2030 부의 지도

우종국 지음 / 북카라반
이 책은 2030을 위한 재테크 기술과 부의 지도를 알려 줌으로써 2030이 재테크에 대한 탄탄한 기초
정립과 투자 근육을 키울 수 있게끔 도와준다. 저자는 금리, 저축, 대출, 은행, 투자, 주식, 펀드, 비트
코인, 공매도, 부동산, 아파트, 청약, 보험, 연금, 노후 대비, 잡테크, 차테크 등등에 대해 사례를 들어
알기 쉽게 설명하면서, 기본에 충실하고, 일상을 잘 채우는 사람이 승자가 된다고 역설한다.

2030 부의 지도
우종국 지음

▣ Short Summary
누구나 부자가 되고 싶어 하며, 금수저가 아닌 일반인이 부자가 되기 위해 해야 하는 과정을 흔히 ‘재
테크’라고 부른다. 그런데 2030이 막상 재테크를 하려니 다음과 같은 여러 생각이 결정을 어렵게 한다.
지금 열심히 저축하는데, 이 방법이 맞는 걸까? 남들은 주식으로 돈을 벌었다는데, 내가 시대에 뒤처
진 것은 아닐까? 누구는 집을 샀다는데, 부동산에 관심을 갖지 않은 내가 이상한 걸까?
참고로 지금 2030 세대는 업무와 일상에서 현실 경제를 온몸으로 만나고 있는데 세상에는 두 부류의
2030이 있다. ‘경제의 기본을 아는 2030’과 ‘결과에만 목매는 2030’이 바로 그것이다. 그런데 2030 가
운데 경제 행위에 있어 실패를 맛보는 다수는 경제의 기본을 모르는 경우다. 벼락치기 공부와 얕은 지
식으로 결과에만 목을 매다 보니 좌절과 실패를 거듭하게 되는 것이다.
이 책은 2030을 위한 재테크 기술과 부의 지도를 알려 줌으로써 2030이 재테크에 대한 탄탄한 기초
정립과 투자 근육을 키울 수 있게끔 도와준다. 저자는 금리, 저축, 대출, 은행, 투자, 주식, 펀드, 비트
코인, 공매도, 부동산, 아파트, 청약, 보험, 연금, 노후 대비, 잡테크, 차테크 등등에 대해 사례를 들어
알기 쉽게 설명하면서, 기본에 충실하고, 일상을 잘 채우는 사람이 승자가 된다고 역설한다.

▣ 차례
머리말 - 야, 너두 부자 될 수 있어
여는 글 - 계란을 한 바구니에 담지 마라 / 포트폴리오: 마음속에 명품 가방 하나쯤 마련하자 / 포트
폴리오 채우기: 학년이 높아지면 가방도 두툼해진다
1장 금리 - 저축과 대출 은행: 거짓말은 아닌데 속은 기분 / 빚: ‘좋은 빚’ 없으면 가난한 사람 / 금리:
0.25퍼센트에 전 세계가 호들갑인 이유 / 복리의 마법: 흐린 기억 속의 그대 / 1ㆍ2ㆍ3금융권: ‘저축 은
행’은 은행이 아니다 / 개인 신용 점수: 모르는 사람이 더 많은, 평생 따라다니는 스펙 / 저축 은행: 스
타벅스가 아니어도 커피는 맛있을 수 있다 / 인터넷 은행: 무인 카페에서 마시는 커피 / 러시앤캐시: ‘색
안경’ 말고 ‘금감원장 안경’으로 보자 / 돈 빌려 달라는 친구: 빌리면 갑, 빌려주면 을 / 대출의 기술: 귀
찮고 힘들수록 금리는 낮아진다 / CMA: 월급 통장처럼 친숙한 증권사 통장 / 통장: 통장 많다는 자랑은

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2030 부의 지도

추억의 드라마에서만 / 은행 창구: 직원의 친절은 공짜가 아니다 / 소비 철학: 인생은 지름신과의 끝없
는 투쟁 / 가계부: 매일 쓰는 반성문 / 영수증: 이제는 ‘경제 이슈’ 아니고 ‘환경 이슈’
2장 투자 - 주식과 펀드 마이너스의 세계: 실연의 아픔보다 견디기 힘든 것 / 주린이: 인생 최초의 투
자에서 번 돈이 화근이다 / 종목: 큰손이 삼성전자를 사는 데는 이유가 있다 / 비트코인: 주식 투자자
가 비트코인 쳐다보지 않는 이유 / 적정 주가: 잘 팔아도 후회, 못 팔아도 후회 / 증권사 객장: 월드컵
한일전도 이보다 흥미롭지 않다 / 공매도: 마이너스 주식 통장 / 펀드: 주식 모르면 닥치고 펀드 /
ETF: ‘펀드’는 벌크 판매, ‘ETF’는 개별 포장 / ELS, DLS: ‘순정남’인 줄 알았는데 ‘괴물남’ / 골프와 주식
투자: 고수일수록 무용담을 아낀다
3장 부동산 - 내 집 마련하기 부동산 투자: 두드리지 않으면 문은 열리지 않는다 / LTV, DTI: ‘T’는 가
운데에 위치한다 / 부동산의 미래: 제조업이 망할수록 도시 집값은 비싸진다 / 상가: ‘조물주 위의 건물
주’도 상위 1%에게만 허락된다 / 아파트: 차도녀의 눈으로 보자 / 빌라: 금이 비싸면 은이라도 사 두
자 / 오피스텔: 1주택부터 사 놓고 눈길을 돌려라 / 청약: 내 집 마련의 전부는 아니다 / 청약 통장: 차
살 계획이 없어도 면허를 따듯이 / 인구: 102만 명 1971년생이 죽어야 집값이 떨어진다 / 영끌: 1주택
자는 집값 오르는 게 달갑지 않다 / 형제자매: 큰아버지는 가족이 아니다 / 실전 집 사기: 1억 원 없어
도 집은 사 두자 / 대지: 하드웨어는 수명이 있지만 소프트웨어는 영원하다 / KB부동산: 쇼핑몰처럼 매
일 아이쇼핑하자 / 부동산 등기부: 700원으로 신상 털기 / 등기부의 배신: 대법원도 ‘먹튀’를 한다 / 고
정 금리 vs 변동 금리: 금리가 높을수록 이득인 대출
4장 보험 - 연금과 노후 대비 보험의 본질: 가진 게 많아지면 지킬 것도 늘어난다 / 자동차 보험: 싼 보험
말고 좋은 보험 들어라 / 종신 보험: 신중히 가입하고 꾸준히 유지하라 / 국민연금: 의심스럽지만 버릴 수
없는 카드 / 연금 저축: 이보다 높은 수익률은 없다 / 실손 보험: 헬스클럽 갈까, 실손 보험 들까
5장 잡테크 - 직장 생활의 기술 잡테크: 불리는 것보다 버는 것이 중요하다 / 취업: ‘취업’부터 하고
‘구직’해라 / 이직: 지금 다니는 회사를 구직에 이용하라 / 공채: 첫사랑이 한 번이듯, 공채도 일생에
한 번 / 성과급: 거짓말은 아닌데 속은 기분이 드는 까닭 / 꼰대: 어디에나 있지만, 영원하지도 않다
6장 차테크 - 참을 수 없는 유혹 중고차: 쏘나타 살 돈으로 벤츠 산다고? / SK엔카ㆍK카: 초록 창에
서 중고차 검색하지 마라 / 수입차: 국산 차만큼 저렴한 수리비의 정체 / 자동차 할부: 차라리 신용 대
출을 이용하라
맺는말 - 기초부터 탄탄히, 투자의 근육을 키우자

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2030 부의 지도

2030 부의 지도
우종국 지음
북카라반 / 2022년 5월 / 285쪽 / 16,000원
여는 글 - 계란을 한 바구니에 담지 마라
포트폴리오 - 마음속에 명품 가방 하나쯤 마련하자
재테크에 정답은 없지만, 하지 말아야 할 것은 있다. 전 재산을 하나의 투자 대상에 ‘몰빵’하지 말아야
한다는 점이다. ‘몰빵 아닌 재테크’의 좋은 사례가 국민연금 기금의 투자 포트폴리오(portfolio)다. 2021
년 6월 말 기준 국민연금 기금(연기금)의 투자 대상과 비율을 살펴보면, 채권(국내+해외)과 같은 안전
자산에 43퍼센트 정도를 투자했다. 주식(국내+해외)에는 46퍼센트 정도를 투자했는데, 10년 전만 해도
비중이 30퍼센트 안팎이었으며, 수익률을 높이기 위해 주식 비중을 꾸준히 늘리는 중이다. ‘채권과 주
식을 제외’한 모든 투자는 ‘대체 투자’에 속하는데, 여기에는 사모 투자, 부동산, 인프라, 헤지 펀드 등
등이 있다. 개인도 국민연금이 하듯 투자 포트폴리오를 만들 필요가 있다. 투자 대상이나 투자 비율을
모두 국민연금과 동일하게 하라는 뜻은 아니다. 투자 대상을 다양하게 하라는 뜻이다.
포트폴리오 채우기 - 학년이 높아지면 가방도 두툼해진다
재테크 연차별 포트폴리오를 간단히 소개하면 다음과 같다. [재테크 1~3년 차] 예금 70~90퍼센트,
펀드 10~30퍼센트 [재테크 3~5년 차] 예금 60~70퍼센트, 펀드 20~30퍼센트, 저축성 보험 0~10퍼
센트, 주식 투자 0~10퍼센트 [재테크 5~7년 차] 예금 50~60퍼센트, 펀드 20~30퍼센트, ELS 0~10
퍼센트, 저축성 보험 0~10퍼센트, 주식 투자 0~10퍼센트 [재테크 7년 차 이상] 부동산 투자를 시작
할 때 - 직장 생활을 7년 동안 유지하고 매월 120만 원 이상을 모았다면 10년 후에는 1억 원 이상을
모았을 것이다. 이때쯤 실수요를 위한 부동산 투자를 시도해 보면 좋다. 현금 1억 원이라면 2억~3억
원대의 빌라를 전세를 끼고 살 수 있는 금액이다. [재테크 10년 차 이상] 노후 대비 10~20퍼센트 부동산을 구매한 이후에도 다시 목돈 모으기 전략이 필요한데, 이때는 많은 투자 상품을 경험해 봤기
때문에 스스로 포트폴리오를 구성할 능력이 될 것이다. 추가적으로 신경 쓸 것은 노후 대비다.

금리 - 저축과 대출
빚 - ‘좋은 빚’ 없으면 가난한 사람
우리는 어릴 때부터 자라면서 부모에게 ‘빚은 나쁜 것’이라는 말을 많이 들어 왔기 때문에 빚을 진다는
것은 인생의 나락으로 떨어지는 이미지로 여기는데, 돈을 모아야 하는 시기에는 소비를 줄이고 저축을
늘려야 하는 것이 맞다. 그런데 종잣돈이 모인 뒤 자산을 불리기 위해선 빚이 필요하다. 이를 ‘레버리
지’라고 한다. 이를테면, 1억 원의 자금에 1억 원의 대출을 합쳐 2억 원의 집을 샀는데 1년 뒤 집값이
3억 원이 되었다고 치자. 2억 원에 산 집을 3억 원에 팔면 1억 원이 수익으로 남는다. 1억 원으로 1억
원을 벌었으니, 연 100퍼센트의 수익률이다. 그런데 빚을 내지 않고, 자신이 모은 2억 원으로 2억 원
짜리 집을 사면 어떨까? 2억 원으로 1억 원을 벌었으니, 연 50퍼센트의 수익률이다.
대출을 활용해 투자했을 때 수익률이 훨씬 높은데, 이를 레버리지 효과라 한다. 물론 레버리지가 항상
긍정적인 방향으로 작용하는 것은 아니다. 이익이 2배일 수도 있지만, 손해가 2배일 수도 있다. 하지

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2030 부의 지도

만 재테크를 하다 보면 레버리지를 활용해야 하는 순간이 온다. 주로 주택을 구매할 때인데, 돈을 모
으는 속도보다 집값이 오르는 속도가 빠르기 때문이다.
복리의 마법 - 흐린 기억 속의 그대
‘복리’란 1,000만 원의 정기 예금을 1년 만기로 가입하고, 2년째에는 원금과 이자를 합쳐 다시 정기 예
금에 가입하는 것이다. 이자가 계속 더해지니 매년 원금이 늘어난다. 반대 개념은 ‘단리’다. 1,000만
원의 정기 예금을 1년 만기로 가입한 뒤, 2년째에는 이자를 제외하고 다시 1,000만 원으로 1년 만기
정기 예금을 가입하는 것이다. 금리가 동일하면 매년 만기 시 받는 원리금은 동일하다.
복리의 효과가 단리에 비해 얼마나 클까? 1,000만 원을 연 10퍼센트 금리의 예금에 1년 만기로 가입하고
복리로 10년 동안 운용한다고 가정해 보자. 계산의 편의를 위해 이자 소득세 등 비용은 없다고 하자. 1년
뒤 원리금(원금 + 이자)은 1,100만 원이다. 2년 뒤 원리금은 1,210만 원이고, 10년 뒤 2,593만 7,424원
이 된다(소수점 이하 버림). 단리적 방식에서는 매년 이자가 100만 원씩 추가되므로 10년간의 이자는
1,000만 원이다. 원금 1,000만 원과 합하면 10년 뒤에는 2,000만 원을 손에 쥐게 된다.
단리 방식과 복리 방식의 차이는 시간이 흐를수록 커지며, 복리의 마법 효과를 보려면 초기에 되도록
많은 금액을 예금에 넣어야 한다. 시간이 길어질수록 효과가 커지기 때문이다. 똑같이 직장 생활을 시
작한 동기라 하더라도 사회 초년생일 때 저축한 금액의 차이가 10~20년 뒤 큰 차이로 나타난다.
1ㆍ2ㆍ3금융권 - ‘저축 은행’은 은행이 아니다
1금융권은 시중 은행, 특히 4대 대형 은행을 지칭한다. KB국민은행, 하나은행, 신한은행, 우리은행이
다. 여기에 외국계인 씨티은행, SC은행과 정책 금융 기관인 IBK기업은행, NH농협은행 등이 포함된다.
규모가 크고 안전성이 높으며, 위기 시 경제 혼란을 막기 위해 정부가 망하지 않도록 돌봐준다.
2금융권은 상호저축 은행, 새마을금고, 수협은행(수협), 신용협동조합(신협), 신용 카드 회사, 리스 업
체, 벤처 캐피털 등을 말한다. 안전성은 1금융권에 비할 바가 못 된다. 서비스 경쟁력도 뒤지는 상황
에서 위험성이 내포된 2금융권이 예금을 유치하려면 어떻게 해야 할까? 1금융권보다 유리한 금리를 제
시하면 된다. 5,000만 원 이하 소액을 예금에 들려는 사회 초년생이라면 2금융권은 이용할 만하다.
5,000만 원을 언급한 이유는, 예금보험공사에서 1금융권이든 2금융권이든 5,000만 원 이하 예금과 적
금에 대해선 금융사가 망하더라도 예금보험공사가 대신 물어 주기 때문이다.
3금융권은 흔히 들어 본 ‘러시앤캐시’, ‘바로드림론’ 같은 대부 업체를 말한다. 3금융권은 고객으로부터
예치하는 수신 기능(예금과 적금)이 없다. 수신 기능이 없는 3금융권은 자금을 2금융권 등에서 빌려
다시 고객에게 대출하므로 기본적인 조달 금리가 높다. 또한 3금융권 입장에서는 신용 낮은 고객이 돈
을 못 갚을 확률이 높아지므로 손해율까지 감안해 높은 금리로 대출을 해 줄 수밖에 없다.
개인 신용 점수 - 모르는 사람이 더 많은, 평생 따라다니는 스펙
개인의 신용 등급 또는 신용 점수는 금융 거래에서 사람을 판단하는 주요 잣대다. ‘나는 돈을 한 번도
빌린 적이 없고, 빚과는 담을 쌓은 바른 생활 인간형이니 신용 점수가 높을 것이다.’라고 착각할 수 있
다. 그러나 은행 입장에서 대출을 전혀 해 보지 않은 사람은 신용을 알 수 없다. 그렇다면 자신의 신용
점수를 올리기 위해 주기적으로 소액 대출을 반복해야 할까? 그럴 필요까진 없다. 신용 카드만 연체하

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2030 부의 지도

지 않으면 신용 점수는 저절로 좋아진다. 신용 카드는 과소비를 부른다는 이유로 현금 결제만 한다면
신용 점수를 쌓을 수 없다. 신용 점수는 개인이 금융사와 얼마나 원만한 관계를 유지하는지를 알 수
있는 척도다. 금융사와 아무런 커뮤니케이션을 하지 않으면 신용 등급은 ‘무등급’이 될 것이다. 신용
카드 외에 휴대폰 요금, 가스ㆍ수도ㆍ전기료 등을 연체하지 않는 것도 중요하다.

투자 - 주식과 펀드
마이너스의 세계 - 실연의 아픔보다 견디기 힘든 것
‘하이 리스크, 하이 리턴’ 또는 ‘노 리스크, 노 리턴’은 위험 없인 수익도 없다는 뜻인데, 투자를 하면
서 절절히 느끼는 말이다. 변동성이 있는 금융 상품에 투자해 본 역사가 전혀 없는 사람이라면, ‘내 돈
이 마이너스가 된다.’는 것에 심리적 충격이 클 수 있다. 따라서 투자에 나설 때는 마인드 컨트롤 훈련
이 필요하다. ‘머리는 차갑게 가슴은 뜨겁게’라는 말이 있는데, 일반적인 사회생활에는 이 덕목이 어울
리지만, 투자에 나설 때는 ‘차가운 머리’만 필요하다. ‘뜨거운 가슴’은 투자의 방해꾼이다.
주린이 - 인생 최초의 투자에서 번 돈이 화근이다
돈은 늘 부족하게 느껴지고, 그러다 보면 소득을 올리기 위한 궁리를 하는데, 이때 시선이 모아지는
곳이 ‘투자’의 세계이다. 부동산은 단위가 너무 커서 엄두를 못 내고, 소액으로 할 수 있는 것을 찾다
보면 주식 투자에 이르게 된다. 그런데 주식은 영원히 오르지는 않는다. 언젠가는 떨어지게 되어 있다.
장기 상승장이더라도 하루, 일주일 단위로 끊어서 보면 단기적으로는 가격이 오르락내리락하면서 움직
이며, 단기 조정장이 닥치면 이것이 일시적인 조정인지 대세 하락의 시작인지 판단하기 어렵다.
주식에서 돈을 버는 사람은 주가 하락기에 주식을 사 모으며 때를 기다린 뒤 대세 상승기에 처분해 목
표한 수익률을 달성한다. 반대로 돈을 잃는 사람은 남들이 ‘돈 벌었다’는 말을 듣고 뒤늦게 대세 상승기
의 막바지에 주식을 사는데, 그는 주식을 싸게 사 모은 사람의 이익을 실현시켜 주는 사람이다. 포커 판
에서 꾼들에게 돈을 잃어 주는 호구다. 그럼 쌀 때 사 놓은 뒤 비쌀 때 팔면 되는 것 아닌가라고 단순하
게 생각할 수 있다. 그런데 일반인은 주식 가격이 쌀 때와 비쌀 때를 판단하기가 쉽지 않다.
종목 - 큰손이 삼성전자를 사는 데는 이유가 있다
어떤 종목을 살지 잘 모를 땐 2가지 방법이 있다. 첫째는 펀드를 쪼개서 하나의 주식 종목처럼 개별
포장한 ETF(상장 지수 펀드)를 사는 것이다. ETF는 자산 운용사가 만들어 거래소에 상장하며, ETF에는
여러 가지 상품이 있는데, 코스피 지수에 투자하거나, 원유 관련 주식에 투자하거나, 삼성과 같은 대기
업 계열사들에 투자하는 등의 상품을 설계한다. 이처럼 ETF에는 상품이 많으며, 그중에서도 코스피 지
수에 투자하는 상품을 고르면 ‘인덱스 펀드’에 투자하는 것과 효과가 같다. 인덱스 펀드란, 개별 종목
이 아닌 특정 지수(index), 예를 들어 코스피나 코스닥 등의 등락과 움직임을 같이하는 펀드인데, 종목
전체의 평균에 투자하면 개별 종목이 가진 리스크를 줄이는 효과가 있다.
두 번째 방법은 잘 알려진 기업의 주식, 즉 우량주를 사는 것이다. 삼성전자, 현대자동차, LG화학, 기
아자동차, 포스코, 네이버, 카카오 같은 종목들이다. 우량주에 투자하면 유리한 이유는 뭘까? 만약 글
로벌 주식 시장이 한꺼번에 폭락해 국민연금과 자산 운용사들이 보유한 주식을 대거 팔아 치우고 현금
화했다고 치자. 이후 주가가 회복되면 국민연금과 자산 운용사들은 손에 든 현금으로 다시 주식을 사

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2030 부의 지도

야 하는데, 어떤 주식을 살까. 삼성전자, LG화학, 현대자동차, 포스코 같은 대기업 주식부터 살 수밖에
없다. 우량주는 주가가 떨어지더라도 조금의 고통은 있겠지만, 회복 불가능한 상태가 되지 않는다. 한
편 주식 투자 경험이 쌓이면, 자신의 판단으로 주식 종목을 고르게 될 것이다. 그렇지만 알면 알수록
아리송한 것이 주식이다. 내가 생각하는 것과 다른 투자자들이 생각하는 것이 다르기 때문이다. 이를
테면 현대자동차가 제네시스 브랜드로 멋진 자동차를 출시했고 인기가 좋다는 것을 보고 ‘현대차 주식
을 사야지.’라고 생각할 수 있다. 그런데 현대차 주가는 멋진 자동차를 출시한 것과 별개로 움직인다.
주가는 히트 상품 때문에 오르는 것이 아니라 그 회사의 사업이 성과를 내는가, 새로운 사업의 전망이
밝은가 같은 거시 지표 등에 의해 움직이는 경우가 많다.
아무튼 ‘나의 생각’이 아니라 ‘대중의 생각’이 중요하다. 주식 투자 경험이 쌓이면 대중이 특정 뉴스에
어떻게 반응하는지 감이 올 것이다. 자신의 취향에 맞는 저예산 영화를 봤는데, 재미있고 감동적이었
다. 그런데 다른 관객들도 그렇게 생각할까? 다른 관객들도 자신과 동일한 생각을 가졌다면 블록버스
터가 되었을 것인데, 흥행에 실패했다면 자신의 취향이 대중의 취향과 거리가 있다고 볼 수 있다.
비트코인 - 주식 투자자가 비트코인 쳐다보지 않는 이유
2017년 비트코인 광풍이 불었다. 몇 달 동안 상승세가 연일 지속되니, 사 놓기만 하면 돈을 벌었다.
입소문이 나면서 너도나도 비트코인 투자에 나섰다. 그러나 영원히 오르는 투자 상품은 없다. 비트코
인도 마찬가지다. 당시의 비트코인 투자를 보면 주식 투자의 ‘묻지 마 투자’와 동일했다. 당시 20대 들
은 “우리가 어디 가서 이런 투자로 돈을 벌 수 있겠냐.”고 했고, 정부가 투자 자제를 요청하면서 주가
가 조정을 받자 “젊은이들이 돈을 벌 기회를 차단했다.”며 정부를 원망했다.
비트코인을 비롯한 암호화폐는 주식 투자와 무엇이 다를까? 차익 실현을 목적으로 한다면 행태적으로
다를 바가 없다. 그런데 주식 투자와 암호화폐 투자 사이에는 본질적 차이가 존재한다. ‘주가는 신도
모른다.’는 말이 있지만, 그것은 단기적 변동에 대한 것이고, 10년 이상의 장기적 주가 흐름은 어느 정
도 예상해 볼 수 있다. 미국의 테슬라, 아마존 등의 주가가 오르는 것은 10년 뒤에 전기 차와 온라인
상거래가 대세가 되리라는 전망을 기반으로 하고 있다. 그러나 암호화폐는 장기적 전망을 할 수 없다.
주식 투자를 해 본 사람 입장에서는 비트코인이라는 것이 적금이나 주식, 채권, 펀드, 보험, 부동산처
럼 하나의 ‘투자 카테고리’가 아니라 코스닥의 한 ‘종목’으로 느껴진다. 암호화폐를 사 놓고 가격이 오
르기만을 바라는 것은 로또를 사 놓고 1등에 당첨되기를 바라는 것과 다를 바가 없다.
펀드 - 주식 모르면 닥치고 펀드
펀드는 전문가가 주식을 대신 운용해 주는 상품이다. 펀드가 주식에 직접 투자하는 것보다 좋은 점은
주가에 일희일비하지 않고 저축하듯 일정액을 불입하면 된다는 점이다. 본질적으로는 ‘투자’지만 행태
적으로는 ‘저축’에 가깝기 때문에 대하는 마음가짐이 달라진다. 주식에 직접 투자하는 것은 심장이 두
근거리기 때문에 제정신으로 투자를 할 수 없다는 점, 조금만 오르면 가격이 하락할까 봐 금방 팔아
버리는 조급함, 마이너스가 된 이후에는 더 큰 손실을 보면서도 팔지 못하는 회피 심리 때문에 어렵다.
펀드는 그런 심리적 어려움을 전문가에게 맡기는 것이다. 종류는 다음과 같이 나눠 볼 수 있다.
① 주식형 vs 채권형 - 대개 펀드라고 말할 땐 주식형 펀드를 말한다. 주식형 펀드와 채권형 펀드가
혼합된 것을 혼합형 펀드라고 부른다. 펀드에 가입하려고 하면 상품 설명서를 확인해 나의 자산이 어
디에 얼마만큼 투자되는 것인지 확인할 필요가 있다. ② 거치식 vs 적립식 - 거치식은 목돈을 한꺼번

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2030 부의 지도

에 맡겨 두는 방식이고, 적립식은 일정한 기간마다 돈을 투자하는 방식이다. 펀드 투자의 장점으로 ‘장
기 적립식 투자’가 가능하다는 점을 들곤 하는데, 주가가 장기적으로 상승한다는 가정하에 매월 주식
을 매입하면, 단기 조정 기간은 주식을 싸게 매입할 기회가 되기 때문이다. 주가가 영원히 하락하진
않는다고 가정하면 투자 기간이 길어질수록 이익을 낼 확률이 높은 투자 전략이다. ③ 액티브 vs 인덱
스 - 코스피 지수처럼 특정 지수(index)를 하나의 종목처럼 추종하는 펀드를 ‘인덱스 펀드’라고 하고,
특정 종목들만을 편입해 시장 평균 이상의 수익률을 추구하는 펀드를 ‘액티브 펀드’라고 한다. ④ 공모
펀드 vs 사모 펀드 - 불특정 다수에게 판매하는 것을 ‘공모 펀드’, 특정한 사람에게 판매하는 것을 ‘사
모 펀드’라고 한다. 과거에는 사모 펀드를 특정 계층의 전유물처럼 여겼지만, 금융 당국이 금융 발전의
일환으로 사모 펀드 활성화를 위해 2015년 최소 투자액을 5억 원에서 1억 원으로 낮췄다.

부동산 - 내 집 마련하기
부동산 투자 - 두드리지 않으면 문은 열리지 않는다
부동산에 관심 없는 사람은 아무도 없다. 집은 투자 대상이기 전에 삶의 기본 터전이기 때문이다. 집
은 어떻게 사는 것일까? 무수한 경우의 수가 있겠지만, 내가 집을 구매한 사례를 소개해 볼 테니 참고
하기 바란다. 내가 집을 산 것은 2009년 9월로, 서른다섯 살 때다. 나는 재수해서 대학에 들어갔고 영
화 교육 기관, 영화 제작 현장을 거치며 20대의 많은 시간을 보냈다. 그러다 보니 서른을 눈앞에 둔
스물아홉 살이 되어서야 비로소 취업을 준비했다. 다행히도 서른 살을 두 달 반 앞둔 시점에 가까스로
언론사 취업에 성공했다. 취업해서 5년 반 동안 모은 돈으로 서울 서쪽 지역의 80제곱미터대(20평대,
공급 면적 기준) 아파트를 샀다. 전세를 끼고 또 어머니의 돈을 빌렸지만, 내 명의였다.
내가 집을 산 것은 2009년 9월로, 미국에서 리먼 사태가 터진 2008년 9월 15일(미국 시간 9월 14일)
로부터 1년이 된 시점이었다. 당시 급락했던 부동산 가격은 2009년 초부터 서서히 회복했는데, 6개월
정도 빨리 샀다면 5,000만 원은 더 싸게 살 수 있었겠지만, 투자에서 그런 후회는 아무 소용없는 짓이
다. 나의 사례가 일반적이라고 할 수는 없다. 우선 내가 서울에서 부모님과 함께 살았기 때문에 전세
를 끼고 집을 살 수 있었다. 나의 사례처럼 전세를 끼고 집을 사는 것을 통칭 갭 투자라 부른다. 지금
은 부모님과 함께 사는 직장인 자녀가 갭 투자로 집을 사기 어려운 조건이 되었다. 하지만 부동산 정
책은 2~3년 사이에도 극과 극으로 바뀌기 때문에 꾸준한 관심은 계속 가질 필요가 있다.
LTV, DTI - ‘T’는 가운데에 위치한다
10억 원짜리 집이 있는데, 은행에서 10억 원을 빌릴 수 있다면 ‘내 돈’ 하나 없이 집을 살 수 있다. 그
런데 은행에서 집값만큼 대출을 해 주지 않는다. 해 주고 싶어도 못 한다. 정부에서 규제하기 때문이
다. 그럼 얼마나 빌릴 수 있을까? 이를 나타내는 수치가 LTV다. LTV가 60퍼센트면 집값의 60퍼센트까
지만 대출이 가능하다. 나머지 40퍼센트는 자기 돈을 갖고 있어야 한다. LTV는 ‘Loan To Value’의 약자
로, 풀이하면 ‘(집의) 가치에 따른 대출’이다. 공식 용어로 ‘담보 인정 비율’이다.
2022년 4월 기준, 투기 과열 지구로 지정된 서울에서는 LTV가 40퍼센트까지로 제한되는데, 서민과 실
수요자에게는 10퍼센트를 추가해 준다. 투기 과열 지구와 조정 대상 지역 내의 ‘다주택자’에게는 LTV
가 0퍼센트로 아예 주택 담보 대출이 금지된다. 한편 DTI는 ‘Debt To Income’의 약자로, 풀이하면 ‘소
득에 따른 대출’이다. 공식 용어로 ‘총부채 상환 비율’이다. 투기 과열 지구인 서울에서는 DTI가 40퍼

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2030 부의 지도

센트인데, 이는 총소득의 40퍼센트 초과액을 원리금 상환으로 쓰지 못한다는 뜻이다. 소득 조건이 맞
지 않으면 LTV가 충족돼도 LTV 한도만큼 빌리지 못한다.
청약 - 내 집 마련의 전부는 아니다
주택을 분양하는 방식은 추첨제, 가점제, 선착순제로 나뉘는데, 대개 공급보다 수요가 많기 때문에 선
착순보다 추첨제와 가점제를 사용한다. 그리고 수도권 등 정부 규제가 심한 곳은 가점제로 정하는 비
중이 높은데, 가점제는 무주택 기간이 길고 부양가족이 많을수록 유리해 젊은이에게 불리하다. 한편
정부의 분양가 상한제 규제 강도가 점점 세지면서 최근 분양하는 아파트는 주변 아파트 시세 대비 낮
은 수준으로 매겨지는데, 정부의 의도는 시세보다 낮은 물량을 공급하면 인근 아파트 가격이 낮아질
것으로 기대하지만, 신규 물량이 미미한 수준이므로 가격 인하 효과가 거의 없다. 대신 신규 분양에
당첨된 사람만 수억 원대의 이익을 보기 때문에 ‘로또 분양’이라고 부른다.
아무튼 청약이 아파트를 사는 유일한 방법이라고 생각하지 않았으면 한다. 특정 지역의 시세가 5억 원
이고, 분양가가 4억 원이라고 가정하자. 매년 청약을 넣었는데, 당첨이 되지 않으면서 5년이 지났다.
그 사이 5억 원짜리 아파트 가격은 10억 원이 되었고, 그 시점의 분양가는 8억 원이 되었다면 어떨
까? 5년 전 이미 지어진 아파트를 5억 원에 사는 게 차라리 나았을 것이다. 한편 생애 최초의 집으로
구축 아파트도 나쁘지 않다. 형편에 따라 전세를 끼고 아파트를 사거나, 아파트가 비싸면 빌라를 사는
식으로 첫걸음을 내딛어 보면 어떨까. 집을 산다는 경험을 한번 해 보면 이후 부동산 재테크에 눈이
넓어지고 지식도 깊어진다. 집을 산 뒤 신축 아파트 일반 청약을 꾸준히 시도해 볼 수 있다.
청약 통장 - 차 살 계획이 없어도 면허를 따듯이
청약만 넣다가 죽을 수도 있지만, 그렇다고 청약 당첨의 기회를 아예 버릴 필요는 없다. 그러니 당장
청약 통장을 만들기 바란다. 청약 통장 관련 제도가 변화하기 때문에 자세한 사항은 따로 검색해 보면
알 수 있다. 일단은 첫 월급을 받으면 청약 통장을 만들자. 부모가 부동산에 관심이 있다면 자녀가 어
릴 때 청약 통장을 만들어 납입해 주는 경우도 많다. 만든 뒤 매월 10만 원가량의 인정 한도만큼 꼬박
꼬박 넣으면 된다. 매월 넣는 것이 귀찮으면 한꺼번에 수년 치를 넣어 줘도 된다. 대신 납부 기간은 월
납입액만큼만 인정된다. 월 납입 인정 한도가 10만 원인 경우, 300만 원을 일시불로 넣어 두어도 1년
이 지나면 120만 원까지만 납입한 것으로 인정된다.

보험 - 연금과 노후 대비
보험의 본질 - 가진 게 많아지면 지킬 것도 늘어난다
보험의 주목적은 삶의 리스크를 대비하기 위한 것이다. 이때 ‘리스크’란 자산, 즉 돈에 관한 리스크다.
어릴 때 이런 기사를 보았다. 피아니스트가 손에 보험을 들었다든지, 소믈리에가 혀에 보험을 들었다
는 뉴스였다. 손을 잃으면 더 이상 원상태로 복구될 수 없는데, 돈이 무슨 소용인가라고 생각했다. ‘사
망 위험도 든든하게 보장한다.’는 보험 광고도 있었다. 내가 죽으면 보험이 무슨 소용일까 싶었다. 지
금 와서 보면 이해가 간다. 피아니스트의 손이나 소믈리에의 혀는 생계 수단이다. 사고나 질병으로 손
이나 혀가 기능을 잃었을 때 급격하게 생활 수준이 하락하지 않게 막으려고 보험이 필요한 것이다.
삶의 리스크란 사망이나 질병, 상해, 노화 등이다. 부수적으로 자동차 사고, 화재 등에 대한 대비도 필

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2030 부의 지도

요하다. 한창 돈을 버는 가장이 갑자기 죽으면 남은 가족은 어떻게 될까? 부인이 전업주부로 살았다면
직업적인 커리어가 없는 상태로 일을 시작해야 한다. 게다가 아이가 어리다면 누군가에게 맡기고 일을
해야 한다. 가장이 생명 보험을 들었다면 보험금이 아이를 키우는 데 큰 기여를 할 것이다(‘보험료’는
가입자가 내는 돈, ‘보험금’은 보험사가 지급하는 돈이다). 노년기에 노동 능력이 없어질 때를 대비하는
것도 필요하다. 생명 보험은 죽음을 대비하고, 연금 보험은 노년의 생계를 대비한다. 질병이나 상해를
대비하는 보험도 목적은 비슷하다. 병원비로 재산을 날리는 것을 막기 위한 것이다.
종신 보험 - 신중히 가입하고 꾸준히 유지하라
종신 보험은 사망을 보장하는 생명 보험에 연금 목적의 적립금을 추가하고, 특약으로 암 보장 등을 넣
을 수 있다. 종신 보험 가입자가 65세에 이르면 자녀는 독립할 나이가 되고, 노부모는 사망하거나 사망
에 가까워진다. 이때는 자신의 사망으로 인한 유족의 생활고 리스크보다 자신의 노화로 인한 리스크가
커지는데, 이때 종신 보험을 연금으로 전환할 수 있다. 생명 보험과 연금 보험을 처음부터 함께 들면 종
신 보험과 비슷한 효과를 낼 수 있다. 한편 종신 보험은 상속세 절세 방안으로도 인기가 있는데, 부모가
보험료를 내다가 사망해 자녀에게 보험금이 지급되면 상속 재산으로 보고 과세한다. 그러나 가입자를
부모로 하고 보험료를 자녀가 내면 부모 사망 시 보험금을 상속 재산으로 보지 않는다.
국민연금 - 의심스럽지만 버릴 수 없는 카드
금수저가 아닌 이상 국민연금은 버릴 수 없는 카드다. 국민연금에 대한 부정적인 견해도 있는데, ‘연금
고갈 우려’와 ‘내가 원할 때 꺼내 쓸 수 없다’는 점이다. 우선 고갈 우려에 대해 살펴보자. 국민연금은
현재 ‘적립식’으로 내가 낸 납부액을 적립해 나중에 돌려받는 구조다. 상대적인 개념은 ‘부양식’으로 적
립된 금액이 고갈됐을 때 지금 들어오는 국민연금 납부액을 실시간으로 국민연금을 받을 사람에게 주
는 방식이다. 연금이 고갈됐다고 국민연금 지급을 멈추는 게 아니라 적립식을 부양식으로 전환하는 것
이다. 다만 이 방식은 심각한 부작용이 예상된다.
1971년생은 인구 통계를 낸 이래 가장 많은 102만 명이다. 참고로 최근 신생아 수는 30만 명이 되지
않는다. 40년 뒤 국민연금 기금이 고갈된 뒤 100만여 명의 국민연금을 30만 명이 부양식으로 부담한다
면 당연히 사회적 갈등이 생길 것이다. 그래서 법률로 지급을 보장한 공무원 연금처럼 국민연금도 법률
로 보장해 달라는 청원이 끊이지 않는다. 참고로 금수저가 아닌 이상 국민연금을 꼬박꼬박 납부해야 하
는 이유가 있다. 국민연금 자체에 ‘부의 사회적 분배’ 기능이 있기 때문이다. 고소득자는 자신이 내는 것
에 비해 상대적으로 적게 받고, 저소득자는 자신이 내는 것에 비해 상대적으로 많이 받는다.
국민연금에 대한 오해 두 번째는 내가 낸 돈을 내가 빼서 쓸 수 없다는 데 대한 것이다. 한 시사 프로
그램에서 보도한 내용이다. 만 59세 가입자가 국민연금 수급 자격을 한 달 앞두고 사망했다. 문제로
지적된 것은 가족이 국민연금으로 한 푼도 받지 못한다는 점이다. 만약 가입자가 한 달이라도 연금 수
급을 개시한 상태에서 사망했다면 그 몫을 배우자가 유족 연금으로 평생 받을 수 있다.
그의 자녀는 “아버지가 평생 부은 돈을 왜 가족이 한 푼도 못 받는가.”라고 분노했다. 어쩔 수 없다.
국민연금을 물이라고 가정하면, 국민연금은 자기 물병에 보관하는 것이 아니라 모두가 이용하는 저수
지에 부은 뒤 65세가 되어 한 바가지씩 떠먹는 물이다. 일종의 공적 부조로 탄생한 개념이다. 만약 납
부 도중에 사망한 사람 몫까지 챙겨 주도록 제도를 바꾼다면, 지금보다 더 많은 재원이 필요하므로 개
인당 납부액은 더 많아지고 수급액은 더 줄어들 것이다. 아무튼 지금으로서는 65세 이전에 사망하면서

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2030 부의 지도

생기는 리스크는 개별적으로 생명 보험을 드는 것으로 대비해야 한다.
연금 저축 - 이보다 높은 수익률은 없다
2012년 근무하던 매체에서 노후 대비 기사를 쓰기 위해 당시 미래에셋생명 은퇴연구소 소장을 인터뷰했
는데, 소장은 연금 저축 이야기를 하다가 이렇게 말했다. “이만한 수익률을 가진 금융 상품은 오로지 연
금 저축밖에 없다. 들지 않을 이유가 없다.” 연금 저축 수익률이 독보적인 이유는 우선 연금 저축이 금융
상품이니 자체 수익률이 있다. 또 그와 별도로 자산 운용 수익률보다 비교도 안 되게 큰 수익이 있으니
‘소득 공제’다. 그럼 ‘소득 공제’란 무엇일까? 1년 동안 직장에서 받은 ‘총급여’에서 ‘소득 공제’를 제외하
면 소득세를 매기는 기준인 ‘과세 표준’이 나오는데, 연금 저축은 ‘소득 공제’가 가능한 상품이었다. 예로
소득세율이 평균 10퍼센트인 급여 소득자가 연 400만 원의 연금 저축에 가입하면, 원래 400만 원의 소
득에 부과될 소득세 40만 원(400만 원의 10퍼센트)을 내지 않아도 된다. 수익률로 따지면 10퍼센트다.
은퇴연구소 소장이 “이런 수익률을 가진 금융 상품은 없다.”고 한 이유가 이것이다.
지금은 연금 저축이 ‘소득 공제’가 아닌 ‘세액 공제’로 바뀌었다. 소득 공제로 하면 소득세율이 높을수
록 절세액이 커져, ‘연금 저축이 부자들을 위한 재테크 수단이냐’는 비난을 들었기 때문이다. 이후 소득
세율과 상관없이 모든 소득자에게 동일하게 10퍼센트 안팎의 공제율을 적용하는 ‘세액 공제’로 바뀌었
다. 연금 저축은 보험사 상품뿐만 아니라 펀드로도 가능하다. 나의 경우 월 20만 원은 ‘연금 보험’으로
보험사에, 10만 원은 ‘연금 펀드’로 증권사에 납부하고 있다. 둘 다 소득 공제 대상이다.

잡테크 - 직장 생활의 기술
잡테크 - 불리는 것보다 버는 것이 중요하다
지금까지 흔히 재테크 카테고리로 분류하는 금리와 주식, 부동산, 보험에 대해 얘기해 보았다. 그런데
가장 중요한 것은 따로 있다. 안정적인 재테크에서 가장 중요한 것은 금융 상품을 잘 고르는 것이 아
니라, 바로 성실한 직장 생활이다. ‘직장 생활이 왜 재테크 가이드에?’라고 생각할 수 있는데, 인간관계
라든지 자기 계발과 같은 내용 말고 경제적인 부분에 한해 살펴보자. 두 가지 이유가 있다.
첫째, 수중에 가진 돈을 마중물로 삼아 투자를 하려면 레버리지가 필요한데, 개인에게 레버리지란 대
출을 뜻하며, 안정적인 소득이 보장되지 않으면 선뜻 빚을 내기가 어렵다. 예를 들어 주택 담보 대출
로 3억 원을 20년 만기로 빌린다면 원금만도 매달 125만 원을 갚아야 하는데, 자신이 30대 중반이고
50대 중반까지 20년 넘게 직장 생활을 할 것이라고 확신한다면 월 125만 원은 감내할 만한 부담이다.
그리고 집을 살 때뿐 아니라 자동차처럼 고액의 소비재를 살 때도 마찬가지다.
돈을 많이 버는 것 같은데도 프리랜서로 일하는 사람이 재테크를 하기 어려운 이유가 여기에 있다. 이
름난 강사나 방송 활동을 하는 사람을 보면 강연료, 출연료를 일반 직장인에 비해 많이 받음에도 소득
의 불확실성이 크기 때문에 선뜻 고액을 대출하기가 어렵다. 아무튼 월급이 많건 적건 안정적인 직장
이 있으면 계획을 세울 수 있고 꾸준하게 실천할 수 있는 재테크 습관을 만들 수 있다.
둘째, 일을 열심히 해서 늘어나는 소득이 재테크 수익률보다 높기 때문이다. 물론 직장 생활에서 일에
대한 보람보다 연봉 액수를 더 중시하는 식으로 주객이 전도되면 안 된다. 연봉 상승을 목표로 이직을

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2030 부의 지도

밥 먹듯이 하다 보면 오히려 조직에 적응하지 못하는 사람, 언제든 조직을 배신할 수 있는 사람으로
보일 수 있다. 한곳에서 적어도 3년 이상은 일해야 일이 돌아가는 원리를 이해하고 창의적인 응용도
해 보며 숙련도를 높일 수 있는데, 잦은 이직은 능력을 키울 기회를 날려 버릴 수 있다. 이직을 통한
커리어 관리는 적절해야 한다. 첫째와 둘째 이유를 가만히 보면, 얄팍한 재테크로 부자가 되겠다는 마
음가짐보다는 일을 열심히 하면서 부가적으로 재테크를 해야 성공할 수 있음을 알 수 있다.

차테크 - 참을 수 없는 유혹
중고차 - 쏘나타 살 돈으로 벤츠 산다고?
재테크 가이드에서 자동차 얘기를 하는 이유는 자동차가 사회 초년생의 재테크에 중대한 장애물이기
때문이다. 자동차에 과도한 지출만 하지 않으면 자동차 생활을 즐기면서 재테크도 잘하는 방법이 있다.
큰돈을 들이지 않고 차를 사는 방법은 간단하다. 중고차를 사면 된다. 유튜브를 보면 중고차 관련 콘
텐츠가 많다. 자동차는 생각보다 감가율(새 차를 산 뒤 값이 떨어지는 비율)이 크기 때문에 생산된 지
5년만 넘어도 신차의 반값 아래로 떨어지고, 10년이 지나면 반의반 값, 즉 4분의 1 가격으로 떨어진다.
그런데 10년 된 차임에도 외관이 멋지고 성능도 훌륭한 차가 많다. 지금 ‘그랜저’를 사려면 4,000만
원 정도를 줘야 한다. 그런데 10년 된 양호한 그랜저는 500만~600만 원에 살 수 있다.
중고차가 이렇게 좋은데 왜 사람들이 중고차 사기를 꺼리는 것일까? 바가지를 쓰거나 사기를 당할까
봐 무섭기 때문이다. 그렇다면 어떻게 하면 중고차를 잘 고를 수 있을까? 역시나 관심과 공부가 필요
하다. 자동차라는 상품을 공부하는 데 드는 시간과 에너지만큼 돈을 아낄 수 있다. 금전적 여유가 있
고 자동차 탐구가 귀찮다면 새 차를 사면 된다. 새 차를 살 때는 고민할 게 없다. 모든 제품의 품질이
동일하므로, 원하는 제품을 고르기만 하면 된다. 반면에 중고차는 외관 디자인부터 시작해 엔진, 변속
기, 서스펜션, 브레이크, 타이어 등 자동차의 기술적 요소들을 잘 알고 있어야 한다.
자동차 할부 - 차라리 신용 대출을 이용하라
“중고차도 할부가 돼요?” 결론을 말하자면, 된다. 요즘은 자동차를 현금 주고 사는 사람이 거의 없다.
그런데 시중 금리가 낮지만 자동차 할부는 직장인 신용 대출에 비해 금리가 높은 편이다. 그런데도 자
동차 할부를 이용하는 이유는 자동차를 살 때 판매자가 제공하는 할부를 당연히 써야 한다고 막연하게
생각하기 때문인데, 그렇게 하지 않아도 된다. 직장인 대출을 이용해 목돈을 미리 마련해 두고, 현장에
서 일시불로 현금을 이체해서 차를 사도 된다. 최근에는 앱으로 직장인 대출을 신청하면 실시간으로
계좌에 돈이 입금된다. 중고차를 직접 보러 가서 마음을 정한 뒤 대출을 신청해도 된다.
중고차 매물 안내를 보면 ‘할부 가능’으로 씌어 있는데, 금리는 대개 ‘3.0~6.9퍼센트’ 정도이다. 이 역시
구매자와 판매자의 인식 차이를 이용한 상술이다. 구매자는 ‘3.0퍼센트 정도로 할부 가능하겠네.’라고
생각하지만, 막상 가 보면 ‘고객님에게 적용되는 이율은 6.9퍼센트입니다.’라고 얘기하는 것이 보통이다.
범위로 제시하는 경우는 항상 제공자가 가장 유리한 쪽으로 결론이 난다고 예상해야 한다.


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2030 부의 지도

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