그는 어떻게 부동산 1인 창업으로 10억을 벌었을까?

이 책은 부자들의 사고방식을 집어내 부동산으로 부자가 될 수 있는 방법을 알려준다. 저자는 일반인이 부동산 투자로 돈 벌기 어려운 이유는 자금의 한계로 인한 시간과의 싸움에서 지기 때문이며, 자금의 한계를 깨고 시간과의 싸움에서 이기려면 부동산 사업과 투자 실무를 알아야 한다고 역설한다.

그는 어떻게 부동산 1인 창업으로 10억을 벌었을까?

 

 

▣ 저자 박규남(박프로)

23살에 군대에서 인터넷 쇼핑몰을 통해 마련한 종잣돈 3,000만 원으로 새만금 군산과 여수에 토지 투자를 시작해 현재는 토지 8,000평, 원룸 2동, 상가 등 50억 원 이상의 자산을 보유하고 있다. 부동산의 단점인 고정수입의 부재로 모텔과 각종 사업을 시작했으나 결국 14억 원이란 투자금을 날리고 다시 부동산 투자와 사업으로 1년 만에 재귀하게 된다. 현재는 30개의 매장을 보유한 ‘아빠곰탕’의 대표이자 ‘C&C Consulting Group’의 대표를 맡고 있다. 부동산 투자로 단기간 수익을 내는 방법을 수년간 연구해 그 어디서도 들을 수 없는 박프로만의 노하우가 정립되었으며, 현재는 100% 실전 투자 중심 RIT부동산 1인 창업 과정을 통해 일반 투자자와 부동산 사업자들에게 투자 노하우를 전수하고 있다. 저서로 『이것이 진짜 토지 투자다』, 『땅투자 10단계 절대불변의 법칙』, 『우리는 창업 1년 만에 30억을 벌었다』, 『땅투자의 맥』이 있으며, 미국 아마존 베스트셀러 『부동산 부자들』을 감수 및 번역하였다.

 

▣ Short Summary

부동산 가격에 대해서 현 정부는 어느 때보다 민감하게 반응하고 있다. 종합부동산세율 인상부터 주택담보대출 규제와 임대사업자 세제 혜택 조정까지. 물론 주택시장에 한정해서 쏟아진 대책들이 많지만, ‘이제 부동산으로는 돈 벌기 힘들겠구나’ 하는 생각이 많아지고 있는 것은 사실이다.

 

부동산 시장을 안정화시키고 부의 양극화를 조절하겠다는 신호탄으로 해석되는 9.13 대책이 현 시장에 큰 영향을 주는 것은 사실이다. 이로 인해서 투자를 마음먹었다가 망설이고 있는 사람들도 꽤 많다. 하지만 부유층은 이런 정책에 대한 이해부터가 다르다. 정부 역시 부동산 시장을 활용해 공공의 이익을 창출해야 하는 수요자의 포지션인데 왜 황금알을 깨부수겠는가 하는 생각이며, 이러한 제재는 현명한 이와 그렇지 못한 이의 경계선을 구분 지어주는 분수령이 될 것으로 여기기도 한다.

 

이 책은 부자들의 사고방식을 집어내 부동산으로 부자가 될 수 있는 방법을 알려준다. 저자는 일반인이 부동산 투자로 돈 벌기 어려운 이유는 자금의 한계로 인한 시간과의 싸움에서 지기 때문이며, 자금의 한계를 깨고 시간과의 싸움에서 이기려면 부동산 사업과 투자 실무를 알아야 한다고 역설한다.

 

▣ 차례

프롤로그 - 모두가 우리같이 되기를 원한다

 

1단계 수억 원을 벌어들이는 부동산 1인 창업, 이제 시작이다!

01 평생을 일하면 일개미로 늙어 죽는다

02 부동산 투자 자산가의 꿈은 당장 버려라!

03 남은 인생을 왕처럼 살 것인가, 개미로 죽을 것인가?

[키포인트] 10가지 키포인트

 

2단계 부동산 사업의 기초를 알면 이미 100억 원은 벌었다

01 실패하는 투자 VS 반드시 성공하는 투자

02 무일푼으로 수억 버는 지주작업

03 최고의 수익을 만들어내는 매도의 기술

 

3단계 이제는 실전! 매도 실무의 핵심

01 전화 한 통에 수억 원이 걸렸다

02 끊임없이 돈을 벌어들이는 마법의 마케팅기법

03 쌩초보도 쉽게 할 수 있는 계약 실무

[키포인트] 전문가의 정체

 

4단계 무에서 유를 창조하는 부동산 1인 창업! 부의 정상은 우리의 것!

01 부동산 실무를 알면 그 어떤 실패도 두렵지 않다

02 EXIT 전략이 없으면 매몰된다

03 당신의 인생을 바꿔줄 1년, 딱 1년만 미쳐보자

 

에필로그 1 - RIT(Real estate Invest Technic) - SECRET, 비공개 X-File

에필로그 2 - 부창모(부동산 1인 창업자와 투자자들의 모임), 우리 다 함께 성공할 수 있는 울타리를 제공합니다!

부록

 

그는 어떻게 부동산 1인 창업으로 10억을 벌었을까?

박규남 지음

매일경제신문사 / 2019년 8월 / 248쪽 / 16,000원

 

1단계 수억 원을 벌어들이는 부동산 1인 창업, 이제 시작이다!

 

평생을 일하면 일개미로 늙어 죽는다

삼각형이론: 부자가 되고 싶다면 부자가 되는 원리를 이해해야 하고, 원리가 이해되면 마인드를 바꾸려고 노력해야 한다. 그 첫 번째가 바로 삼각형이론이다. 부동산 부자들이 보는 땅의 모양은 삼각형이다. 삼각형의 꼭대기에 부자들이 모여 살고, 밑바닥으로 갈수록 일반인들이 많이 분포하고 있는데, 부자들이 부를 유지하는 것은 일반인이 있기 때문이다. 그 이유는 부동산 소비자층 또는 투자층이 대부분 일반인들이기 때문인데, 일반인은 바닥에서 중산층에게 돈을 올려 보내준다. 그리고 중산층은 조금 먹고 최상위로 또다시 돈을 올려 보내준다.

 

부자 상위 10%는 일반인과 중산층의 심리 행동 패턴까지 꿰고 있는데, 이들이 부동산에서 돈을 버는 방법은 다음과 같다. 부동산에서 투자로 이익을 보려면 사람이 모여야 한다. 그리고 시세 차익이 클수록 돈이 많이 들어온다. 그런데 부자들은 이 시세차익을 내는 법을 안다. 바로 남들보다 한 발 더 빨리 들어오고 한 발 더 빨리 나가는 것이다. 뒤늦게 돈 싸 들고 몰려오는 일반인들 덕에 시세에 거품이 끼고, 고수 또는 선수라 불리는 부자들은 시세차익을 본 뒤 살며시 빠져나온다. 왜 그렇게 되나? 마인드의 차이 때문이다. 부자들은 일반인의 심리를 알고 있기 때문에 ‘때’를 깨닫는다. 일반인이 몰려 들어와서 자산을 불려주는 ‘때’ 말이다. 그래서 부자들은 적절한 타이밍에 시장으로 들어오고, 쉽게 돈을 번다. 그리고 또 일반인과 중산층은 계속 생성된다. 그래서 부자들은 걱정이 없다.

 

유통라인의 구축은 창업과 같다: 나는 정말 다양한 일을 해봤다. 10대 때부터 음식점 배달, 서빙, 웨이터 등 다양한 일을 통해 돈을 모았고, 지금은 ‘아빠곰탕’을 통해 수익을 올리고 있다. 이 곰탕집의 유통라인이 사실은 ‘부자’ 마인드를 이해하는 데 상당한 도움이 된다. 일반적으로 생각하는 곰탕집이라고 함은 주인장이 곰탕을 만들고, 손님에게 돈을 받고 곰탕을 파는 구조일 것이다. 하지만 어느 세월에 그렇게 돈을 모아서 부자가 되겠는가. 나는 ‘아빠곰탕’의 브랜드를 만들었다.

 

그리고 가맹점에 프랜차이즈를 팔았고 그렇게 30개의 가맹점이 되었다. 나는 공장에서 곰탕을 생산해 가맹점에 납품하면, 가맹점은 다시 내가 만든 곰탕을 손님에게 판다. 손님이 주문하고, 먹고 값을 지불하는 데 드는 시간을 대략 20분 정도로 가정하고 계산해 보겠다. 가게를 여는 데 드는 부대비용을 차치하고 가맹점주들은 1시간 동안 9천 원 하는 곰탕을 대략 100그릇 팔아 90만 원의 매출을 올린다. 하지만 나는 30여 개의 매장에서 20% 정도의 물류수익으로 1시간에 540만 원을 번다. 나는 생산만 하면 가맹점에서 소비하는 자동 시스템이 구축된 것인데, 이게 바로 경제적 자유다. 이런 경제적 자유를 가능하게 해주는 것이 부동산 투자와 유통이란 것을 반드시 알아야 한다.

 

머니파이프라인이 무엇일까?: 머니파이프라인은 돈이 들어오는 라인을 말하는데, 튼튼한 머니파이프라인이 여러 개 완성되면 평생 부자로 살 수 있다. 부동산은 수익형 라인을 구축하기에 유리하지만 목돈이 많이 드는 단점이 있는데, 부동산 비즈니스를 배우는 이유는 목돈을 빠르게 마련하려는 것이며, 그 후 부동산 머니파이프라인을 구축하는 것이 최종적인 목표라고 이해하는 것이 좋겠다.

 

부자가 되는 지름길, 부동산 1인 창업: 목돈 마련의 지름길은 부동산 사업과 땅이다. 보통은 수년에서 수십 년은 묵히는 것이 땅 투자가 아니냐고 반문하곤 한다. 그러나 이런 반문은 땅 투자가 왜 장기 투자인지 이해하지 못하기 때문에 나온다. 엄밀히 말하면, 땅 투자로 효율적으로 단기간 내에 큰돈을 버는 것이 어렵지 않다. 도리어 장기적으로 가져가겠다는 생각에 아무런 준비 없이 땅 투자에 덤벼들면 결정적인 타이밍을 놓쳐 수년을 고생하는 수가 있다. 투자를 장기적으로 가져가느냐, 단기적으로 가져가느냐 또는 중장기나 중단기냐에 따라서 당연히 방식이 달라진다. 목적과 자금 사정, 투자 기간을 잘 고려해 나에게 맞는 투자에 임할 때, 실패 없는 땅 투자를 할 수 있다.

 

예를 들어, 최근에 SK하이닉스 개발 발표로 땅값이 들썩였던 용인이 있다. 한때 60만 원에 매입 가능했던 그 주변 땅들이 당시 현장에서 매입 가능했는데, 계약하고 몇 주 뒤 평당 200만 원이 넘었다. 당신이라면 어떻게 했을 것인가? 들고 있었으면 토지 거래 허가구역이 묶이고 최소 5년은 꼼짝마라다. 그런데 5년 뒤에 연장될지 해제될지 모르며, 또 투자 열기가 식어서 거래가 쉽지 않게 될 수도 있다. 위에 언급한 간단한 내용을 곱씹어 보길 바란다. 뭔가 조금 생각이 나는가?

 

부동산 투자 자산가의 꿈은 당장 버려라!

일반인이 부동산으로 돈 벌기가 어려운 이유 / 자금의 한계 / 시간과의 싸움: 박프로가 말하는 ‘부동산 투자로 번 돈’이라 함은 최소 수십억 원의 자산을 말한다. 그래서 일반인은 거의 불가능하다고 말하는데, 그 이유를 지금부터 설명하고자 한다. 돈을 벌려면 돈을 굴려야 한다. 그러나 일반인들은 자금부터 한계가 있다. 그래서 부동산 1인 창업과 투자에 매달려야 한다. 어느 정도 볼륨을 키우기 위해선 사고팔고 하는 부동산 사업과 투자에 매달려야 한다.

 

일반인들은 돈이 없으니 기다리지를 못한다. 자금의 한계가 시간과의 싸움에서까지 지도록 만드는 것이다. 그래서 실무다! 자금의 한계를 깨고 시간과의 싸움에서 이기려면 반드시 부동산 특히 부동산 사업과 투자 실무를 알아야 한다. 실무를 안다면 1,000만 원을 2,000만 원으로, 2,000만 원을 4,000만 원으로, 4,000만 원을 8,000만 원으로 불리며 내 마음껏 재산을 불려나갈 수 있다.

 

토지의 불투명성과 매도 능력: 대부분의 투자 상품을 보면 기준을 제시해주는 곳이 있다. 즉, 정보가 매우 투명하다. 그렇기 때문에 시세를 넘어 비싸게 판매할 수가 없다. 반대로 사는 사람 입장에서도 많이 저렴하게 살 수가 없다. 그런데 토지는 다르다. 싸게 살 수도 있고 비싸게 판매할 수도 있다. 그런데 누구나 그런 것은 아니다. 부동산 사업 RIT(Real estate Invest Technic)기법을 아는 사람은 가능하다. 일반인은 매도 능력이 없어 불가능하다. 하지만 매도 능력을 갖추면 내가 벌고 싶은 만큼 벌 수 있다. 부동산 토지만큼 좋은 것은 없다. RIT기법을 알았을 때 말이다.

 

남은 인생을 왕처럼 살 것인가, 개미로 죽을 것인가?

RIT의 신세계를 경험하라: <겁날 게 없는 마인드> 나도 처음부터 전문가로, 부자로 태어난 것은 아니다. 토지 투자를 잘못해서 큰돈도 잃어보고 사업도 망했던 적이 있다. 하지만 다시 땅 투자로 재기해 다시 많은 돈을 벌어들이게 되었다. 그리고 깨달았다. 땅을 아는 사람은 겁날 것이 없다는 것을…. 그렇게 부자의 마인드를 배우게 되었다.

 

<실무와 이론> 마인드가 갖추어졌다면 실무를 알아야 하고, 그다음에는 지식의 폭을 넓힐 필요가 있다. 실무를 알기 위해서는 부동산 비즈니스에 뛰어들어보는 것이 좋다. 흔히 일반인들이 정보를 얻기 위해 제일 먼저 찾아가는 곳이 부동산인데, 여기서 어떤 정보가 나올 수 있다고 기대하는가? 당신은 일반인이 아니라 부자가 되어야 한다. 그 위의 부류, 부동산 비즈니스 세계에 발을 담가라.

 

2단계 - 부동산 사업의 기초를 알면 이미 100억 원은 벌었다

 

실패하는 투자 VS 반드시 성공하는 투자

가성비 높은 부동산 투자를 하라 / 대한민국 토지 투자 핫이슈 5: ‘시간=돈’이라면 시간을 들인 만큼 벌어야 하는데, 왜 아무리 시간을 들여도 부자가 될 수 없는 것일까? 부자가 되는 방법은 단 하나다. 시간을 들이려면 가치를 창출할 수 있는 일에 집중해야 한다. 최근 새만금에 큰 이슈가 등장했다. 새만금에서 처음으로 진행되는 재생에너지사업에 10조 원이 투입된다고 하는데, 이것은 투자자에게는 새만금의 투자성을 확고히 해주는 선물이며 희망이다. 이외에도 2019년 2월, 부동산 분야에서 토지 투자자들에게 좋은 이슈들이 몇 가지 생성되고 있는데, 소개하면 다음과 같다. ‘① 남북경협 수혜지(파주~고성 라인) ② 새만금개발사업 ③ 하이닉스 반도체 특화 클러스터 사업 ④ 5차 국토종합계획 ⑤ 인구가 집중되는 서울ㆍ경기 근교’

 

부자로 가는 보물지도, 국토종합계획: 과거 4차 국토종합계획을 보고 투자한 부자들은 지금 갑부가 되어 있다. 지금 5차 국토종합계획은 수립 중이며 올 12월 대통령 최종승인을 받는다. 당신이 지금부터 해야 할 일은 5차 국토종합계획에 의한 토지 투자의 방향을 잡는 것이다. 보물을 찾으려면 보물지도를 읽을 줄 알아야 하는데, 대한민국 땅 투자 보물지도가 바로 국토종합계획이다. 국토종합계획은 국토개발과 보전에 관해 종합적ㆍ장기적인 정책 방향을 설정하는 국가의 최상위 국토계획이다.

 

5차 국토종합계획이 발표되면, 무엇을 중심으로 보아야 할까? 5차 국토종합계획의 광역도시계획과 도시기본ㆍ관리계획에 집중해야 한다. 2020년에는 하위계획들이 재정비된다. 예를 들어, 아직 5차 국토종합계획만으로는 창원시에 첨단산업단지육성이 어디에서 이루어질지 알 수 없다. 이것이 향후 도종합계획이나 도시기본계획ㆍ도시관리계획을 통해 결정된다. 따라서 국토종합계획을 볼 때는 도종합계획이나 도시기본계획ㆍ도시관리계획이 어떻게 흘러갈 것인지 파악하는 가늠쇠로 활용해야 한다.

 

국토종합계획은 장기 계획이기 때문에 장기 보험처럼 활용된다. 결국, 돈이 많은 사람이 돈을 버는 구조다. 그렇다면 일반인들은 어떻게 부자 대열에 낄 수 있겠는가. 우선 2020년 전에 현금을 잘 보유해야 한다. 그리고 투자 바람이 불 때 적절하게 치고 빠지며 일시적 상승을 잘 활용해야 한다. 그런데 이런 좋은 기회를 잡기 위해서는 더욱더 부동산 실무 투자를 알아야 한다. 부동산 투자 실무를 알게 되면 한두 번이 아닌 수십 번 자금을 회전시키며 많은 수익을 볼 수 있다.

 

땅 투자에서 중요한 것은 정보 선점이다. 특히, 개발정보는 국가 주요기관 및 지자체에서 쉽게 확인할 수 있다. 부동산 투자 및 토지 투자의 병행에 있어 필수적인 정보들은 다음과 같다. ‘① 종합계획ㆍ지역계획(5개) - 도종합계획, 수도권정비계획, 광역도시계획, 도시ㆍ군기본계획, 해안권 및 내륙권발전종합계획 ② 기간시설계획(11개) - 국가기간교통망계획, 대도시권광역교통기본계획, 국가도로망종합계획, 국가철도망구축계획, 항만기본계획, 마리나항만기본계획, 항공정책기본계획, 국가물류기본계획, 물류시설개발종합계획, 댐건설장기계획 ③ 부문별계획(12개) - 주거종합계획, 농어촌정비종합계획, 산촌진흥기본계획, 수자원장기종합계획, 지하수관리기본계획, 산림기본계획, 하천유역수자원관리계획, 연안통합관리계획, 연안정비기본계획, 해양환경종합계획, 관광개발기본계획, 산림문화ㆍ휴양기본계획’

 

이러한 정보들을 가장 손쉽게 알아볼 수 있는 사이트는 국토연구원이다. 이제부터 국토연구원에서 어떻게 정보를 얻어야 하는지 살펴보도록 하자. 첫째, 국토연구원(

http://www.krihs.re.kr/

)에 접속한다. 둘째, 사이트에서 ‘이슈와 뉴스’를 확인한다. ‘이슈와 뉴스’ 카테고리에는 국토정책 브리핑과 도로정책 브리핑 등이 나오는데, 기본적으로 국가 부동산 정책에서 미래의 방향을 읽을 수 있는 자료들이 넘쳐난다. 셋째, 국토연구원에는 부동산 소비심리지수가 나온다. 이 용어는 꼭 짚고 넘어가야 하는 개념이다. 부동산 소비심리지수는 부동산 가격변동에 있어 직접적인 영향을 미치는 정보이기 때문이다.

 

부동산 투자로 돈 버는 진짜 방법은 따로 있다: 일반적으로 생각하는 부동산 투자는 사놓고 값이 올라갈 때까지 기다리는 것이 고작이다. 그러나 필자가 말하는 부동산 1인 창업은 투자와 사업을 같이 하는 것이다. 그럼 부동산 1인 창업은 어떻게 하면 성공할까? 잘 사서 잘 팔면 된다. ‘잘 사는 것은 좋은 땅을 싸게 사는 법’이요, ‘잘 파는 것은 좋은 땅을 높은 가격에 파는 법’이다. 우리가 배워야 할 것들이 앞의 두 문장에 모두 포함되어 있다. 좋은 아이템(좋은 땅)과 세일즈 능력(브리핑과 마케팅, 홍보), 철저한 고객관리 그리고 포기하지 않는 끈기와 노력이 있다면 누구든 성공할 수 있다.

 

땅 투자에는 절대불변의 법칙이 있다: 법칙은 다음과 같다. ‘1단계: 외부중개업소 생성(시장흐름 및 정보분석에 의한 자료수집), 2단계: 지역중개업소 생성(진입 및 물건확보), 3단계: 개발계획발표(MC 진행, 업소 인프라 구축), 4단계: 개발계획확정(MC 집중투하), 5단계: 가격 수직상승(청산) 체감 가격 상세, 6단계: 착공(예방 및 7단계 진입준비), 7단계: 인구 유입, 임대주택의 수요가 증가(건축 및 청산), 8단계: 보유, 매도 결정(9단계 진입준비), 9단계: 상업지(건축 및 청산), 10단계: 안정화 시기’

 

땅에는 5승의 법칙이 있다: 전문가들이 흔히 하는 말로 땅에는 3승이 있다고 한다. 계획 발표 때 한 번, 착공하고 한 번, 인구 유입될 때 한 번. 이렇게 승기를 타면 이후로 잘 될 곳은 지속적으로 상승한다고 하는데, 3승 법칙만 알고 타이밍을 잡아도 땅 투자의 위험 부담이 대폭 줄어든다. 그런데 박프로의 10단계 불변의 법칙에는 땅값 상승 5승의 법칙이 있다. 계획발표 단계와 실시설계, 착공, 준공, 인구유입 단계가 박프로 5승의 법칙이다. 이때는 매수타이밍이기도 하고 매도타이밍이기도 하다.

 

무일푼으로 수억 버는 지주작업

지주작업을 알면 당신은 이미 100억 부자!: 지주가 보유한 토지를 매도하게끔 설득시키는 작업, 땅을 팔 의사가 없는 지주에게 땅을 팔게 만드는 것이 지주작업이다. 지주작업은 심리 게임이다. 팔려 하지 않는 지주를 설득해 땅을 팔게 만들어야 하고, 매입가를 지주가 원하는 가격으로부터 대폭 내려 저렴한 가격에 매입해야 한다. 지주를 설득시키기 위해서는 오랜 시간 공을 들여야 하고, 친분을 쌓아 신뢰를 구축해놔야 한다.

 

최고의 수익을 만들어내는 매도의 기술: 토지 투자의 실패 요인 중 제일 큰 원인은 매도 능력이다. 매도 능력이 생기면 종잣돈을 돈 없이 불릴 수가 있으며, 매도 능력이 생기면 투자 자금과 투자 수익의 한계를 깨트릴 수 있고, 시간과의 싸움에서 100전 100승이 가능하게 된다.

 

[첫 번째, 매도 가격을 정하라] 살 때와 팔 때, 어느 때 가격이 더 중요할까? 당연히 살 때다. 땅을 팔 때는 시세 내외로 팔거나 높게는 호가에 팔면 되지만, 살 때는 무조건 싸게 사야 한다. 살 때는 능력 보다 운이 중요하다면, 팔 때는 땅의 가치와 나의 브리핑 능력에 따라 어느 정도 가격을 높일 수 있다.

 

[두 번째, 목표 기간을 선정하라] 매도 가격이 확정되면 목표 기간을 정해야 한다. 목표 기간은 평균 매수자 매칭까지 한 달이라 생각하고, 그 한 달 동안 마케팅에 총력을 기울여야 한다. 매도 기간을 짧게 잡고 진행할수록 매칭까지의 기간도 단축되고, 길게 잡으면 길게 잡을수록 예상보다 길어진다.

 

[세 번째, 매도 대상을 선정하라] 대상은 지인 아니면 불특정다수이다. 이 중에 어떤 대상에게 땅을 권하는 것이 더 좋을까? 대부분 불특정다수를 생각한다. 일이 잘못되었을 경우, 지인을 잃을까 봐 염려하는 경우도 있고, 지인에게 아쉬운 소리를 하기 싫어서인 경우도 있다. 그러나 대부분 이러한 경우는 땅 투자에 대한 확신이 없을 때다. 확실히 돈이 된다면 지인에게 권하지 않을 이유가 없다.

 

[네 번째, 마케팅 전략을 수립하라] 여기서 이야기할 마케팅이란, ① 본인에 대한 마케팅과 ② 물건에 대한 마케팅, 두 가지 모두를 뜻한다. 항상 스스로가 실력과 각종 능력을 모두 겸비한 진짜 전문가라는 프라이드를 가지고 있어야 하며, 자신감을 바탕으로 적극적으로 홍보해야 한다.

 

3단계 이제는 실전! 매도 실무의 핵심

 

전화 한 통에 수억 원이 걸렸다

너는 매수자냐, 가짜 매도자냐?: 브리핑 자료도 준비했고 광고성 문구 및 내용을 만들어 온라인상에 뿌렸다면 이제 연락이 오기만을 기다리면 된다. 그런데 전화가 걸려오면, 전화를 건 사람이 땅을 사고 싶은 사람, 혹은 땅을 팔고 싶은 사람이나 브리핑 받은 물건을 확인해보려는 사람, 혹은 부동산업자 등 세 부류 중 하나라고 생각하고 파악해야 한다. 정체를 위장하는 사람이 더러 있다. 팔 사람인데 살 사람처럼, 부동산인데 아닌 것처럼 이렇게 전화해서는 지번을 알려달라고 한다. 이때 순진하게 알려주면 물건은 날아가고 만다. 매수자에게 지번을 오픈하면 안 되는 이유 중 하나가 바로 이것이다.

 

매수자라는 이름의 금맥 발굴: 좋은 땅을 사는 것은 문제가 아니다. 좋은 땅을 어떻게 파느냐가 문제다. 지인들에게서 소개를 많이 받으려면 내가 부동산업을 한다는 것을 많이 알리는 것이 기본이다. 그리고 매수자는 일반 투자자만을 가리키는 것이 아니라, 일반 부동산 사업자들도 포함된다. 즉, 내가 작업한 물건을 소화시켜줄 수 있는 대상이 매수자에 포함되는 것이다.

 

끊임없이 돈을 벌어들이는 마법의 마케팅기법

파워링크를 통한 광고법: 온라인 광고는 어떤 사업을 진행하든지 간에 꼭 필요한데, 네이버 파워링크는 기본 중의 기본이다. 파워링크는 포털 사이트에 특정 키워드를 검색했을 때 노출이 되는 타깃팅 광고다. 네이버에 ‘부안 땅’을 검색해보면 열 개의 업체가 뜰 것이다. 사람들의 눈에 잘 띄는 업체는 당연히 맨 위에 노출되는 업체이며, 박프로는 이 중 7위에 해당한다. 맨 위로 올라가고 싶다면 1등 업체보다 더 높은 금액을 제시하면 된다.

 

카페, 최저비용 최고효율 플랫폼 / 온라인 마케팅 그 외: 카페에 사람들을 끌어 모으기 위해서는 나 역시 다른 카페에 가입해서 활동을 해야 한다. 참고로 우리가 가입해야 할 카페는 우리의 타깃층, 예상 고객들이 밀집해 있는 곳인데, 투자 여유자금이 최소 3,000만 원 이상은 있는 사람들이다. 그런 사람들은 어떤 카페에 가입해 있을까? 대분류와 소분류로 나눠 생각해보자. 부동산, 재테크, 주식 등의 키워드가 대분류다. 이런 키워드로 검색했을 때 나오는 카페들에 잠재고객들이 있다. 소분류로는 지역, 취미, 모임, 경제, 친목 등 다양한 것들이 있는데, 들어가서 보면 어떤 카페가 나와 연관이 있는 카페인지 알 수가 있다. 상기 외 고려해볼 만한 마케팅 방법은 다음과 같다. ① 언론 보도 및 TV 출연 통한 공신력 확보 ② 유명한 책 후기 글 작성으로 홍보 ③ 출판을 통한 브랜드 마케팅 ④ 칼럼 기고를 통한 전문이미지 구축 ⑤ 동네 부동산 스터디그룹 생성 및 정기세미나 운영.

 

쌩초보도 쉽게 할 수 있는 계약 실무

쌩초보 유쌤의 첫 계약 스토리: 유쌤은 직장인으로, 처음에는 소일거리 정도로 생각하고 부동산에 접근했다. 그 때문에 열심히 한다기보다는 되면 좋겠다는 마음이었을 것이다. 그러나 3개월 동안 전화 통화만 이루어지다 보니 답사를 보내도 계약이 연결되지 않아 실적이 나오지 않았다. 그렇게 3개월을 보내자 유쌤도 마음고생이 심했다. 포기하고 싶은 생각도 들었을 것이다. 그러나 오기가 생기자 유쌤은 적극적으로 발품도 팔고 브리핑도 하기 시작했고, 이는 곧 계약으로 이어졌다. 유쌤의 첫 계약 성공 스토리를 통해 독자 여러분도 감동을 느껴보기 바란다.

 

<고객 분석 - 몇 등급의 고객인가?> 계약자는 30대 중반의 애기 엄마이며, 소액 투자자로 자금은 5,000만 원 정도였다. 대출은 끼지 않았다. 계약자는 개발지 인접 지역을 사고 싶다는 것이 조건이었다. 이렇게 구체적인 액수와 계획이 있다면, B급 진성 고객이다. 누구보다 관리를 성실히 해야 한다.

 

<성실하게, 신뢰감을 주다> 유쌤은 현명하게 대처했다. 정보를 바로 넘겨주기보다는 그 이후 인연을 이어가는 방식을 택했다. 간헐적으로 연락해 안부를 물었고 답사를 유도했다. 물건의 지번은 의도적으로 숨겼다. 대신 일주일에 2~3번 정도 이어지는 연락으로 한 달을 보냈다. 문자 등으로 새만금 소식은 물론 다양한 물건 정보도 보냈고, 집 근처로 가서 브리핑까지 했다. 유쌤은 퇴근 후 시간은 전적으로 고객을 위해 썼다. 이 정도 정성이면 어떤 고객이라도 마음을 열게 된다.

 

<브리핑은 핵심만, 간단하되 명확하게> 유쌤은 브리핑을 하고 조건에 맞는 물건을 설명했다. 여기에 투자 시 생각해야 하는 요인, ‘개발ㆍ도로ㆍ인구유입’에 포인트를 두어 고객의 생각을 유쌤의 방향으로 끌고 왔다. 유쌤이 제시한 지역은 새만금 투자 지역 ‘백련리와 장신리’였다. 그 미래 가치에 대해 확고히 설명하고 지가가 상승 중임을 어필했는데, 그 근거는 기사와 같이 신뢰도 높고 공신력 있는 자료에 기반을 뒀다. 고정 브리핑과 변동 브리핑의 궤가 들어맞자, 고객의 마음은 움직이기 시작했다.

 

열흘 뒤에 답사가 이루어졌고, 물건을 소개했다. 입지가 더 좋고 가장 비싼 물건, 매수자에게 브리핑한 물건, 입지는 비슷하나 가격이 더 싼 물건 순이다. 그리고 확신을 가지고 내려왔던 고객은 그 자리에서 바로 계약했다. 이 건으로 해서 유쌤은 깨달은 바가 있었다. 블로그는 엄청난 밑천이고 아무리 투잡이라도 소홀히 해서는 안 된다는 사실을 말이다. 하다 보면 포기하고 싶은 순간들이 참 많다. 물론 짧게 갈 일이라고 생각하면 더더욱 포기가 빨라진다. 그러나 유쌤은 길게 갈 일이라는 생각으로 매수자들에게 문자나 카카오톡을 보내고, 블로그 운영과 토지 공부를 소홀히 하지 않았다. 적극적으로 하다 보면 반드시 결과는 온다는 명언을 남기며, 유쌤은 첫 계약 후기를 마쳤다.

 

100% 계약을 이끌어내는 답사 노하우: 유쌤을 힘들게 한 것은 다름 아니라 실무였다. ‘답사→계약’으로 이어지게 만드는 데는 또 다른 노하우가 필요한데, 결국에는 현장에서 고객들을 겪으며 체화되지 않으면 이론도 아무런 도움이 되지 못한다. 실전 답사의 몇 가지 팁을 배워보자. 아무래도 대부분 고객이 직장인들이다 보니, 주중에는 시간을 낼 수 있는 사람들이 좀처럼 많지가 않다. 그래서 보통은 주말에 답사 약속을 잡는다. 그렇다면 토요일과 일요일 중 언제가 좋을까? 웬만하면 일요일이 좋다. 토요일에 답사하면 일요일에 다른 부동산을 들를 확률이 높기 때문이다.

 

답사 시간대는 언제가 좋을까? 오전? 오후? 너무 이르면 끝나고 남는 시간에 타 부동산을 들른다. 너무 늦으면 타 부동산에 들렀다 오기 때문에 깊이 있는 대화를 하기가 힘들다. 시간대는 이른 오후 시간이 가장 좋다. 오후 1시 전후로 미팅을 잡고, 브리핑 및 답사를 3~4시간 정도 진행해야 올라가기 바빠 타 부동산을 들르지 않는다. 위 내용 중 반복해서 등장하는 말, ‘타 부동산을 들린다’는 그만큼 중요하다. 타 부동산을 들르면 그만큼 계약 확률이 낮아진다. 물론 다른 부동산에 안 들러보고 계약을 결정하는 사람은 없다. 당연히 들른다고 생각해야 한다. 다만 들러도 그곳들을 먼저 돌고 나를 마지막에 만나게끔 해야 한다. 마지막 부동산이 내가 되도록 하라.

 

4단계 무에서 유를 창조하는 부동산 1인 창업! 부의 정상은 우리의 것!

 

부동산 실무를 알면 그 어떤 실패도 두렵지 않다

1단계에서 부자와 빈자의 마인드 차이를 이해하고, 2단계에서 평가 절하된 땅을 알아보는 법과 지주작업을 배웠다. 3단계에서는 고객을 파악하고 관리하는 법, 계약을 체결하기까지 고객을 상대하는 방법을 배웠다. 4단계에서는 무엇을 배울 것인가. 박프로가 실제 현장에서 체감한 내용을 여러분과 공유하고자 한다. 그리고 부동산 비즈니스를 시작하는 이들에게 선배로서 할 수 있는 조언 몇 가지도 담아보고자 한다.

 

실무를 알면, 돈이 알아서 들어온다: 재기하고도 벌써 5년이라는 세월이 흘렀다. 나도 스스로를 돌이켜보면 참 단순하다는 생각이 들어 피식 웃음이 나기도 한다. 상상해보라. 당신 눈앞에 나타난 14억 원이라는 숫자를. 그리고 그것이 야금야금 사라지는 일을 경험한다면 당신은 버틸 수 있겠는가? 거기다 더해, 재기할 수 있겠는가? 보통의 일반인이었다면 불가능 했을 것이다. ‘내가 정신력이 대단히 뛰어나서 이겨낼 수 있었다’와 같은 말을 하고 싶은 것이 아니다. 내가 ‘일반인’이 아니었기 때문에 가능한 일이었다는 말을 하고 싶은 것이다. 그리고 부동산 실무가 뒷받침된다면 이것은 일반인들도 누구나 가능한 일이다. 내가 말하는 ‘일반인’은 부동산 실무를 모르는 사람을 말한다. 즉, 나는 부동산 실무를 이미 경험하고 이미 체화되어 있었기 때문에 재기가 쉬웠던 것이다.

 

2년 동안 아빠곰탕을 머니파이프라인의 궤도에 올리기 위해 쉬지 않고 달려 왔다. 그런데 이런 노력을 부동산에다 쏟았다면 어땠을까? 아마 지금의 100배는 더 수익을 창출했을 것이다. 모텔을 운영하기도 전의 30대 중반의 시기를 되돌아보았다. 그때 나는 오로지 땅만을 사 모으면서도 생활이 유지되고 있었다. 모텔을 운영하겠다고 알짜 땅을 팔지 않았더라면? 아마 최소 100억 원은 보유하고 있었을 것이라고 확신한다. 최종적으로 말하건대, 부동산이 최고다. 그중에서도 부동산 사업이 최고다.

 

실무의 뼈대, 그래서 누구를 만나느냐가 중요하다: 사람을 잘 만나야 돈을 번다는 것도 명심해야 한다. 여기서 ‘누구’를 만나느냐는 다음과 같은 두 가지 의미로 접근할 수 있다. ‘① 주변에 어떤 사람을 둘 것인가와 ② 어떤 부동산 전문가를 만날 것인가.’ 그런데 ①에 의해서 사람들은 마인드가 달라진다. 성공을 하는 사람들은 마인드부터가 다르기 때문에 그들로부터 그 마인드를 배우려면 만나는 사람부터 달라져야 한다. ②는 정말 위험하다. 아주 신중해야 한다. 땅 투자를 하겠다고 마음먹는 순간부터 온갖 사람들이 다 달라붙는다. 그중에서 전문가를 골라내기란 쉬운 일이 아니다. 하지만 골라내야 당신도 돈을 번다. 그렇지 못하면 오랜 시간을 돌아가게 된다.

 

부동산의 실무는 바로 사업이다: 전문가를 찾지 말고 스스로 전문가가 되어라. 시장에서는 어느 누구도 알짜 정보를 거저 주지 않는다. 만인에 대한 투쟁 상태인 투자 시장에서 좋은 땅을 남 좋으라고 알려줄 바보는 없다. 그래서 필자는 당신이 스스로 전문가가 되기를 권해본다.

 

당신의 인생을 바꿔줄 1년, 딱 1년만 미쳐보자

RIT기법 한눈에 정리하기: 학교 다닐 때, 이런 생각을 해본 적이 있는가? 똑같은 고등학생인데 내 친구는 왜 매번 전교 1등을 하고, 나도 나름대로 열심히 한다고 하는데 나는 왜 전교 100등에 들기도 어려운지 말이다. 결론은 요령의 차이다. 전교 1등이 공부하는 것을 본 적이 있는가? 그중에 정말 하루 종일 책만 붙들고 있는 공부벌레는 드물다. 오히려 그런 친구들이 요령이 없고 중위권 성적을 유지한다. 전교 1등 하는 학생은 교과서만 보고도 시험에 나올 만한 것만 딱딱 짚어낸다. 그리고 그것만 중심으로 공부한다.

 

부동산 고수들은 부동산 사업의 노하우를 잘 알고 있다. 전교 1등이 교과서를 펼치는 것처럼 대한민국 지도를 펼쳐본다. 또 해당 시기마다 부동산 분석에 필요한 여러 자료들을 찾는다. 지가가 폭등할 지점과 시기를 딱딱 짚어낸다. 그리고 때를 기다린다. 확신이 있기 때문에 눈을 돌리지도, 값이 오르지 않을까 걱정하지도 않는다. 물론 이 중에도 족집게 과외 선생님, 박프로와 함께하는 고수들이 여럿 있는데, 박프로는 핵심 지역을 짚어주고 가장 중요한 요령, RIT기법을 전수하곤 한다.

 

RIT기법은 오랜 기간 많은 시행착오와 실패를 겪었을 때 습득할 수 있는 부동산 고수만의 비법인데, 당신이 기억해야 할 것은 다음과 같다. ‘① 지식보다 중요한 것이 마인드, 그 다음이 실무다. ② 나도 부동산 전문가가 될 수 있다. 단, 부동산 투자로는 한계가 있다. 부동산 비즈니스를 알아야 한다. ③ 부동산 투자의 타이밍을 완벽하게 숙지하라. ④ 돈 되는 부동산만 볼 줄 알아야 한다. ⑤ 부동산 사업은 적은 돈으로 투자 이상의 수익을 낼 수 있다. ⑥ 지주작업은 부동산의 꽃이다. 지주작업의 위력을 이해하라. ⑦ 매도 능력을 키워라. 그러면 부동산 투자의 리스크는 제로가 된다! ⑧ 부동산 비즈니스를 알면 원하는 만큼 벌 수 있다. 경제적인 자유로 가는 길, 당신의 머니파이프라인을 구축하라!’

 

마인드부터 일반인에서 벗어나자. 그리고 실무를 경험하는 것이 중요하다. 우리가 지향하는 전문가는 실무를 알고 현장에서 써먹을 수 있는 진짜 전문가다. 스스로를 믿고 실무에 임하기 바란다. 그리고 고객의 실체를 파악하는 것이 먼저다. 땅을 사지도 않을 고객까지 잘해주다간 진짜 고객을 놓칠 수 있다. 반면 진성 고객으로 파악되면 브리핑을 완벽하게 준비해야 한다. 고객과 유대가 쌓여 있고 브리핑이 좋다면 고객은 떠나지 않는다. 매물 또한 부지런히 확보하라. 온라인이건 오프라인이건 부동산을 충분히 홍보하고 지주작업 또한 해두어야 한다. 고객에게 되도록 빠르게 답사를 잡아주면 욕심이 생긴다. 구매 욕구를 상승시킬 수 있다. 계약도 빠르게, 그리고 수수료와 잔금도 빠르게 받아라.

 

토지에 대해서는 반드시 공부해두자. 그리고 토지 투자의 장단점에 대해서도 명확하게 알고 있어야 한다. 장점은 살리고 단점은 보완할 수 있는 방향으로 목표를 설계해야 한다. 아파트 또한 동일하다. 국계법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)은 반드시 파악하고 있기 바란다. 국토종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획 등도 유심히 보라. 대한민국은 5년에 한 번 물이 들어온다. 그리고 곧 20년 만에 들어올 큰물이 당신을 기다리고 있다. 2019년 올해 발표될 5차 국토종합계획의 청사진을 유심히 보기 바란다.

 

건축 및 개발 또한 소홀히 해서는 안 된다. 부동산 개발이 중심이 되면 환금성이 떨어지기 때문에 추천하지는 않지만 때로는 필요한 지역도 있기 때문이다. 땅의 형질 변경, 지목변경, 분할, 다세대건축, 농지전용, 산지전용, 택지조성 등 핵심적인 실무에 대해서도 알고 있어야 한다. 아울러 부동산 투자에 필요한 세무ㆍ법무 실무에 대해서도 흐름은 꿰고 있어야 한다.