁업종이 모인 곳에서도, 경쟁업종을 피해서도 창업
이 가능하다. 왜냐하면 기술이 가미되어 있어 소비자가 찾아오기 때문이다.

아이템 ­ 적정한 창업 아이템 찾기
창업 핵심 키워드에 맞는 유망업종을 잡아라
유망업종은 참신한 아이템이나 독특한 아이템에 있지 않다. 참신한 아이템은 유행업종으로 전락할 확
률이 높고, 독특한 아이템을 개발한다면 그 이상 좋을 것이 없겠지만 개발에 많은 노력과 시간 그리고
자금이 소요되며 설령 개발했다고 해도 시장성이 없어 아예 사장될 수 있는 등 위험부담이 크다. 결국
유망업종이란 기존의 업종을 약간씩 변형한 것들이다. 즉 전문화와 차별화를 시킨 것이다. 한편 유앙
업종을 창업 핵심 키워드에서 찾아야 함은 너무도 당연한데, 창업 핵심 키워드는 다음과 같다. ‘합리적,
편의적, 웰빙으로 대표되는 건강 환경, 여성, 신세대, 오락, 레저, 배달, 차별화’
상권과 입지(위치)별 적정 업종 선정
모든 업종은 그 업종에 맞는 상권과 입지가 있다. 반대로 말하면 상권과 입지조건에 따라서 거기에 맞
는 업종이 있다는 것이다. 상권과 개별점포의 입지에 따라 적정한 업종을 살펴보자.
① 도심권: 유동인구가 많아 모든 업종이 가능하다 - 도심권은 근처의 직장인뿐만 아니라 도처에서 젊
은이들이 모여들어 다양한 연령층을 이루므로 타깃을 정해서 전문점을 하면 성공한다. 이곳은 어떤 업
종이든 가능하지만, 투자비 차이가 두드러지므로 투자 대비 수익률을 따져서 정하는 것이 좋다.
② 역세권: 상권 특성에 따라 적정 업종이 따로 있다 - 대부분의 업종이 잘 된다. 그런데 이러한 역세
권을 유심히 분석해보면 몇 가지 상권별로 업종의 특성이 드러나는데, 그런 상권과 업종 특성에 맞게
업종을 선정하면 좋다. 첫째, 음식업이나 주류 취급점이 호황(총 점포수 대비 음식업 비율이 50%선)인
상권에서는 오락서비스업이 동반 호황을 누린다. 반면에 의류점을 포함한 판매업은 부진하다. 이와 같
은 상권의 유동인구를 분석해보면 여성과 남성의 구성비는 거의 비슷하며, 연령대는 20~30대가 많다.
신림 상권, 신촌 상권, 잠실 신천 상권, 대학로 상권 등이 이에 속한다. 특이한 것은 강남역 상권도 오
락유흥상권에 속하나 여성의류를 포함한 여성 관련 판매업도 잘되는 특징이 있다.
둘째, 의류ㆍ잡화 등 판매업종이 호황인 상권(총 점포 수 대비 의류 등 판매업 비율이 40% 내외)에서
는 미용실 등 여성 관련 서비스업이 동반 호황인 반면에 음식업은 부진하며, 특히 한식은 불황을 면치
못한다. 이 상권은 여성의 비율이 70% 내외이며 10~20대의 연령층이 대부분을 차지한다. 연신내 상
권, 문정동 상권, 목동역 상권, 이대 상권, 성신여대 상권, 압구정 상권 등이 이에 속한다.

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어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

셋째, 음식업 40% 내외, 의류ㆍ잡화 등 판매업 30% 내외, 기타 서비스업의 비율이 30% 내외로 업종
분포가 이루어진 상권은 10~20대와 30~40대 직장인 및 주부들이 어울려 업종이 적절하게 분포되는
곳이다. 미아 상권, 양재 상권, 노원역 상권, 영등포 상권, 청량리 상권 등이 이에 속한다. 그중 영등포
와 청량리 상권은 의류업의 비중이 높은 상권이다. 넷째, 신도시 상권은 음식 관련업이 50% 내외로
비중이 높다. 산본 상권과 평촌 범계역 상권, 분당 서현과 정자 상권, 일산 정발산역 주변 상권 등이다.
참고로 산본 상권은 의류 관련업이 호황이며, 음식업은 약간 고전하고 있기는 하다.
③ 대학가 상권: 제한적인 업종 - 저가격 전략이 먹히는 상권으로, 그런 전략을 펼 수 없는 전문적인
업종은 신중하게 선정해야 하며, 경쟁점과 비교해 경쟁력 우위에 있다면 당연히 선정하면 된다.
④ 아파트단지 내 상권: 생필품과 소규모 서비스업이 적정 - 소ㆍ중ㆍ대형 아파트단지별로 호황인 업
종도 다르다. 우선 공통적으로 페스트푸드류 등 음식업 일부, 식료품, 정육점, 세탁소 등의 생활필수품,
기술을 밑천으로 하는 업종이 잘 된다. 소형 아파트로 일정 세대 수 이상이 거주하는 경우는 유아용품
점과 놀이방과 미용실이, 중형 아파트는 각종 어린이 학원과 문구점 등이 잘 된다. 그러나 대형 아파
트단지는 생활필수품 이외에는 어려운 상권이다. 소비를 거주지 부근에서 하지 않기 때문이다.
⑤ 주택지 상권: 상권 규모와 지역별 특성에 따라 다르다 - 주민의 성별, 연령층, 세대 수, 소득 수준
에 따라 다양한 업종이 분포되어 있다. 하지만 역세권과는 달리 전 업종에 걸쳐 장사가 잘되는 것은
아니다. 음식점 중 노하우가 있는 전문점은 주택지 대로변에서나 일부 먹자골목에서 호황이기도 하다.
당연히 주택지 상권에서도 A급지는 업종에 상관없이 잘되는 편이라는 점은 여느 상권과 다르지 않다.

상권과 입지 ­ 숨어있는 골목상권을찾아라
골목상권의 흥망성쇠는 무엇을 보고 알 수 있을까?
상권 분석은 무엇을 보고 할 수 있는가. 상권은 대체적으로 지형지세가 낮은 곳에 형성이 되는데, 이
곳은 대중교통망도 좋다. 더불어 밀집도도 중요하다. 소비자는 거리가 가깝다고 이용하는 것이 아니며,
번성한 상권으로 가서 소비한다. 특히 먹고 마시고 쇼핑은 더욱 그러하다. 당연히 상가 전체가 죽은
상권인지 번성하는 상권인지 등을 파악해야 사업 실패를 줄일 수 있다. 상권 전체를 분석한 이후, 번
성하는 상권에서 개별 점포의 입지조건 분석을 하여 입지조건이 유리한 점포를 구해야 한다.
번성하는 상권은 지대가 낮고 배후지가 깊은 곳에 있다: 지형지세를 보면 상권 형성 여부를 알 수 있
다. 지형이란 높고 낮음을 일컫는데, 바로 낮은 곳에 상권이 형성된다. 그런데 도로변은 모두 낮은 곳
에 있다. 그렇다면 모든 도로변이 상권이란 것인가. 아니다. 바로 지세까지 보아야 한다. 지세란 땅의
형세를 말하는데, 어느 한쪽으로 집중되는 곳에 상권이 형성된다. 그래서 상권은 지형지세를 보고 어
느 한쪽으로(대개 골짜기) 집중되면서 도로를 끼고 있는 낮은 곳에 형성된다.
역세권을 보라. 강남역이든 교대역이든 사당역이든 신림역이든 모두 그 일대에서 가장 낮은 곳이다.
이곳은 또한 도로가 사방팔방으로 이어지면서 대중교통망 연결성이 좋다. 그리고 주택지는 낮은 곳이
면서 배후지가 깊은 곳에 상권이 형성되는데, 일반적으로 생활편의시설(전통시장, 대형슈퍼, 대중교통
등)이 있어서 그 지역 일대 사람들이 저절로 모이는 곳이다.

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어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

아래 왼쪽의 그림을 보라. 낮은 곳에 도로가 있고 주택지에 들어가는 골목길이 곳곳에 있다. 그런데
어떤 골목은 무슨 업종을 선택해도 장사가 안 되는가 하면, 어떤 골목은 상권이 활성화되어 있다. 그
이유가 무엇일까? 답은 간단하다. 골목을 이용하는 배후지 세대 수에 의해 결정된다.
A상권은 배후지가 깊으면서도 골짜기 양쪽에서 주민들이 모이므로 상권이 크게 형성되어 있다. 참고로
배후지 세대와 점포 숫자는 맞물려 간다. 만약 배후지 세대가 1만 여 세대라면 그 상권 내 점포 숫자
는 100여 개에 이르며, 상권력이 강해서 활성화되어 있다. 물론 골목길과 도로변에 줄지어 있는 C급
지 업종은 이 점포 숫자에서 제외한다. 왜냐하면 상권을 단절시키기 때문이다.
근처에 있는 B상권은 배후지가 얕으면서 한쪽에서만 모이므로 배후지 세대가 A상권보다 적다. 약 4천
~5천 세대에 점포 숫자가 40~50개라면 이 상권은 주택지 상권 중 좋은 편이다(서울의 경우 보통 주
택지 상권이라면 이러한 곳이 대다수이다). 하지만 A상권보다 상권력이 약해서 A상권과 B상권과의 경
계선에 거주하는 사람들은 A상권을 이용할 확률이 높다. 때문에 A상권은 장래에도 상권의 성장성을
기약할 수 있지만, B상권은 장래에도 답보상태에 있을 확률이 높다.

그림1(158쪽)

그림2(261쪽)

권리금 ­ 뜨거운 감자, 권리금을 잡아라
권리금이 대체 뭐길래
권리금이란 무엇인가?: 권리금은 입지 선점에 대한 프리미엄으로, 통상 상가 권리금, ‘바닥 권리금’(점
포의 장소적 이점), ‘영업 권리금’(장기간 영업하면서 확보한 고객 수, 명성, 노하우 등의 이점), ‘시설
권리금’(건축물의 구조 변경, 내부 인테리어, 잡기ㆍ비품 등 시설 설치비) 등이다. 권리금 산정 기준은
‘1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 점포 크기 및 시설비 등을 감안하여 평가한다.’
권리금 회수기회 보호와 배제 및 권리금의 성격: 건물주와 권리금은 원래 별개였다. 건물주는 임대료
만 제때에 받으면 그 점포에 대해 어떠한 권한도 행사해서는 안 된다. 하지만 건물주들이 실제 점포주
와 창업자간에 점포를 인계인수할 때 각종 조건을 내걸어 계약을 무산시키는 경우가 허다하게 발생했
고, 이 점을 해결하려고 2015년 상가건물임대차보호법을 개정하면서 건물주에게 권리금 회수기회 보
호 의무를 규정하게 된다.[제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)] 다만, 아래에 명시된 제10조 제1항
각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 회수 기회 보호를 배제 받는다.

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어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

‘① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이
거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공
한 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ⑤ 임차인이 임
차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가
멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ⑦ 임대인이 다음 하나의 사유로 목적 건물의 전부 또
는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 (가) 임대차
계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로
고지하고 그 계획에 따르는 경우 (나) 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가
있는 경우 (다) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으
로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’

창업 숫자 ­ 창업은 숫자가 기본이다
골목장사도 사업이다, 숫자로 골목상권 파악하기
지속적으로 분석하고 연구해야 할 상권은 바로 역세권과 주택지 상권이다. 주택지 상권은 가장 쉽게
접하고 이용할 수 있는 상권이며, 대부분 적은 자본으로 장사를 시작한다. 그만큼 시작하기가 쉽고 자
주 만날 수 있는 상가이기 때문에, ‘나도 웬만큼은 이 상권에 대해 알고 있다.’고 착각하는 경우가 많다.
하지만 막상 접해보면 그렇지 않다. 어느 지역 상권보다 파악하기 어려운 것이 바로 주택지 골목상권
이다. 이유가 무엇일까? 그 상권만의 특성과 발전성 여부를 파악하기가 어렵기 때문이다.
하지만 방법이 없는 것은 아니다. 우선 상권이 번성할 수 있을지 알기 위해서는 그 상권 내에 있는 점
포 수를 기준으로 파악하면 된다. 지역에 따라 약간의 차이는 있지만, 대개 버스정류장이나 지하철역
을 끼고 있는 도로변, 전통시장 입구 등에 상권이 크고 작게 형성되어 있다. 이때 어떤 지역에서는 버
스정류장이나 지하철역 부근에 점포가 제일 많고, 또 어떤 지역에서는 전통시장 입구 상권이 제일 클
수도 있다. 당연히 번성하는 점포 수가 많은 상권에 들어가야 한다.
주택지 상권 점포 숫자와 상권력: 주택지 상권에서도 상호 상권력이 다르게 나타나는데, 모여 있는 점
포 숫자에 의해 상권력이 다르다. 점포 숫자가 많다는 것은 배후지 세대 수가 많다는 것을 의미한다.
이처럼 점포 숫자와 배후지 세대 또는 이용고객 수는 상호 유기적인 관계에 있다. 점포 숫자로 상권력
을 파악하는 근거는 배후지 세대와 서로 맞물려가기 때문이다. 위에 있는 오른쪽 그림을 보라.
① 점포 수가 70~80개 이상이면 번성하는 주택지 A급 상권 ­ 점포 전면의 길이가 6m 이상 되는 점
포는 많지 않다. 1층에만 점포가 있는 것이 아니라 2층과 지하에도 점포가 있기 때문에 점포 숫자가
70~80개 이상이라면 사방 60~70m가 상가로 이어져 있는 주택지 중심상권이다. 배후지 세대는 7천
~8천 세대에 이른다. 이러한 상권은 서울시에도 몇 개밖에 되지 않는다. 지방도시에는 거의 없다. 그
림을 보면 A점포가 있는 곳이 주택지 A급 상권이다. 이 상권의 A점포는 A급지로 역세권의 B급지 수
준으로써 평당 임대가가 1,200만 원 안팎, 33㎡일 경우 권리금이 8천만 원 내외이다.
② 점포 수가 40~50개이면 번성할 가능성이 있는 주택지 B급 상권 ­ 주택지 상권의 대부분이 이러한
상권이다. 그림에서 보면 B점포가 있는 주택지 B급 상권이다. 이러한 주택지 상권은 A급지와 B, C급

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어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

지 간의 차이가 심하다. 이러한 상권의 배후지 세대 수는 3천~4천 세대에 이른다. 따라서 나름 먹자
상권이 형성된다. 본 상권의 A급지는 그 상권의 목이라서 장사가 잘 되지만, B, C급지는 상권규모 자
체가 작기 때문에 장사가 잘 되지 않는 답보상태에 있다. 이는 주택지 A급 상권보다 한 단계 떨어지는
상권이다. B점포는 이 상권의 A급지로 점포가 70~80개인 상권의 B급지 수준으로써 평당 임대가 800
만 원 안팎, 33㎡일 경우 권리금 4천만 원 안팎이다.
③ 점포 수가 20~30개인 골목상권이면 장래가 불투명하다 ­ 주택지에는 이런 골목상권이 많다. 그림
에서 보면 C급 점포가 있는 곳이 주택지 C급 상권으로, 주부나 어린 학생들을 상대로 필수품을 판매
하는 점포가 대부분이다. 이러한 골목은 배후지 세대수가 2천 세대 내외로 먹자상권이 형성되지 않는
다. 이는 주택지 B급 상권보다 한 단계 떨어지는 상권이다. C점포는 이 상권의 A급지로 점포가
40~50개인 상권의 B급지 수준으로써 평당 임대가 400만 원 안팎, 33㎡일 경우 권리금 2천만 원 안팎
이다. 이러한 상권의 대부분 점포는 답보상태이며 권리금 또한 1천만 원 이하가 대다수다. B, C급지는
아예 무권리도 많다. 이러한 골목에서도 패스트푸드와 생필품 그리고 일반서비스업은 가능하다.

점포 운영 ­ 불경기에도 줄 서는 작은 가게의 비밀
작은 가게도 경영전략은 필수다
작은 가게라도 사업은 사업이다: 작은 점포도 사업체이기 때문에 체계적인 경영이 필요하다. 소비자를
잡고 유지하기 위해서는 직원 관리, 고객 관리, 상품 관리, 자금 관리 등 점포 관리를 철저히 해야 하
고, 점포가 부진할 때에는 점포 활성화 전략을 강구해야 한다. 여기서 점포가 부진하다는 것은 매출액
과 수익성이 3개월 이상 나아지지 않는 경우를 일컫는다. 활성화 전략을 시행했는데도 불구하고 3개월
이상 점포의 회생기미가 보이지 않으면 바로 업종변경이나 매도전략으로 들어가야 한다.
불황기 매출 올리기 전략: 불황기에는 입지가 좋은 곳에서 장사를 하든 나쁜 곳에서 하든, 모두 영업
이 부진하다. 그런데 우리가 알아야 할 것은 이런 악조건 하에서도 입지가 좋은 점포는 호경기 때보다
전반적으로 매출이 하락하기는 하지만 여전히 잘된다는 사실이다. 이처럼 창업에서는 입지가 생명이다.
특히 불황기에는 더욱 그렇다. 여하튼, 입지가 좋든 나쁘든 여러분이 이와 같이 침체의 늪에 빠져 있
다면 어찌할 것인가. 침체기를 극복하는 방법론을 살펴보자.
첫째, 초보창업자들이 흔히 저지르기 쉬운 실수가 인건비 등 제반 경비를 줄이려 하는 것이다. 그러나
이는 오히려 점포 자체를 희생불능으로 몰고 갈 확률이 높다. 사업은 그 자체가 모험과 도전정신을 내
포하고 있다. 그렇다고 방만한 운영을 하라는 것은 절대 아니다. 정도(正道)로 어려움을 뚫고 나가라는
것이다. 예를 들어 인건비를 줄이는 것보다는(점포 분위기가 극도로 침체된다) 차라리 점포의 어려움
을 극복해 나가기 위해 전력투구하는 것이 좋다.
둘째, 사업 침체를 불가항력적인 외부적인 요소(사회전반적인 불경기 등)에만 돌려서는 안 된다. 대신
점포의 문제점을 차례차례 진단해서 그 해결책을 찾아야 한다. 상권 자체가 쇠퇴기에 있는지, 아니면
점포 입지와 업종이 과연 적합한 것인지, 그리고 경쟁점포와의 경쟁력 우위를 지키고 있는지를 조사해
야 한다. 애초에 경쟁점포를 파악하고 장사를 시작했지만 막상 부딪쳐보니 경쟁력에서 뒤지는 경우도
있고, 자기 점포보다 더 강력한 경쟁점포가 새로이 출현하는 경우도 있다. 이때에는 경쟁점과의 경쟁

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어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

력 유무를 따져보아야 하는데, 입지조건과 점포크기 등을 비교해야 한다. 그도 아니면 고객 서비스 등
점포 관리상의 문제점이 없는지를 파악해야 한다.
셋째, 상권 입지와 업종의 적합성, 경쟁점포와의 경쟁력, 그리고 점포 관리에 있어서 모두 문제가 없는
데도 점포가 부진하다면, 마케팅 전략이 잘못된 것이다. 점포가 위치하고 있는 상권이나 취급하는 업
종에 맞지 않는 마케팅 전략을 구사한 것은 아닌지 재점검해 보아야 한다. 예를 들어 가격 전략이 유
용하다고 판단하여 강남지역 상권에서 저렴하게 판매했다면 그것이 먹히겠는가. 아무튼 위와 같이 점
포를 진단하여 문제점이 발생하면 해결하는 데에 집중하기 바란다.

점포 개선과 매도 ­ 골목상권 살리기
포스트 코로나시대의 골목상권 및 지역경제, 어떻게 살릴 것인가
최근 2년에 걸친 최저임금의 급격한 인상과 과도한 임대료 상승으로 인해 소자본 창업시장이 허덕이고
있다. 또 고임대가로 인해 젠트리피케이션도 벌어지는 상황이다. 여기에 더해 2020년도에 들자마자 코
로나 19로 인해 창업시장뿐만 아니라 경제 전 분야에 걸쳐서 심각한 타격을 입고 있다. 따라서 정부와
자치단체는 코로나 19로 변화된 환경에 맞게 전환할 수 있도록 지역경제를 지원해야 한다.
정부와 민간기관의 골목상권 살리기: 소비패턴의 변화와 대형마켓의 등장 등 유통시장 변화로 중소형
점포 중심의 골목상권 쇠퇴와 지역경제 낙후, 이로 인한 지역공동체의 붕괴현상이 나타나고 있다. 이
러한 문제점을 해결하고자 그동안 정부나 지방자치단체의 지원은 꾸준히 있어왔다. 일례로, 중소벤처
기업부 산하기관인 소상공인 시장진흥공단이 낙후화된 상권을 살리기 위해 심혈을 기울이고 있으며,
전통시장과 골목상권 살리기 예산을 집행하고 있다. 하지만 지금까지는 시장현대화 예산 집행에만 치
중하였고, 골목상권을 살리겠다는 의지는 빈약하기 이를 데 없었다. 그리고 또 이러한 지원도 결국 지
방자치단체가 집행하는바, 조직을 갖춘 상인회 및 번영회에 대한 지원에 머물러, 골목상권의 특수성을
고려한 포괄적이고 거시적인 자금 및 컨설팅 지원은 없었다 해도 과언이 아니다.
첫 번째로 골목상권을 살리려면 상점가를 지원할 수 있는 관련법령을 개정해야 한다. ‘상점가조합’을
구성하면 전통시장과 똑같이 각종 지원을 받아 골목상권을 살릴 수 있다. 그동안 상점가조합은 2,000
㎡ 이내에 점포가 50개 이상이면 구성이 가능하였으나, 2018년 1월 30일 유통산업발전법 시행령이 개
정되면서, 30개 이상으로 완화되었다. 그런데 여기서 ‘30개 이상의 도매점포ㆍ소매점포 또는 용역점포
가 밀집하여 있는 지구’란 문구가 문제가 된다. 즉, 흔히 우리가 보는 골목상권은 업종 구성상 여기에
해당되지 않아 지원을 받지 못하고 있다. 따라서 앞으로 골목상권을 살리기 위해서는 ‘도매점포ㆍ소매
점포 또는 용역점포’란 문구를 ‘음식업과 소매업 및 서비스업’으로 변경할 필요가 있다.
두 번째로 골목상권 선정부터 심사숙고해야 한다. 지역 상권 및 지역경제가 침체된 골목을 대상으로
하되, 지원 사각지대의 한계자영업자가 모여 있는 골목상권에 대한 지원이 시급한 실정이다. 즉, 지금
까지 자금 지원이 미치지 못했던 점포 수 30개 미만인 골목상권을 엄선해야 한다는 것이다. 당연히 지
역경제의 근간인 골목상권 살리기를 통한 사회안전망 구축 및 지역경제 활성화가 목표여야 하며, 이는
자금 지원 이외에도 창업전문가로 구성된 컨설팅단이 꾸준히 골목상권살리기에 심혈을 기울여야 함을
의미한다. 골목상권 살리기의 핵심은 5~6개 정도의 점포가 모여 동일 유사업종을 해야 힘을 받게 되

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어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까

고 결국은 그 골목상권 전체가 살아난다. 세 번째로 오프라인 중심의 지역상권을 코로나 19로 변화된
환경에 맞게 전환할 수 있도록 지원해야 한다. 정부의 다양한 포스트 코로나 지원정책을 골목상권을
포함한 지역경제 차원에서 효과적으로 활용할 수 있도록 해야 하는 것이다.
점포 확장과 다점포 전략 vs 업종 전환과 매도 전략
업종 전환과 매도 전략: ① 업종 전환 - 상권이 좋아도 입지가 나쁜 경우나 상권 입지와 업종이 맞지
않아 유사업종으로 변경이 가능할 때, 그리고 경쟁점포와의 경쟁력 상실 때 업종을 변경하는 것이 좋
다. 업종 전환을 시도하는 궁극적 이유는 유동하는 고객의 시선을 붙잡는 점포의 요소가 현저하게 떨
어져 평균매출액의 지속성을 유지하기 어렵고, 경쟁우위를 사수하기 힘들기 때문이다.
② 점포 매도 전략 - 쇠퇴기 상권일 때는 조만간 망하게 되리라는 것이 불 보듯 뻔하다. 그리고 상권
이 좋아도 입지가 나쁜 경우나 경쟁점포와의 경쟁력(입지력) 상실 때 역시 조만간 같은 처지에 놓이게
된다. 이때는 업종 전환보다는 매도를 하는 것이 현명한 처사다. 유사업종으로의 변경도 안 되기 때문
이다. 그리고 적자가 3개월 이상 누적되었을 때 역시 과감히 매도 전략을 강구해야 한다.


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어디서 어떤 장사를 해야 돈을 벌까