부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

 

부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

 

 

 

부동산 투자는 세금으로 시작해 세금으로 끝난다고 해도 과언이 아니다. 왜냐하면 부동산을 구입해서 보유하다가 팔 때까지 각 단계마다 세금이 따라붙기 때문이다. 구체적으로 살펴보면, 부동산을 구입할 때는 취득세, 보유할 때는 재산세와 종합부동산세, 팔 때는 양도소득세를 납부해야 하는 건 물론이고, 만일 부동산을 임대한다면 임대사업소득세까지 내야 한다. 하지만 세금은 용어 자체도 어렵고 내용도 방대한 데다 수시로 개정되기까지 해서 많은 투자자들이 애를 먹곤 한다.

 

이 책은 부동산 투자 수익률과 직결되는 절세 전략과 주의사항을 자세히 알려준다. 저자는 흔히 높은 수익률을 기대하고 부동산 투자를 하지만 세금 폭탄을 맞아 오히려 손해를 볼 수도 있다면서, 성공하기 위해서는 절세방법을 알고 대비해 예상 수익률을 지키는 것에서부터 시작해야 한다고 역설한다.

 

총 6장으로 구성되어 있는데, 1장에서는 부동산 절세란 무엇인지, 탈세와 절세의 차이, 세금 기초용어 등 부동산 세금에 대한 가장 기본적인 내용에 대해 알아본다. 2장에서는 부동산 구입·보유·임대·매도 등 각 단계별로 내야할 취득세, 재산세, 종합부동산세, 부동산 임대사업소득세, 양도소득세의 계산방법과 절세 전략에 대해 알려준다. 3장에서는 주택임대사업, 상가주택, 똘똘한 1주택 등의 절세방법을 소개한다. 4장에서는 상가와 오피스텔 투자자를 위한 공동명의와 부가가치세, 업무용 오피스텔, 사업양수도계약에 대한 내용을 다룬다. 5장에서는 토지 투자자가 알아야 할 절세 노하우를 알려준다. 6장에서는 상속세와 증여세의 계산방법과 절세 노하우에 대해 이야기한다.

 

▣ 차례

지은이의 말 - 부동산 세금을 모르면 반쪽짜리 투자다!

 

1장 부동산 절세를 모르고서는 부동산 투자를 할 수 없다

부동산 절세란 무엇인가? / 탈세와 절세를 구분하자 / 부동산 세금은 크게 국세와 지방세로 나뉜다 / 부동산 세금을 알려면 용어부터 알아야 한다 / 초과 납부한 세금도 돌려받을 수 있다

1장의 핵심내용

 

2장 부동산 세금에는 어떤 것들이 있을까?

부동산 투자, 어떻게 시작할까? / 부동산 구입 시 내는 세금: 취득세

부동산 보유 시 내는 세금: 재산세 / 부동산 보유 시 내는 세금: 종합부동산세

부동산 임대 시 내는 세금: 부동산 임대사업소득세 / 부동산 매도 시 내는 세금: 양도소득세

2장의 핵심내용

 

3장 주택 투자자를 위한 절세 노하우

주택 투자에 성공하려면 지역분석은 필수적이다 / 중대형 주택보다는 소형 주택을 구입하자

부동산대책을 이길 수 있는 주택임대사업을 고려하자 / 은퇴자들이 선호하는 상가주택의 절세방법

똘똘한 1주택에는 세금 혜택이 많다 / 2주택을 가지고 있어도 세금을 내지 않을 수 있다

부동산방법이 관심을 받는 이유 / 3장의 핵심내용

 

4장 상가ㆍ오피스텔 투자자를 위한 절세 노하우

상가ㆍ오피스텔 투자 시 상권과 역세권부터 보자 / 상가와 오피스텔의 공동명의와 부가가치세

상가와 업무용 오피스텔의 종합부동산세 / 상가ㆍ오피스텔을 팔 때의 사업양수도계약서

4장의 핵심내용

 

5장 토지 투자자를 위한 절세 노하우

돈 되는 땅을 찾으려면 용도와 정책을 알아야 한다 / 토지 투자 시 확인해야 하는 것들

사업용 토지를 소유해야 세금 면에서 유리하다 / 사업용 토지의 재산세와 종합부동산세

사업용 토지 상태로 양도해야 양도소득세를 줄일 수 있다

5장의 핵심내용

 

6장 상속세와 증여세 절세 노하우

상속과 증여, 무엇이 유리할까? / 증여세는 어떻게 계산해야 할까?

상속세는 어떻게 계산해야 할까? / 상속세와 증여세, 그 밖의 절세 노하우

6장의 핵심내용

 

부록 1 - 부동산 세금 용어 해설 / 부록 2 - 부동산 세금별 세율표

부록 3 - 2020 주요 부동산 세법 개정내용

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 절세를 모르고서는 부동산 투자를 할 수 없다

 

부동산 절세란 무엇인가? / 탈세와 절세를 구분하자

재테크의 대표적인 수단으로는 예금, 주식, 부동산 등을 들 수 있는데, 이 가운데서도 부동산은 안정적으로 높은 수익률을 기대할 수 있는 재테크 대상으로서 많이 선호된다. 그러나 부동산은 취득 시점부터 보유하고 양도할 때까지 세금(취득 시에는 취득세, 보유 시에는 재산세와 종합부동산세, 매도 시에는 양도소득세)이 따라붙기 때문에 이 부분을 고려하지 않고 투자할 경우 투자수익률이 현저하게 낮아질 수 있다. 따라서 절세할 수 있는 계획을 짜는 것이 중요하다. 한편 탈세와 절세는 모두 세금을 줄일 수 있는 방법이지만, 탈세는 불법이고 절세는 합법적으로 세금혜택을 본다는 점에서 분명한 차이가 있다. 공공연히 행해지는 업계약이나 다운계약은 명백한 탈세의 대표적인 예다. 반면 노후한 빌라를 경매로 낙찰 받아 리모델링 후 높은 가격으로 매도하는 것은 절세 기술이라 할 수 있다.

 

부동산 세금은 크게 국세와 지방세로 나뉜다

국세는 국방, 치안, 도로, 국민복지 등 국가의 살림살이를 위해 거두는 세금이며, 지방세는 시ㆍ군ㆍ구청이 주민복지 등 지역 살림살이를 충당하기 위해 거두는 세금이다. 임대사업소득세, 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세 등은 국세이고, 취득세, 재산세, 지방소득세 등은 지방세로 분류된다.

 

부동산 세금을 알려면 용어부터 알아야 한다

납세의무자란 무엇인가?: 납세의무자란 ‘세금을 납부할 의무가 있는 자’를 말한다. 더 쉽게 말하면 세금을 납부해야 하는 사람이다. 그런데 어떠한 사정에 의해 본래의 납세의무자에게서 세금을 징수하기 곤란하거나 본래의 납세의무자가 세금을 납부하지 못한 경우에는 2차적으로 세금을 납부하는 의무를 지는 제2차 납세의무자 또는 연대 납세의무자가 대신 납부해야 한다. 예로 만일 상속인 중 1인이 상속세 및 증여세를 납부하지 못할 경우 공동상속자(수증자)는 연대해 납세의무를 진다.

 

과세대상이란 무엇인가?: 과세대상은 과세객체라고도 하는데, 세금이 부과되는 대상을 말한다. 세금이 부과되는 대상은 물건이나 행위(취득세, 등록면허세, 부가가치세), 소유재산(재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세), 소득(소득세, 법인세) 등 여러 가지가 있을 수 있는데, 법에 구체적으로 정해져 있다. 예를 들어 토지ㆍ건축물의 취득행위는 취득세 과세대상으로 명시되어 있으며, 토지ㆍ건축물을 양도하면서 발생하는 양도차익은 양도소득세 과세대상으로 명시되어 있다. 그런데 건축물(주택 제외)은 재산세 과세대상이지만 종합부동산세 과세대상이 아니므로 종합부동산세 납세의무는 없다.

 

과세표준이란 무엇인가?: 과세표준은 세액산출의 기초가 되는 과세물건의 수량(종량세) 또는 가액(종가세)을 말한다. 대부분의 세금은 투자활동 등을 통해 얻은 수입금액에 사용된 지출금액을 차감해 과세표준을 정하고 있으며, 과세표준에 세율을 곱한 값을 납부해야 할 세금으로 정한다.

 

세율에도 여러 종류가 있다: 세율이란 세액을 산출하기 위해 과세표준에 곱하는 비율을 말한다. 세율은 표시방법에 따라 정률세율과 정액세율로, 과세표준의 크기에 따라 비례세율과 누진세율로 구분할 수 있다. 또한 세율은 세금의 종류에 따라 항목별ㆍ금액별로 적용되는 세율이 다르다. 이렇게 보면 세율은 너무 복잡하고 이해도 되지 않을 것 같다. 하지만 인터넷에 원하는 종류의 세금 계산기를 검색하면(‘양도소득세 계산기’ 등) 어렵지 않게 세금을 계산할 수 있으니 걱정하지 않아도 된다.

 

납세지란 무엇인가?: 납세지란 납세자의 신고, 신청, 청구 및 납부 등의 관할관청이 어디인가 하는 장소적 기준을 말한다. 세금을 신고하거나 납부할 때 반드시 기준장소의 관할 과세관청에 신고하거나 납부하도록 되어 있다. 세금을 신고할 경우 국세는 홈택스(www.hometax.go.kr), 지방세는 위택스(www.wetax.go.kr) 홈페이지를 이용해 전자신고와 우편신고가 가능하다.

 

신고 및 납부기한을 놓치지 않게 주의하자: 세금은 신고하고 납부해야 하는 기한이 법으로 정해져 있는데, 이를 세법에서는 신고 및 납부기한이라고 하며 세금의 종류에 따라 그 기한이 각각 다르다. 법에서 정한 신고ㆍ납부기한을 지키지 않을 경우 가산세가 추가되는 불이익이 있으므로 주의해야 한다.

 

초과 납부한 세금도 돌려받을 수 있다

부동산 세금도 환급규정이 있어 세무서나 지방자치단체에 납부한 세금을 되돌려 받을 수 있다. 환급규정이란 납세의무자가 착오로 세금을 과다하게 납부하거나 과세관청이 잘못 부과해 세금을 과다하게 납부하는 경우, 그 외 기타 사유로 환급세액이 발생하는 경우 세금을 돌려받게 하는 것이다. 한편 납세자나 과세관청의 착오가 없는데도 환급세액이 발생하는 경우가 있는데, 바로 사업자의 부가가치세 환급이 여기에 해당한다. 쉽게 예를 들어 임대할 목적으로 업무용 오피스텔을 분양 받는 과정에서 계약금을 지불하고, 일반 임대사업자 등록을 한 경우에는 납부하는 부가가치세 환급을 받을 수 있다.

 

부동산 세금에는 어떤 것들이 있을까?

 

부동산 구입 시 내는 세금 - 취득세

취득세란 무엇이며 신고ㆍ납부는 언제까지 해야 하는가?: 부동산을 매매 또는 교환, 증여 등의 사유로 취득하게 되면 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 취득물건의 소재지 시ㆍ군ㆍ구청에 취득세 신고 및 납부를 해야 한다. 이때 부동산을 취득한 날은 부동산매매계약서상의 잔금지급일을 말한다.

 

취득세는 어떻게 계산하는가?: 취득세는 취득가액이 과세표준이며 여기에 해당하는 세율을 곱해 계산한다. 취득세는 신고 납부가 원칙이므로 납세의무자가 신고한 가액이 취득가액이 된다. 매매로 취득한 경우에는 매매가액을, 아파트 분양을 받은 경우에는 분양가액을, 경매로 취득한 경우에는 낙찰가액을 취득가액으로 본다. 한편 신고하지 않거나 신고한 가액이 국가에서 정한 가격(이하 ‘시가표준액’이라 함)보다 낮을 때는 시가표준액을 취득가액으로 한다. 그러나 경매나 공매로 취득했다면 시가표준액보다 낮게 신고했어도 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다.

 

과세표준이 결정되면 다음으로 세율을 적용해야 하는데, 취득세율은 취득의 원인과 유형에 따라 세율을 다르게 정하고 있다. 그리고 취득세에 부가되는 세율인 농어촌특별세와 지방교육세도 취득세와 함께 납부해야 하므로 취득세와 농어촌특별세, 지방교육세를 합한 합계세율로 알아두면 좋다. 예를 들어 보자. 김치득 씨는 얼마 전에 전용면적 45㎡, 분양가액 4억 원의 오피스텔을 분양받았다. 이 오피스텔을 업무용으로 등록할 경우의 취득세는 얼마인가? 이 사례에서 김치득 씨가 오피스텔을 업무용으로 등록할 경우의 취득세율은 농어촌특별세와 지방교육세를 포함해 4.6%다. 따라서 취득세는 1,840만 원(4억 원 X 4.6%)이다. 한편 전용면적 60㎡ 이하의 오피스텔을 최초 분양받아 주택임대사업자로 등록하면 200만 원 이하는 취득세가 면제되며, 200만 원 초과 시에는 85% 감면을 받을 수 있다.

 

부동산 보유 시 내는 세금 - 재산세

재산세는 어떻게 계산하는가?: 재산세란 소유한 재산에 대해 부과되는 세금으로, 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기를 과세대상으로 한다. 매년 6월 1일 시ㆍ군ㆍ구청에서는 위에 열거한 재산의 현재 소유자에게 재산세 고지서를 발부한다. 재산은 매매나 기타 사유로 소유자가 바뀌기도 하는데, 법에서는 매년 6월 1일 기준 사실상의 소유자를 재산세 납세의무자로 정하고 있다. 재산세는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산한 다음, 과세표준에 세율을 곱해 세액을 계산한다.

 

시가표준액은 국토교통부 ‘부동산공시가격 알리미’ 사이트를 통해 조회할 수 있는데, 개별단독주택, 표준단독주택, 공동주택, 개별지, 표준지 등 부동산의 공시가격 정보도 확인할 수 있다. 한편 공정시장가액비율의 경우 주택은 60%이고, 건물과 토지는 70%인데, 앞으로는 시가표준액을 시세에 근접하도록 상향 조정할 방침이어서 재산세 부담도 늘어날 전망이다. 재산세 계산방법을 식으로 정리하면 다음과 같다. ‘과세표준 = 시가표준액 x 공정시장가액비율(60%, 70%), 재산세액 = 과세표준 x 세율’

 

부동산 보유 시 내는 세금 - 종합부동산세

종합부동산세 과세 기준금액은 얼마인가?: 종합부동산세는 흔히 ‘부동산 부자세’라고 하는 세금으로, 재산세와 달리 국세에 해당한다. 종합부동산세는 특정 부동산(주택, 토지)을 과다하게 소유하고 있는 개인 또는 기업이 납세의무자가 되며 소유자별로 합산해 과세하고 있다. 구체적으로 종합부동산세의 납세의무자 기준을 살펴보면, 과세기준일(6월 1일) 현재 가지고 있는 재산세 과세대상인 주택을 인별로 합산해, 그 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하는 자는 주택에 대한 종합부동산세의 납세의무가 발생한다. 단독명의의 1세대 1주택자의 경우 9억 원을 초과하는 주택을 과세대상으로 한다.

 

종합부동산세는 어떻게 계산하는가?, 언제 납부해야 하는가?: 종합부동산세를 계산하기 위해서는 먼저 시ㆍ군ㆍ구청에서 고지된 재산세 내용을 기준으로 개인별로 전국 범위의 부동산 공시가격을 합산해야 한다. 이렇게 합산한 금액을 공시가격의 합계액이라고 하는데, 공시가격의 합계액애서 일정 기준금액[6억 원(주택), 5억 원(종합합산과세 대상 토지), 80억 원(별도합산과세 대상 토지)]을 차감한 뒤 시세를 반영한 공정시장가액비율(2020년 기준 90%)을 곱하고 여기에 또다시 세율을 곱해 종합부동산세를 산출한다. 정리하면 계산식은 ‘(공시가격 합계액-일정 기준금액) x 90% x 세율’이다. 한편 종합부동산세의 납기는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지로 되어 있으며, 납세의무자의 세 부담을 고려해 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우 분할 납부를 신청할 수 있다.

 

부동산 임대 시 내는 세금 - 부동산 임대사업소득세

부동산을 임대하면 무조건 세금을 내야 하는가?: 부동산을 임대하게 되면 월세나 보증금에서 발생하는 이자상당액(간주임대료)을 신고해야 한다. 다만 부동산 중 논ㆍ밭을 빌려주거나 1주택(고가주택 및 국외 소재 주택은 제외)을 임대하는 경우 임대업에 대한 소득세신고를 하지 않아도 되는 비과세규정이 있어 이를 잘 활용하면 절세효과를 볼 수 있다. 예를 들어 전세 아파트에 거주하고 있는 상태에서 경매나 급매로 주택을 구매하고 그 주택을 월세나 전세로 임대하는 경우에는 부동산 임대소득세가 발생하지 않는다. 다만 시가 9억 원 이하의 주택이 대상이라는 점을 주의해야 한다.

 

부동산 임대사업소득세는 어떻게 계산하는가?: 부동산 임대사업소득세는 종합과세가 원칙이다. 종합과세 방식은 총임대료 수입에서 보험료, 감가상각비 등의 필요경비를 공제하고, 또 기본공제, 부양가족공제 등으로 소득금액을 공제해 과세표준을 구한다. 그다음 과세표준에 종합소득세율을 곱해 세액을 계산하고, 여기에 세액감면을 공제해 최종 납부세액을 계산한다. 한편 주택임대사업의 경우 2천만 원 이하는 분리과세를 선택할 수 있는데, 분리과세 방식은 임대소득에 14%의 세율을 적용하며 다음과 같이 계산한다. ‘주택임대소득세액 = {임대 수입금액-(임대 수입금액x필요경비율)-공제금액}x14%

-세액감면’ 필요경비율과 공제금액은 임대사업자 등록 여부에 따라 달라진다. 참고로 세액감면은 장기임대사업자의 경우에는 산출세액의 75%, 단기임대사업자의 경우 산출세액의 30%를 공제한다.

 

부동산 매도 시 내는 세금 - 양도소득세

매도할 때 양도소득세가 없는 부동산도 있을까?: 양도소득세는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권, 입주권 등), 주식, 파생상품(선물 및 옵션거래분)을 파는 경우에 부과되는 세금이다. 따라서 부동산의 소유권을 이전하면서 차익이 발생할 때는 거의 모든 부동산에 양도소득세가 과세된다고 생각하면 된다. 그러나 양도차익이 발생하더라도 양도소득세를 납부하지 않아도 되는 부동산이 있는데, 이를 비과세 양도소득이라고 한다. 예로 1세대 1주택의 경우 매도 시 차익이 발생해도 양도 당시 가액이 9억 원을 초과하지 않는 주택은 양도소득세가 비과세된다. 그러나 1세대 1주택이라 하더라도 무조건 비과세되는 것이 아니라 법에서 정한 일정 요건을 충족해야 한다.

 

양도소득세는 어떻게 계산하는가?: 양도소득세는 양도차익, 즉 시세차익에 대해 과세를 하는 세금이다. 양도차익은 부동산 등을 매도 시 양도가액(매매가격)에서 필요경비(취득가액, 자본적 지출액, 양도직접비용)를 차감해 계산한다. 계산식은 ‘양도소득세=과세표준(양도차익-장기보유특별공제-양도소득기본공제)x세율’이다. 장기보유특별공제는 말 그대로 부동산을 오랫동안 보유했을 경우 세금 절감 혜택을 주는 제도로, 3년 이상 보유한 등기된 부동산에 한해 적용한다.

 

주택 투자자를 위한 절세 노하우

 

중대형 주택보다는 소형 주택을 구입하자

최근 정부가 다주택자 규제를 연달아 내놓자 다주택자들 사이에서 여러 채의 소형 주택을 처분하고 강남의 고가주택이나 중대형 주택으로 갈아타는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 열풍이 일고 있다. 이에 발맞추어 중대형 주택의 수요가 증가하고 가격도 오르는 추세다. 그러나 인구 수와 가구 수가 가파르게 감소하는 상황에서 이러한 현상이 언제까지 지속될지는 불확실하다. 그리고 가격상승의 그래프가 방향을 바꾸어 하락세로 움직이기 시작한다면 수요층이 얇은 중대형 평수는 매도에 어려움을 겪게 될 것이다. 따라서 안정적으로 꾸준하게 수요층을 형성하고 있는 소형 주택에 투자하기를 권한다.

 

그리고 주택임대사업자 입장에서도 중대형 주택보다는 소형 주택이 세금 측면에서 유리하다. 예를 들어 전용면적 60㎡ 이하, 매매 가격 6억 원(수도권 외 지역은 3억 원) 이하의 아파트 같은 공동 주택 또는 주거용 오피스텔을 최초로 분양받아 60일 이내에 주택임대사업자 등록을 하고 일정한 요건을 갖추면, 취득세 면제 또는 감면 혜택을 볼 수 있다. 이 외에도 재산세 감면 등의 세제 혜택이 있다.

부동산대책을 이길 수 있는 주택임대사업을 고려하자

2019년 12월 들어서 종합부동산세 고지서가 발송되기 시작하자 다주택자들의 종합부동산세 부담이 현실로 다가왔다. 더구나 2022년까지 이어지게 될 공시가격 상승은 다주택자들을 더 압박하는 실정이다. 그러나 장기주택임대사업자 등록을 하게 되면 종합부동산세 합산배제 주택으로 인정되어 종합부동산세의 부담에서 벗어날 수 있다. 주택임대사업자가 직면하게 될 세금에 대해 알아보도록 하자.

 

주택임대사업자 등록 시 꼭 세무서에 방문해야 할까?: 지방세와 국세의 세금 혜택을 받으려면 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업자로 등록해야 한다. 세무서에 하는 주택임대사업자 등록은 의무사항인데, 직접 방문하지 않고도 홈택스에서 신청할 수 있다. 세무서에 주택임대사업자로 등록하지 않으면 미등록 가산세(수입금액x0.2%)가 부과된다. 반면 지방자치단체에 하는 주택임대사업자 등록은 의무 사항이 아니며, 시ㆍ군ㆍ구청에 직접 방문하지 않아도 렌트홈(www.renthome.go.kr)에서 등록할 수 있다. 만일 의무임대기간을 채우지 못하고 매도하게 될 경우 3천만 원의 과태료가 부과되므로 단기보유 목적으로 주택임대를 하고자 한다면 홈택스를 이용해 국세청에만 사업자등록을 하는 게 유리하다.

 

주택 취득 단계에서 부과되는 취득세: 전용면적 60㎡ 이하, 매매가격 6억 원(수도권 외 지역은 3억 원) 이하 주택을 취득하고 다음의 요건에 해당하면 취득세 면제 또는 감면 혜택을 볼 수 있다. 취득세의 면제ㆍ감면은 2021년 12월 31일까지만 적용되며, 취득세가 200만 원 이하인 경우 전액 면제, 200만 원을 초과하면 취득세의 85%를 감면한다. ‘① 60㎡ 이하의 신축이거나 최초로 공동주택 또는 주거용 오피스텔을 분양받아 취득한 주택 ② 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 임대주택으로 등록된 주택 ③ 의무임대기간 준수 ④ 임대료 증액 제한(5%) 준수’

 

주택 보유 단계에서 부과되는 재산세, 종합부동산세, 임대사업소득세: [재산세] 공동주택 또는 주거용 오피스텔을 2호 이상 임대 시 재산세 감면 혜택을 받을 수 있다. 이때 면적이 40㎡ 이하이면서 재산세가 50만 원 이하일 경우 단기임대와 장기임대 모두 재산세 전액이 면제되며, 50만 원을 초과할 경우에는 85%의 감면 혜택을 받을 수 있다. 그 외에는 임대기간과 면적에 따라 감면율이 다르다.

 

[종합부동산세] 과세기준일인 매년 6월 1일 기준으로 보유하고 있는 주택 및 토지의 공시가격 합산금액이 6억 원(1주택자는 9억 원)을 초과하게 되면 종합부동산세 납세의무가 발생한다. 그러나 지방자치단체와 세무서에 임대사업자 등록을 한 개인은 법에서 정한 요건을 갖춘 임대주택을 종합부동산세 과세대상 주택에 포함하지 않는데 이를 ‘종합부동산세 합산배제’라고 한다. 종합부동산세에 합산할 주택 및 토지에서 보유하고 있는 주택이 제외되면 그만큼 과세표준이 낮아져 세금을 절감할 수 있다.

 

[임대사업소득세] 주택임대사업을 하게 되면 사업자등록 여부와 상관없이 주택임대사업에서 발생하는 월세 및 보증금에 대해 종합소득세를 신고ㆍ납부해야 한다. 월세는 고가의 1주택자와 2주택자로부터, 보증금은 3주택자부터 보증금의 합계가 3억 원을 초과하는 부분에 대해 과세된다. 법에서 정한 간주임대료 계산식에 의해 계산된 금액을 수입금액으로 하며, 간주임대료 계산과정은 다음과 같다. ‘간주임대료=(보증금 합계-3억 원)x60%x2.1%(2019년 기준 이자율, 수시로 변동 가능)’ 종합소득세 신고 시 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업을 등록하고 법에서 정한 일정한 요건을 갖춘 임대사업자는 필요경비, 기본공제, 세액감면 등의 혜택을 받을 수 있다. 주택임대사업 소득에 대한 세제 혜택을 받기 위한 요건은 다음과 같다. ‘① 국민주택규모(85㎡) 이하의 주택일 것 ② 단기(4년), 장기(8년)의 법정 의무임대기간 준수 ③ 임대료 증액 제한(5%) 준수 ④ 임대개시일 당시 공시가격이 6억 원 이하’

주택 매도 단계에서 부과되는 양도소득세: 1세대 1주택은 2년 이상 보유ㆍ거주하고 양도하면, 양도할 때 발생하는 양도차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 2주택 이상이 되면 비과세 혜택을 받을 수 없을 뿐만 아니라 조정대상지역의 경우 중과세까지 적용된다. 이때 거주주택 외의 다른 주택을 장기임대사업자 등록을 하고 임대하게 되면, 최초로 거주주택을 양도하는 경우 양도세 비과세를 적용받을 수 있다. 또한 장기임대주택으로 등록하면 장기특별공제혜택도 있는데, 8년 임대 시 장기보유특별공제 50%를 적용하고 10년 임대 시에는 장기보유특별공제 70%를 적용한다.

 

상가ㆍ오피스텔 투자자를 위한 절세 노하우

 

상가와 오피스텔의 공동명의와 부가가치세

상가나 오피스텔을 분양받을 경우에는 주택과 달리 지방세인 취득세뿐만 아니라, 국세인 부가가치세도 납부해야 한다. 그렇다면 상가나 오피스텔을 분양받을 때 발생하는 세금에는 어떠한 것이 있으며 절세를 위해서는 무엇을 해야 할지, 공동명의가 얼마나 도움이 되는지 알아보자.

 

처음부터 공동명의 여부를 결정하는 게 유리하다: 상가와 오피스텔의 취득세는 건물부분과 토지부분의 가액이 합쳐진 분양가액에 4.6%(취득세에 부가되는 세목인 농어촌특별세와 지방교육세 포함)를 곱해서 계산한다. 예를 들어 오피스텔의 분양가액이 1억 원이면 1억 원의 4.6%인 460만 원이 납부해야 할 금액이다. 여기서 우리는 부동산을 취득할 때 단독명의로 할 것인지, 공동명의로 할 것인지를 고려해야 한다. 부동산을 양도할 때 공동명의로 하면 나중에 이익을 분산하는 효과가 있어 단독명의보다 양도소득세를 절감하는 데 도움이 된다. 양도소득세는 금액이 클수록 세율이 높아지는 초과누진세율을 적용하고 있어 총금액을 분산하면 세율이 낮아진다. 그러면 취득 후 나중에 공동명의로 전환해도 되는데 굳이 취득 시점부터 이런 것을 고민해야 하는 이유는 무엇일까? 나중에 공동명의로 바꿀 경우 추가적으로 취득세 등을 납부해야 하는데, 그러면 절세 효과가 상쇄되기 때문이다.

 

상가나 업무용 오피스텔은 부가가치세도 부담해야 한다: 부가가치세는 대지지분에 대해서는 과세를 하지 않고, 건물부분에 대해서만 10%의 세금을 부과한다. 예를 들어 상가의 총분양가가 5억 원이라고 하자. 이때 건물부분이 2억 원이고, 대지지분이 3억 원이라면 건물부분에 대해서만 부가가치세가 발생해 2억 원의 10%인 2천만 원을 납부해야 한다. 이렇게 납부한 부가가치세 2천만 원은 관할세무서로부터 환급받을 수도 있다. 부가가치세를 환급받기 위해서는 사업자등록을 해야 하는데, 일반과세사업자와 간이과세사업자 중 일반과세사업자로 사업자등록을 해야 부가가치세를 환급받을 수 있다.

 

그런데 임대료가 연간 4,800만 원에 미달해 세무서에서 직접 일반과세자를 간이과세자로 전환시키는 경우가 있다. 만일 이렇게 되면 당초 분양받을 때 환급받은 부가가치세가 다시 추징될 수 있다. 일반과세자에서 간이과세자로 과세유형변경통지를 받은 임대사업자가 있다면 ‘간이과세 포기신고’를 통해 일반과세자 자격을 유지할 수 있는데, 통지서를 받은 즉시 신고해야만 불이익을 예방할 수 있다.

 

기본적으로 상가를 분양받는다는 것은 분양받은 후 부동산임대업을 하고자 함이다. 즉 과세사업을 하겠다는 의미다. 그런데 만약 과세업종이 아닌 면세업종을 영위하는 경우에는 부가가치세를 환급받지 못하고, 환급받았다 하더라도 차후에 세금을 추징당할 수 있다는 점을 유의할 필요가 있다. 대표적으로 학원업, 의료업, 출판업 등의 업종이 면세사업에 해당한다.

상가ㆍ오피스텔을 팔 때의 사업양수도계약서

상가나 업무용 오피스텔을 매도하는 사업자는 매수하는 사업자에게 받은 부가가치세를 세무서에 신고ㆍ납부할 의무를 지고, 매입사업자는 매도사업자에게 지불한 부가가치세를 세무서에서 환급 받는데, 매수사업자는 나중에 부가가치세를 환급받지만 매매 시 부가가치세를 매도사업자에게 지불해야 하므로 자금 부담이 따른다. 그런데 매수사업자의 이러한 부담을 덜어주기 위해 포괄적인 사업양수도계약을 할 경우에는 부가가치세 신고를 면제해준다. 포괄적인 사업양수도계약이란 상가 등의 매도사업자에게 부여된 모든 채권과 채무가 매수사업자에게 이전되고 사업의 동일성이 유지되는 계약을 말한다.

 

토지 투자자를 위한 절세 노하우

 

사업용 토지를 소유해야 세금 면에서 유리하다

국가에서는 모든 토지에 용도를 정하고 있으며, 토지 소유자는 국가에서 정한 용도에 맞게 토지를 이용해야 하는데, 토지의 용도는 지목으로 확인할 수 있다. 만일 용도(지목)에 맞지 않게 토지를 보유할 경우 비사업용 토지로 보아 세금(재산세와 종합부동산세, 양도소득세)에 불이익을 준다. 한편 투자 용도로 구입한 비사업용 토지를 사업용 토지로 인정받기 위해서는 법에서 정한 요건을 갖추어야 한다.

 

사업용 토지로 인정받기 위한 조건: 농지의 경우 해당 지역에서 직선으로 30㎞ 이내 거리에 가족 모두가 거주해야 하고, 직접 농업 등에 종사해야 하는 자경요건이 있다. 농지의 사업용 토지 판정 시 자경요건은 다음과 같다. ‘① 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사 ② 농작업의 1/2 이상을 자기 노동력에 의해 경작 또는 재배하고 자기 노동시간의 1/2 이상 경작 또는 재배에 사용 ③ 근로소득(총급여) 및 사업소득(농업ㆍ축산업ㆍ임업 및 비과세 농가 부업소득, 부동산임대소득 제외)이 연간 3,700만 원 이상인 경우 해당 연도는 자경기간에서 제외’ 그다음으로 해당 토지를 일정 기간 동안 직접 용도에 맞게 사용해야 하는 기간 요건이 있는데, 기간은 다음 세 가지 중 한 가지 조건을 만족해야 한다. ‘① 양도일 직전 3년 중 2년을 직접 사업(자경)에 사용 ② 양도일 직전 5년 중 3년을 직접 사업(자경)에 사용 ③ 보유기간 중 보유기간의 60% 이상을 직접 사업(자경)에 사용’

 

한편 농지의 자경요건 중 근로소득 등의 소득이 연 3,700만 원 이상일 경우에 사업용 토지로 인정받을 수 없는데, 다른 업종에 종사하면서 투자 목적으로 구입한 농지일 경우 소득 기준을 맞추기는 쉽지 않다. 하지만 그래도 길은 있다. 첫째, 1천㎡(약 300평) 이내의 농지라면 구입 후 주말농장으로 이용하는 방법이다. 1천㎡ 이내의 농지를 주말농장으로 사용할 경우 사업용 토지로 인정되어 절세할 수 있다. 둘째, 농지를 구입해 농지은행에 위탁경영하는 방법이다. 직접 농업에 종사하지 않더라도 농지은행에 위탁해 8년간 임대할 경우 사업용으로 인정받을 수 있다.

 

이 외에 다음 경우에도 사업용 토지로 인정된다. ‘① 상속으로 취득한 농지를 상속개시일로부터 5년 이내 매도하는 경우 ② 직계존속(부모, 조부모 등)이나 배우자가 8년 이상 재촌ㆍ자경한 농지, 임야, 목장용지를 상속ㆍ증여받은 경우 ③ 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중(宗中)이 소유한 토지 ④ 공익사업을 위해 협의매수ㆍ수용되는 토지로서 취득일이 사업인정고시일로부터 2년 이전인 토지’

 

상속세와 증여세 절세 노하우

 

상속과 증여, 무엇이 유리할까?

필자가 상속세와 증여세 강의 중에 가장 많이 받는 질문 중 하나는 재산을 상속받는 것이 유리한지, 증여받는 것이 유리한지에 대한 것이다. 두 가지 방법 모두 각각 장단점이 있지만 최근에는 상속보다 증여의 방법을 많이 사용하고 있다. 그 이유는 크게 두 가지가 있다. 첫째로 사전에 증여하는 것이 상속보다 재산분쟁을 줄일 수 있기 때문이다. 아마 상속을 받는 과정에서 상속인들 간에 재산분쟁이 일어난다는 뉴스를 심심치 않게 보았을 것이다. 따라서 최근에는 일부증여를 통해 미리 재산을 분배해주고 남은 재산을 상속하는 경우가 많다. 두 번째 이유는 증여를 해줌으로써 상속재산의 크기가 줄어들어 절세 효과를 볼 수 있기 때문이다. 사전에 공제받을 수 있는 범위 내에서 증여를 해준다면 증여세를 줄일 수 있을 뿐만 아니라 상속세 부담도 줄일 수 있다. 다만 사전증여 후 증여자가 10년 이내에 사망하면 증여재산이 상속재산에 합산되어 상속세가 계산되므로 주의해야 한다.

 

증여세는 어떻게 계산해야 할까?

증여를 하려거든 10년 단위로 하자: ‘홍길동 씨는 2008년에 배우자에게 5억 원의 부동산을 증여하고, 다시 2019년에 소유하고 있는 아파트를 공동명의로 바꾸면서 배우자에게 증여하려고 한다. 해당 아파트의 시세는 10억 원이다. 이렇게 할 경우 홍길동 씨의 배우자가 납부해야 할 증여세는 얼마인가?’ 증여세는 10년의 기간 동안 증여된 가액을 합산해 과세한다. 또한 증여재산공제액도 10년 단위로 반복해 공제받을 수 있다. 그러므로 증여는 10년 단위로 하는 게 유리하다. 자녀가 어릴 때부터 증여를 10년 단위로 해두면 나중에 상속재산가액에 합산되지 않아 상속세 절감 혜택도 얻을 수 있다.

 

앞의 사례에서 홍길동 씨의 배우자는 2008년과 2019년에 10년 단위로 각각 5억 원씩을 홍길동 씨에게 증여받았다. 증여받은 재산가액은 총 10억 원이지만 10년 단위로 증여받았기 때문에, 배우자공제로 각각 6억 원이 공제되어 납부할 증여세는 발생하지 않는다. 그러나 홍길동 씨가 만약 증여기간을 고려하지 않고 배우자에게 10년 이내의 기간 동안 2건의 증여를 했다고 가정해 보자. 10년 이내에 5억 원씩 두 번, 총 10억 원을 증여받았다면 배우자공제로 6억 원을 공제한 4억 원에 대해 증여세를 부담해야 하는데, 이때 부담해야 할 증여세는 7천만 원(4억 원x20%-1천만 원)이나 된다. 그러므로 증여를 할 때는 증여재산공제액 범위 내로 분할하고 10년의 기간을 준수하는 것이 좋다.

 

상속세와 증여세, 그 밖의 절세 노하우

상속ㆍ증여 시 재산은 언제 처분하면 좋은가?: 상속ㆍ증여재산의 가액은 원칙적으로 시가로 평가한다. 그러나 상속ㆍ증여재산은 매매로 이루어지는 게 아니어서 토지나 단독주택처럼 거래가 자주 발생하지 않는 부동산은 시가를 확인하기가 어렵다. 이처럼 시가가 불분명할 경우 유사자산의 매매사례가액이나 감정가액으로 평가한다. 유사자산의 매매사례가액이란, 상속세의 경우 평가기준일 전후 6개월, 증여세의 경우 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 이내에 해당 부동산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 기준시가가 동일하거나 유사한 부동산의 매매가격을 말한다.

 

한편 유사자산의 매매사례가액이나 감정가액도 분명하지 않은 경우에는 기준시가로 평가하는데, 기준시가는 시가보다 낮으므로 상속세를 절감하는 데 유리하다. 그러나 상속개시일 전후 6개월, 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 이내에 재산을 처분하게 되면 상속ㆍ증여재산의 가액을 상속인이 매매한 시가로 평가한다. 그래서 사망일 전후 6개월(증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월) 이내에 재산을 처분하면 기준시가보다 높은 실제 매도가액이 재산평가액이 되므로, 기준시가로 평가했을 때보다 상속세가 증가할 수 있다. 그러나 기준시가로 상속이나 증여자산을 평가하는 경우에는 부동산의 취득가액이 낮아져 나중에 이 재산을 매도할 때는 반대로 양도소득세가 증가할 수도 있다. 그런데 보통의 경우 양도소득세율이 상속세율보다 높기 때문에 시가가 없는 부동산은 상속(증여) 재산을 매매사례가액ㆍ감정평가액을 기준으로 부동산의 취득가액을 높게 평가해 양도소득세의 과세표준을 낮추는 게 유리하다. 하지만 양도소득세가 감면되거나 상속세 과세표준이 1,200만 원 이하 또는 30억 원을 초과하는 경우에는 상속세율보다 양도소득세율이 낮으므로 기준시가(상속개시일 전후 6개월, 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 이내에 시가가 없는 경우에 한함)로 평가해 상속세를 절감하는 게 유리하다.