서울•수도권 아파트, 지금 사야 합니다

이 책의 저자이자 부동산 유튜버 ‘얼음공장’은 시장의 방향을 결정하는 건 금리 인상이나 정부 정
책이 아닌 수요와 공급이라고 강력하게 말한다. 얼음공장은 대다수가 집값 상승의 정점을 찍었다
고 말하던 2021년 초에도 ‘2021년 6/7/8월 폭등장’을 정확히 예측한 전문가이자 현업 투자자이
다. 그는 여전히 서울•수도권 아파트가격은 상승 여력이 남아 있으며 최소한 2024년, 큰 변수만
없으면 2027년까지 상승한다고 자신 있게 이야기한다.


▣ Short Summary
현재 부동산 시장은 하락에 대한 말들로 떠들썩하다. 경제부총리는 “부동산 시장이 하향 안정세에 접
어들었다”며 반복해서 이야기하고, 국토부 장관은 “공급이 우려될 정도로 주택 공급을 확대했다”고 말
한다. 이대로 집값이 안정되는 걸 기다리면 되는 걸까? 정부는 2017년부터 늘 똑같이 “부동산으로 돈
을 버는 시대는 끝났습니다. 가격도 곧 안정화될 것이니 무리한 추격 매매는 자제해 주십시오.”라고
앵무새처럼 말해왔다. 하지만, 부동산은 폭등했고, 정부의 말을 믿고 기다렸던 사람들은 벼락거지가
되어 점점 더 외곽으로 밀려나며 주거 불안에 하루도 마음 편한 날이 없다.
이 책의 저자 얼음공장은 더 이상 현혹하는 뉴스에 속지 말고 진짜 현장을 봐야 한다고 이야기한다.
자신의 상황에 따라 듣고 싶은 뉴스만 듣고 시장을 판단하는 건 위험하다. 객관적인 시각으로 시장을
바라보려면 주장의 근거는 무엇인지, 그 근거가 옳은지, 현장의 분위기는 어떤지 같이 봐야 한다. 얼음
공장은 오랜 시간 현장에 몸담으며 부동산 시장의 출렁임을 경험한 현업 투자자이다. 그는 시장이 혼
란스러울 땐 현장의 목소리를 귀 기울여야 한다고 강조한다. 수년간 직접 부딪치며 체득한 부동산 시
장의 흐름과 실질적인 투자 노하우를 이 책에 담았다.
얼음공장은 최소한 2024년, 큰 변수만 없다면 2027년까지 상승한다고 한 치의 망설임도 없이 분명히
이야기한다. 이렇게 자신할 수 있는 첫 번째 근거는 2022년부터 2023년까지 공급이 턱없이 부족하다
는 것이다. 많은 전문가들이 하락의 트리거가 될 거라고 말하는 금리 인상은 부동산 하락과 비례 관계
가 없다는 것이 지난 수십 년간의 데이터에서 이미 확인되었고, 실제로 수요와 공급이 부동산의 가격
을 결정하기 때문이다. 수요보다 공급이 많으면 가격이 내려가고, 공급보다 수요가 많으면 가격이 올
라가지만 2023년까지는 서울•수도권의 수요조차 해결이 어려울 정도로 공급량이 적다.
두 번째 근거는 현재 전월세 시장이 큰 혼란을 겪고 있다는 것이다. 2017년 8월부터 다주택자가 소유
하고 있는 집들을 시장에 내놓게 만들겠다는 명분으로 다주택자 규제를 계속 확대해왔다. 전세나 월세

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서울•수도권 아파트, 지금 사야 합니다

를 공급하는 다주택자를 규제하려다 보니 임대차 시장이 크게 위축되었고, 2020년 7월부터 시행된 계
약갱신청구권 제도로 임대 물건의 씨가 마르면서 전월세가가 크게 치솟았다. 지금은 어느 때보다 세입
자로 머무르기에 불안한 시대이다.
불과 몇 년 전까지만 해도 집을 사거나, 전세 혹은 월세로 가는 선택이 가능한 시기였지만 지금은 최
악을 피하기 위해서라도 집을 사야 할 때다. 금리나 세금, 정책과 같은 부동산 시장의 변수는 늘 존재
했다. 그런 시장의 변수에 흔들리지 않으려면 수요가 꾸준하고 안정적인 서울•수도권 아파트를 노려야
한다. 서울 혹은 수도권 중에서도 어디에, 어떤 아파트를 사야 하는지 이 책에서 낱낱이 공개한다.
저자도 처음부터 부동산 고수는 아니었다. 경매로 시작해 차근차근 현장의 언어를 익히고 새벽 5시에
일어나 현장에 나가는 삶을 반복했다. 그 덕분에 서울•수도권 아파트의 연식은 물론 교통과 편의시설,
과거의 가격 변동, 미래의 호재 등을 훤히 꿰고 있다. 저자가 수십 번 발품 팔며 얻은 정보를 토대로
실제 무주택자들이 지금 당장 구입할 수 있는 서울•수도권 아파트를 엄선해 소개한다. 그 지역의 특징
과 인근 추천 아파트는 무엇인지부터 해당 단지의 장단점과 향후 호재, 교통과 생활 인프라, 추천 단
지의 시세까지 세세하게 담았다. 부동산 흐름을 이해하는 데 그치지 않고 시장에 바로 참여할 수 있도
록 실거주와 투자 두 마리 토끼를 동시에 잡는 내 집 마련 전략을 공개한다.

▣ 차례
프롤로그_ 지금은 ‘사고 싶다’가 아니라 ‘사야만 한다’고 말할 때
PART 1. 2022년 부동산 시장에선 어떻게 대비해야 하는가?
1장. 한국 주택 시장에서 아파트가 사라진 이유 - 임대차 3법: 공급을 가로막는 정부의 무수한 정책들
/ 청약: 언제까지 기다리며 기회를 놓치고만 있을 텐가? / 구축의 파워: 신규 아파트만 공급으로 본다
면 대단한 착각이다
2장. 집을 사는 것과 집을 빌리는 것 중 뭐가 더 위험한가? - 건국 이래 아파트값이 내린 적은 딱 3번
뿐이다 / 아파트의 역사는 되풀이된다 / 전세로 밀려날 것인가? 자가로 밀려날 것인가?
3장. 부린이가 꼭 해야만 하는 부동산 첫 공부 - 명심하라, 부동산 공부는 사기 위해 하는 것이다 /
집을 한 번만 살 것이라는 착각에서 벗어나라 / 부동산 뉴스, 듣고 싶은 것만 들으면 결과가 좋지 않
다 / 정부 정책 vs 시장의 수급, 알면 달라진다
4장. 부동산중개소에 가기 전에 반드시 고민해야 할 것들 - 가격은 시장이 인정한 가치라는 것을 인정
하라 / 포기하지 못할 것과 감수할 것들을 선별하라 / 급매는 결코 나를 기다리지 않는다 / 시장과 중
개인에 대한 편견을 버려라
5장. ‘어디가 최선인가?’ 위치를 선정하는 가이드라인 - 내 집 마련 제1원칙 ‘일자리가 있고 주거지가
훌륭하면 어디든 오른다’ / 최선 입지와 차선 입지를 알면 내게 맞는 곳이 보인다 / 지금 살지 못하는
집일수록 상급지에 마련하라 / 가성비를 따질 거면 아직 오르지 않은 아파트가 낫다

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서울•수도권 아파트, 지금 사야 합니다

6장. ‘얼마가 최선인가?’ 가격을 결정하는 가이드라인 - 호갱노노와 네이버 부동산을 동시에 보라 / “대
출은 얼마까지 받는 게 좋을까요?” 답은 당신이 알고 있다 / ‘돈이 없어서’라는 핑계는 접어두자 / 싸서
싼 물건을 급매로 착각하지 마라
7장. ‘어떤 물건이 최선인가?’ 물건을 선점하는 가이드라인 - ‘비교하라’ 덜 오른 아파트를 가장 쉽게
찾는 팁 / 현재 가치 vs 미래 가치의 기준은 나의 지식과 확신뿐이다 / 호재도 두드리고 선점해야 가
치가 있다 / 당신이 가진 돈으로 살 수 있는 것을 사라
PART 2. 그렇다면 어디를 사야 하는가?
1장. 서울 - 중구 신당동_ 서울의 중심, 수요는 늘지만 아파트는 없다! / 성동구 성수동_ 서울에 교통
도 편한, 몇 안 되는 숲세권! 성수전략정비계획이 실현되면? / 강동구 명일동_ 재건축으로 동네가 바뀌
었다! 남은 정비사업은 또 다른 호재! / 노원구 중계동_ 강북 최대 학원가를 자랑, 상계 재건축에 경전
철까지 뚫리면? / 노원구 상계동_ 서울 하늘 아래 최강 가성비! 안정적 가격 상승 기대까지 / 노원구
월계동_ 광운대역세권 호재 최대 수혜, 상권 발달로 거주환경도 좋아진다 / 동대문구 전농동_ 청량리
역 개발호재 말해 뭐해! 살면 살수록 좋아지는 지역 / 은평구 은평뉴타운_ 대규모 택지의 안정된 주거
시설에 인프라까지… 가격 상승 예고 / 서대문구 가재울뉴타운_ 상권, 교육, 환경 모두 갖췄다! / 마포
구 상암동_ 월드컵대교 개통 후 교통 문제 해소, 거주환경 좋아 상승 여력 다분 / 구로구 개봉동_ 인
서울이지만 아직 오르지 않았다! / 구로구 고척동_ 교통은 약하지만 인프라는 괜찮은! 실수요자를 위한
인서울 아파트 / 양천구 신정동_ 목동의 우수한 인프라를 이용할 수 있는 서울의 주요 입지 / 영등포
구 신길동_ 여의도 대체 주거지로 신안산선 개통 호재가 남아 있다 / 동작구 노량진동_ 더블역세권도
강점, 재개발로 상전벽해 될 핵심지 / 금천구 시흥동_ 과거의 금천구는 잊자! 일자리와 신축 수요로 꾸
준히 오른다
2장. 경기/인천 - 남양주시 다산신도시_ 신도시의 편리함 + 임박한 8호선 개통 호재 / 고양시 행신동_
KTX가 있는 행신역, 거주 만족도 높아 수요가 늘어나는 곳 / 고양시 일산서구_ 녹지와 자연환경이 일
품! 상권과 학군도 좋아 살기에 그만! / 김포시 고촌읍_ 김포보다 서울에 더 가까운, 그래서 아직도 상
승 여력이 충분한! / 인천시 계양구 계산택지지구_ 3기 신도시 수혜지이자 떠오르는 서울의 베드타운! /
부천시 상동_ 7호선으로 출퇴근 해소, 실거주 만족도 높은 부천시의 메인 입지 / 시흥시 정왕동_ 서민
들의 내 집 마련 추천지! 교통, 학교, 일자리에 신도시 인프라까지! / 안양시 평촌신도시_ 교육과 환경
모두 100점, 일자리까지 갖춘 안양시의 핵심지 / 군포시 산본신도시_ 살기 좋은데 가성비까지 좋다!
산본역 인근 주거지 / 성남시 분당구 정자동_ 강남의 1등 대체지, 리모델링 진행으로 한 번 더 간다! /
용인시 수지구_ 신분당선의 강점을 가장 살 살린 곳, 교육과 편의시설 모두 강점 / 수원시 광교신도시
_ 대표적인 신도시 성공지! 신분당선 가치는 꾸준히 상승한다
3장. 새 아파트를 얻는 빠르고 안전한 청약, 재개발과 재건축 - 노원구 상계주공아파트_ 강북의 대표
새 아파트로 변신, 창동 개발과 시너지 효과 / 강서구 가양동_ 9호선과 마곡지구로 재평가된 지역, 재
건축 호재도 남았다 / 광명시 하안동_ 가산과 구로디지털단지의 배후지, 재건축은 언젠가 실현될 호재
/ 노원구 상계뉴타운_ 당고개역 인근 알짜배기 뉴타운, 가성비 좋은 선택지 / 은평구 수색증산뉴타운_
상암 DMC의 배후주거지로 으뜸, 서울 접근성도 강점 / 광명시 광명뉴타운_ 자칭 타칭 ‘서울의 26번째
구’, 희소성과 발전성이 높은 지역

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서울•수도권 아파트, 지금 사야 합니다

서울•수도권 아파트, 지금 사야 합니다

프롤로그_ 지금은 ‘사고 싶다’가 아니라 ‘사야만 한다’고 말할 때
나 역시 다른 평범한 이들처럼 공부를 미루고, 선택의 기회를 흘려보낸 사람 중 한 명이었다. 정확히
2년간 아파트를 사야 할지 말아야 할지 고민했다. 가진 돈은 너무 적고 두려움은 너무 커서 우회로인
경매부터 시작했다. 소도시의 작은 아파트부터 시작해 차근차근 현장의 언어를 익혔다. 그때의 배움들
을 유튜브, 나름대로 경쟁이 치열한 시장에서 ‘얼음공장’이라는 브랜드로 현재의 인지도를 쌓을 수 있
었던 이유에 대해 나는 2가지를 떠올린다. 첫째는 시장에 대한 일관된 시각을 유지한 것, 둘째는 현장
의 구체적인 정보를 제시한 것이다. 지난 수년 동안 부동산 상승장을 예고했고, 실제로 아파트 시장은
뜨겁게 달아올랐다. 매 영상에서 시장의 다양한 흐름을 짚으며 ‘공부했으면 반드시 실천하라’를 강조했
다. 덕분에 적지 않은 이들이 자신의 첫 보금자리를 마련하고, 자산 상승효과를 얻었다는 피드백을 받
았다.
사실 아파트를 사기로 한 것과 그렇지 않은 것은 종이 한 장 차이일 수 있다. 계약서에 사인하고, 하지
않고의 차이일 뿐이다. 그러나 언제가 됐든 그 결정을 한 사람과 그렇지 않은 사람 사이에는 큰 차이
가 생긴다. 지난 5~6년간 그 간극은 더 크게 벌어졌다. 나는 지금도 늦지 않았다고 생각한다. 내 집
마련은 앞으로 점점 더 어려워질 것이다. 지금이야말로 적기일 수 있다. 과거 1987년부터 2021년까지
1년 단위로 끊어서 아파트가격의 상승/하락/보합을 보면 하락 구간은 20%밖에 되지 않는다. 나머지
80%가 상승 및 보합 구간이었다. 직접 아파트 매매가격 지수를 펼쳐놓고 계산한 결과다. 20% 구간에
대한 기대로, 계속해서 세입자의 신분으로 살아가는 것은, 기회를 잃어버리는 것은 물론 자신의 자산
가치를 하락시키는 최악의 선택이 될 것이다.
또 하나 특히 당부하고 싶은 것은 ‘6개월을 넘기지 말라’는 것이다. 사기로 했으면 충분히 알아보고 비
교하고 숙고하되 6개월은 넘기지 말아야 한다. 부동산 매매는 굉장히 힘들고 피곤한 작업이다. 시간이
길어질수록 사고자 하는 의지가 꺾이기 쉽다. 그래서 이 책을 준비하면서 ‘아무리 초보자라도 6개월
안에 행동할 수 있는 가이드’를 만들자는 목표를 세웠다. 무주택자의 시간을 아끼고 실제 아파트를 구
입하는 데 유용한 지침이 되도록 현장의 경험을 엄선했다.

부린이가 꼭 해야만 하는 부동산 첫 공부
정부 정책 vs 시장의 수급, 알면 달라진다
2022년 초 푸념하는 이들은 두 부류다. 하나는 아파트를 사지 못한 경우, 다른 하나는 아파트를 팔아
버린 경우이다. 2017년 이후 많은 정책이 쏟아졌다. 정부의 목소리는 한결같았다. “부동산으로 돈을 버
는 시대는 끝났습니다. 가격도 곧 안정화될 것입니다. 무리한 추격 매매는 자제해 주십시오.” 더불어
다주택자에게도 실제 사는 곳 이외의 주택은 매도하라는 강력한 사인을 주었다. 실제로 수강생 중에는
“집값이 떨어질 거라는 이야기만 듣고 살던 집을 팔아서 지금은 무주택자입니다. 수억 원이 올라버려
살던 집도 다시 들어가지 못하는데 분양물량을 기다려야 할까요?”라며 상담을 청하는 분들도 여럿 있
었다.

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서울•수도권 아파트, 지금 사야 합니다

부동산 시장의 향방을 점치기는 어려우나 부동산 거래는 시장에서 이루어진다는 전제는 잊지 말아야
한다. 정부의 정책과 시장의 수급, 2가지 모두를 살펴야만 한다. 시장이 과열 양상을 띠면 정부는 안정
화대책을 내놓고, 시장이 침체 국면으로 접어들면 정부는 다시 활성화 대책을 내놓는다. 따라서 정부
의 정책과 시장의 수급이 일치하기는 매우 어렵다.
“그럼 정부 정책을 따라야 합니까? 아니면 아예 반대 방향으로 가야 합니까?”
개인적으로는 시장의 방향 즉 가격의 오르내림은 수급(수요와 공급)이 결정한다고 생각한다. 시장경제
에서 가격을 결정하는 것은 수요와 공급이다. 이것만은 확실하다. 시장에 공급이 넘치면 가격은 하락
하고, 공급이 줄어든 상태에서 수요가 많아지면 가격은 상승한다. 다만 그 양을 정확하게 계량할 필요
가 있다. 일례로 아파트 시장의 경우 공급을 신규 입주물량으로 한정하는 경우가 많은데, 구축 아파트
역시 중요한 공급원이다. 구축의 매물 잠김 현상이 나타난 상태에서 신규 입주물량이 쏟아져도 가격이
안정되기는 어렵다.
그렇다면 정부의 정책은 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는가? 정부의 정책은 속도에 영향을 준다. 우
리는 과거 노무현 정부 때의 부동산 가격폭등과 이명박 정부 때의 부동산 가격하락을 이미 경험했다.
이명박 정부 초기부터 부동산은 빠르게 안정화되었고, 심지어 하락세로 돌아섰다. 보금자리 주택을 짓
고, 혁신도시와 기업도시를 지정해 일자리를 지방으로 내려보내고, 2기 신도시 입주가 맞물리면서 안
정화 속도가 빨라졌다. 이처럼 정부의 정책은 수급이 안정화되는 과정에 ‘가속도’를 붙일 수 있다. 물
론 반대의 경우도 가능하다. 공급이 줄어드는 상황에서 정부가 구축 매물까지 원활히 거래하지 못하도
록 제도를 변경하면 가격은 가파르게 상승할 수밖에 없다. 따라서 수급 못지않게 정부의 정책도 중요
하다.
또 하나, 정부의 정책과 시장의 수급은 영향력을 미치는 시장이 각기 다르다. 부동산 시장을 ‘유동성
시장(투자 수요)’과 ‘실거주자’ 시장으로 양분할 때, 정부의 정책은 유동성 시장에 크게 영향을 미친다.
정부가 전세난을 해결하기 위해 다주택자를 양성하고 전세대출을 풀기 시작하면 유동성 시장이 움직인
다. 하지만 실거주자 시장은 상대적으로 영향이 덜하다. 실거주자 시장은 수요와 공급에 따른 영향을
크게 받는다. 신규분양과 입주물량이 늘고, 구축 아파트의 매매가 늘어야 가격이 안정화된다.
물론 세상에 영원히 오르는 재화는 없다. 아파트 시장이라고 상승장만 지속되지는 않을 것이다. 전문
가 대다수가 장기적으로 인구와 경제 양쪽 모두에 성장 한계가 오면서 정체가 지속되면, 주택가격 역
시 상승 여력이 떨어질 것이라고 말한다. 개인적으로도 만일 가격이 천정부지로 오른다면 매도를 미루
거나 포기하는 사람이 늘면서 매수 수요가 감소한 형태의 안정화가 올 수도 있다고 생각한다. 이미 살
사람이 다 샀다면 마지막에는 실거주자만 남을 것이다.
문제는 다시 현재의 시장으로 돌아온다. ‘지금이 부동산 경기 사이클의 어느 부분이냐?’라는 질문은 ‘언
제 집을 사야 하나?’라는 질문과 연결된다. 다소 어렵다고 느낄 수도 있지만 ‘내가 할 수 있는 것’ 혹
은 ‘내가 해야만 하는 것’에 집중하면 답은 쉽게 나올 것이다. 우리 대다수는 정책을 만들 수 없다. 내
가 할 수 있는 것은 시장에 참여자가 될 것이냐, 아니냐를 결정하는 것뿐이다. 특히나 내 집 마련이 목
표라면 상대적으로 정부의 정책 변화에 영향을 덜 받는다고 할 수 있다. 주택 공급의 80%가 민간 영
역에서 행해지는 상황이라는 것도 중요한 포인트다. 속도보다는 방향에 집중하는 것이 맞다.

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서울•수도권 아파트, 지금 사야 합니다

덧붙여 정부 정책에 귀 기울이고 시장에 대한 영향을 주시하는 것은 좋으나, 모든 것에는 ‘변화의 가능
성’이 늘 존재한다는 것을 기억했으면 한다. 대표적으로 ‘규제책’들은 영원할 수 없다. 시장이 어느 정
도 안정화되면 대부분 사라진다. 2002년 8월 주택건설촉진법을 개정해 ‘투기과열지구 지정제도’가 만
들어지고, 다음 해 4월에 강남과 광명, 대전 서구 등이 투기지역으로 지정됐으나 부동산 경기 하락기
인 2011년 12월에는 강남3구를 끝으로 투기과열지구가 모두 해제됐다.
아파트 매매는 나의 체력이 중요하다. 경제적으로 가능하다면 사야 한다. “1가구 1주택자라도 12억 원
을 넘기면 양도세를 내야 한다는데요?”라는 물음은 무의미하다. 세금은 가진 자가 내는 것이다. 집값
이 올라 세금을 내는 것이 나은가? 아니면 집값이 내려서 세금을 내지 않는 것이 나은가? 세금을 낼
정도로 가진 것이 나은가? 아니면 세금조차 내지 못할 정도로 없는 것이 나은가? 뻔한 결론을 두고 고
민할 필요가 없다.

‘어디가 최선인가?’ 위치를 선정하는 가이드라인
최선 입지와 차선 입지를 알면 내게 맞는 곳이 보인다
서울 아파트는 갈수록 부족해질 것이다. 핵심지의 재건축 재개발로 신규 아파트가 공급된다고 해도 엄
밀히 ‘내 집 마련’에는 큰 도움이 되지 못할 가능성이 크다. 모두에게 순번이 올 정도로 충분한 공급이
되기 어렵고, 언제 이루어질지 기약하기 어려운 경우가 대부분이며, 그때를 기다리며 내 집 마련의 시
기를 늦추는 것은 최악의 선택이기 때문이다.
모두가 좋다고 하는 곳을 갈 수 없다면 차선이라도 선택해야 한다. 차선 역시 주요 포인트는 일자리와
주거지로서의 편의성과 안전성이다. 이왕이면 내가 아닌 '우리'의 기준이 중요하다. 최선의 주거지에서
차선의 주거지로 이동하는 사람이 많은 곳이 내게도 ‘최선의 차선’일 수 있다는 뜻이다.

위 그림은 ‘2030 서울도시기본계획’을 주거벨트로 구분한 것이다.(출처:한국경제) 서울을 크게 5개의
권역으로 나누고, 교통의 연결 방향을 알려주고 있다. 이 연결 방향은 ‘차선 주거지’를 알려주는 방향
과도 일치한다. 새로운 교통(지하철)의 신설은 주변지와 핵심지의 연결로 이루어진다. 이미 일자리를
위해 많은 사람이 외곽에서 중심으로 이동하고 있다. 주택 문제로 고민이 많은 정부 역시 이들 일자리
핵심지로 출근하는 이들을 위해 이동선을 따라 주택지를 개발할 수밖에 없다. 이들 권역을 중심으로
최선 입지와 차선 입지를 알아보자.

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서울•수도권 아파트, 지금 사야 합니다

1. 강남: 동남생활권
강남구를 놓고 보면 오른쪽에 송파구가 있고 더 가면 강동구, 하남시가 연결된다. 사실 하남시가 생기
면서 강동구가 많이 올랐다. 핵심지와 주변지는 상보 역할을 한다. 핵심지가 오르면 주변지가 오르고,
주변지가 비교적 많이 오르면 다시 핵심지가 오른다. 강남구, 송파구의 아파트가격이 상승하면서 강동
구가 올랐고, 이들을 받아서 하남시의 아파트가 상승했다.
강남구의 왼편에는 서초구가 있고 더 가면 동작구가 있다. 사실 얼마 전까지 동작구에는 좋은 아파트
가 많지 않았다. 그래서 강남구를 기준으로 왼쪽으로 이동한 사람들은 영등포구를 거쳐, 관악구 그리
고 금천구로 많이 이동했다. 서남생활권인 여의도권 주거벨트가 교차하는 부분이 있다. 강남 아래는
분당과 판교가 있다. 이곳은 지역 내에서도 양질의 일자리가 풍부해 주거지로 인기가 높다. 강남으로
출근하려는 이들에게는 차선이지만 지역 내에서 출근하는 이들에게는 최선의 일자리다. 이런 이유로
가격이 상당하다. 판교에서 분당으로, 용인 수지구로, 용인 외곽으로 마지막에는 수원까지 주거지가
확대되는 형태다.
2. 종로: 도심생활권
종로는 가장 오래된 업무 중심지로, 주거지가 형성될 공간이 많지 않았다. 그래서 주거지로 좋은 아파
트가 많지 않다. 용산구는 서울에 오래 자리 잡았던 부촌이고, 앞으로 개발도 기대되지만 당장 진입은
쉽지 않다. 도심생활권으로 이동하기 위한 대중교통으로는 지하철 2호선과 3호선, 4호선, 5호선 그리고
경의중앙선이 있다. 인근에는 마포구, 용산구, 성동구, 광진구가 있지만, 마포구에는 여의도로 출퇴근
하는 이들이 많고, 용산구도 강남으로의 출퇴근 수요가 많다. 보통 도심생활권으로 출퇴근하는 이들은
3호선과 4호선, 5호선을 주로 이용한다. 3호선에서는 연신내, 불광동, 홍제역을 중심으로 한 은평뉴타
운과 더 멀리는 고양시의 일산 서구, 동구, 덕양구 등의 도심생활권으로 내려온다. 4호선은 동대문구와
노원구에서 오고, 더 멀리 가면 의정부와 양주에서도 출퇴근 수요가 있다. 5호선은 강서구와 김포까지
확대된다.
3. 광진구, 성동구: 동북생활권
오래전부터 광진구, 성동구는 각광받는 곳이지만 공통적으로 일자리가 없는 곳이기도 하다. 이곳에 사
는 사람들은 일자리를 위해 서울 전역으로 퍼져나간다. 강북과 강남 모두 용이하다. 하지만 강남으로
가는 인구가 월등히 많아서 광진구보다 성동구가 더 높은 가격이 형성되어 있다. 동북생활권은 동대문
구, 중랑구로 거주지 이동이 이루어진다. 다음은 노원구, 도봉구, 강북구다. 그다음이 남양주와 신도시
등이고, 의정부와 양주까지도 동북생활권에 포함된다.
4. 광화문, 마포: 서북생활권
재개발과 재건축으로 최근 광화문과 마포구 아현동에 새로운 아파트가 많이 들어섰다. 하지만 수요가
항상 많았던 곳이라 가격대가 만만치 않다. 이곳에 아파트를 매매하지 못한 무주택자가 차선으로 선택
한 곳이 마포구 상암동, 은평구와 고양시다. 상암동은 DMC 개발로 업무 지역을 따로 끼고 있다. 대중
교통으로 광화문 출근이 용이하다. 은평구의 경우 새로운 아파트들이 많아지면서 주거지로서의 편의성
과 안전성이 높아졌고, 고양시는 1기 신도시라 잘 갖춰진 주거지로 꼽힌다.
5. 여의도, 마곡, 가산•구로디지털단지: 서남생활권
여의도에도 일자리가 상당하다. 그러나 아파트가 노후화되고 가격도 높아 선뜻 매매가 어렵다. 여의도

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서울•수도권 아파트, 지금 사야 합니다

로 출퇴근을 하는 이들이 차선지로 꼽는 곳이 양천구다. 특히 아이들 교육을 위해 목동으로 이동하는
사람이 상당하다. 목동으로 이동하는 사람 중 일부는 강남에서 넘어온다. 강남에서 목동은 이동 거리
가 상당하지만, 아이들 학군을 중요하게 여기는 경우 과감하게 이동하는 것으로 보인다.
여의도에서 양천구로도 이동하기 어려운 경우는 강서구와 구로구의 아파트를 선택한다. 구로구는 여의
도와 물리적으로 가깝고, 강서구는 9호선과 5호선을 이용해 출퇴근이 용이하다.
가산•구로디지털단지는 하나의 권역으로 묶는다. 7호선 가산디지털단지역과 2호선 구로디지털단지역은
출퇴근 시 가장 사람이 많이 몰리는 지하철로 1, 2위를 다툴 정도로 붐빈다. 대기업이 포진한 지역은
아니지만 스타트업과 벤처를 중심으로 일자리가 빠르게 늘고 있다. 덕분에 인근에 있는 광명시와 금천
구, 구로구의 인기가 높아지고 있다. 광명시는 택지를 개발해 금천구와 구로구에 비해 주거지로서 안
정적이다. 금천구도 새 아파트를 필두로 가격이 상승하고 있다. 이 지역에 아파트 매매가 어려운 경우
한발 물러나면 안양, 안산, 시흥 등으로 퍼져나간다.
마곡은 면적만으로 놓고 보면 크다고 할 수 없지만, 강서구의 아파트 수요를 강력하게 끌어가고 있다.
마곡의 주거지는 거의 완성됐으나 아직 일자리가 반 정도 들어오지 않았다. 앞으로 주거 수요는 꾸준
히 늘어날 것이다. 강서구에서 인천시, 고양시, 김포시까지 영향을 미칠 수 있다.

‘어떤 물건이 최선인가?’ 물건을 선점하는 가이드라인
‘비교하라’ 덜 오른 아파트를 가장 쉽게 찾는 팁
처음 서울 아파트를 뒤지고 다닐 때는 나도 “도대체 어느 단지가 더 싼지 어떻게 안담!” 하고 한숨을
쉬기도 했다. 사방팔방으로 돌아다녀도 가격이 너무 올라 살 곳이 없었다. 그도 그럴 것이 부동산 초
보의 귀에까지 동네 이름이 들릴 정도라면 이미 그곳을 찾는 수요는 차고 넘칠 단계다. 그때는 부동산
중개사를 붙잡고 하소연도 많이 했다. 돈은 없고 아파트는 사고 싶은데 너무 많이 올랐다는 뻔한 레퍼
토리였다. 그런데 꾀죄죄한 청년이 안쓰러웠는지 몇몇 분이 ‘지금도 가서 살 수 있을 만한 곳들’을 알
려주었다. 물론 입지는 지하철로 두세 정거장을 더 가야 하거나 버스를 타고 들어가야 할 정도로 더
안 좋았다. 직접 인근의 부동산중개소를 찾아가면 가격에 아무 미동도 느낄 수 없었다. ‘정말 오르긴
오를까?’라는 의문이 들었다. 그런데 내가 망설이고 망설이다 시간을 흘려보낸 수개월 후 실제로 가격
이 오르기 시작했다. 그때 순환매의 원리가 실제 시장에서 아주 강하게 작동한다는 것을 처음으로 체
험했다.
이후 ‘순환매의 흐름을 더 쉽고 편하게 확인할 방법이 없을까?’를 고민하다가 ‘대표선수’를 뽑아서 이
들을 비교해보는 방법을 사용해보기로 했다. 사실 성냥갑 같은 아파트는 다 거기서 거기 같아도 단지
마다 개별성이 있다. 같은 24평 신축이라도 강남에 있는 물건과 강북에 있는 물건이 다르다. 그래서
대표선수를 뽑을 때는 비슷한 입지(대단지 아파트단지), 비슷한 연식, 비슷한 가구 수로 제한해야 한다.
나는 서울을 몇 바퀴 돈 후에 3명의 대표선수를 뽑았는데 가양주공 6단지와 광명시 하안주공 12단지,
그리고 상계주공 10단지였다.
이 단지들을 꼽은 데는 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 구축 매물(매매와 전세, 월세)의 공급이 많은 만큼
수요와 공급의 밸런스가 투명하다는 점이다. 데이터에 대한 신뢰도가 매우 높다고 할 수 있다. 둘째,

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서울•수도권 아파트, 지금 사야 합니다

거주하는 사람들의 소득 수준이 비슷하다. 그래서 어느 한 곳의 가격이 오르면 나머지도 오를 가능성
이 크고, 어느 한 곳의 가격이 내리면 따라서 내릴 가능성이 크다. 이 또한 데이터의 신뢰도를 높이는
이유가 된다.
잘 알려진 대로 가양동과 광명시 하안동, 상계동은 주공아파트가 상당히 밀집한 지역이다. 정부에서
서민들에게 싸게 많은 아파트를 공급하기 위해 택지를 개발해 공급했다. 결과적으로 연식이나 아파트
구조, 생활환경이 매우 비슷하다. 가양동과 광명시 하안동, 상계동은 교통상황도 비슷하다. 가양동은
지하철 9호선이, 상계동은 7호선이 지나간다. 광명시 하안동은 버스로 2~3개 정거장만 가면 7호선 철
산역이나 1호선 독산역을 이용할 수 있다. 이후 나는 3~4개월의 시차를 두고 세 곳의 가격 변화를 감
시했다. 다음은 최근의 가격 변화다.
세 단지의 절대가격은 다르지만, 앞서거니 뒤서거니 하면서 가격이 같이 상승한다는 걸 확인할 수 있
을 것이다. 2019년을 기준으로 놓고 보자. 2020년으로 넘어오면서 가양주공(7억 9,700만 원-8월
3,167만 원)과 상계주공(5억 8,900만 원-6억 8,267만 원)의 가격이 대폭 상승했지만 하안주공은 6억
5,000만 원 대로 가격이 오르지 않았다. 다음 2020년 4월을 기준으로 보면 하안주공(6억 5,650만 원
-6억 9,800만 원)과 상계주공(6억 8,267만 원→7억 1,500만 원)은 가격이 상승했지만 가양동은 8억
3,000만 원대로 가격이 정체되어 있다. 3개 단지를 이런 식으로 비교해보면 2020년 초반에는 하안주
공을, 2020년 4월에는 가양주공을 사야 할 때였음을 알 수 있다.
그루핑은 관심 단지 몇 개를 두고 ‘어느 곳이 싼가?’를 고민할 때 유용한 방법이다. ‘키 맞추기, 갭 메
우기’가 진행됐던 내용은 각종 사이트에서 쉽게 확인할 수 있다. 최근 2~3년간의 데이터만 모아도 가
격이 먼저 오르고 나중에 오르는 순서를 파악할 수 있을 것이다. 또한 과거의 격차와 현재의 격차를
비교해서 ‘상대적으로 저렴한 물건’을 골라낼 수도 있을 것이다. 가까이 있는 단지 일수록, 비슷한 환
경일수록 밸런스를 맞춰가는 쪽으로 움직인다. 반드시 실거래가와 비교하며 스스로 점검해보길 권한
다.

새 아파트를 얻는 빠르고 안전한 청약, 재개발과 재건축
신축이 깡패인 요즘, 재개발과 재건축이 중요한 이유
요즘은 ‘신축이 깡패’인 시절이다. 위치를 가리지 않고 신축이 잘 팔린다. 편의시설을 갖춘 커뮤니티와
넓은 주차장, 예쁜 조경을 보면 살고 싶은 마음이 절로 든다. 그러나 누구나 신축에 들어가 살 수 있던
시절도 점점 끝나가는 모양이다. 신축에 살 수 있는 가장 좋은 방법은 청약에 당첨되는 것이다. 수도
권 안에만 있으면 옆 단지 대비 2~3억 원은 싸게 사는 것이 기본이다. 그러나 높은 가점 때문에 청약
이 쉽지 않다. 200 대 1, 300 대 1은 예사라서 ‘희망고문’이라는 말까지 나온다. 청약가점이 너무 모자
라서, 여러 이유로 내 명의의 집이 있어서, 혹은 신축을 사기엔 너무 가진 것이 없어서 등 새 아파트에
살지 못하는 사람에게 남겨진 길은 2가지다.
첫째, 재건축이 가능한 아파트를 사서 기다린다. 둘째, 재개발이 가능한 주택을 사서 기다린다.
물론 두 방법 모두 새 아파트가 거저 주어지는 것은 아니다. 기본적으로 재개발과 재건축은 기존에 있
는 건물(노후한 아파트와 주택, 상가 등)을 부수고 새로운 아파트를 짓는 일이다. 면적이 넓은 만큼 지

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서울•수도권 아파트, 지금 사야 합니다

난한 과정을 거쳐야 한다. 자칫하면 새 아파트를 사는 것만큼의 비용이 들기도 하고, 새 아파트에 들
어가지 못하는 물건을 사는 사고(?)가 발생하기도 한다. 공부한 만큼, 또 발품을 판만큼 시간과 돈을
절약할 수 있다.
재건축 재개발을 통해 새 아파트를 갖고 싶다면 최소 2~3권의 전문서적과 관련 방송 듣기를 추천한다.
현재 물건이 새 아파트로 바뀔 때 들어가는 비용과 새 아파트로 만들어질 시점, 새 아파트로 바뀌었을
때 내가 얻는 이익을 계산할 수 있는 수준이 되었을 때 실전에 들어가야 한다. 다소 전문적이고 어려
운 부분이 있더라도 이 과정을 거쳐야 극단적으로 ‘돈이 공중에 흩어지는’ 사고를 막을 수 있다.
다음에 소개하는 재건축과 재개발 추천지는, 이런 공부를 다 한 후에 가장 사업성이 좋고 실현 가능성
이 큰 지역을 검토할 때 꼭 한 번 고민했으면 하는 곳들이다. 여기서 소개하는 재개발 재건축 추천지
의 기준은 명확하다. 첫째 확실히 사업이 진행되는 곳, 둘째 지금 들어가더라도 현실적으로 투자가 가
능한 곳, 셋째 사업이 마무리됐을 때 확실한 수익을 낼 곳이다.
흔히 재건축보다 재개발이 리스크가 높다고 알려져 있다. 그도 그럴 것이 재건축은 오래된 아파트를
부수고 새 아파트를 짓는다. 설사 재건축 사업이 늦어지고 취소되더라도 현재의 낡은 아파트라도 남아
있다. 아무리 낡은 아파트라도 내부 수리를 하면 내가 들어가 살 수 있고, 그것이 어렵다면 전세금을
받고 임차인을 구할 수도 있다. 그러나 재개발은 내가 들어가 살기도, 세입자를 들이기도 어려울 수
있다. 정말 낙후된 동네에 치안도 엉망이라면 집을 비워둘 수밖에 없고 그대로 투자금만 묶인 채 아무
것도 할 수 없는 지경이 되기도 한다. 그래서 기준을 명확히 해야 한다.
재개발지로 선택한 상계뉴타운과 수색 증산뉴타운, 광명뉴타운은 여러 개 중 최소 1~2곳 이상의 사업
이 완료되어 새로운 아파트가 준공된 곳들이다. 이렇게 실제 완성된 사업지가 있는 곳은 성공사례가
눈에 보이는지라 다소 시일이 걸리더라도 사업이 완료될 확률이 높다. 사업 자체로 봐도 중부 능선은
넘었다고 자신한다. 게다가 어느 모로 계산해봐도 지금 새 아파트를 사는 것보다 가성비 높은 결과를
얻을 수 있다. 그래도 당장 살 집으로 아파트가 꼭 필요한 사람이라면 재개발은 추천하기 어렵다. 재
개발은 새 아파트를 갖고 싶은데 새 아파트를 가질 여력이 안 되는 사람이 선택할 수 있는 최선책이
다.
재개발과 재건축, 특히 재개발 지역의 주택가격은 정부 정책이나 유동성에 매우 민감하게 반응한다는
점을 기억하자. 실제로도 IMF나 국제금융위기처럼 쓰나미가 몰아치던 시절에는 재개발에 돈이 묶여 고
통받는 사람이 상당히 많았다. 실제 가치가 작으니 가장 먼저 가격이 내려갔다. 자고 일어나면 몇 천
씩 집값이 내렸다. 마찬가지로 정부 정책도 지대한 영향을 미친다. 호의적인 정부가 있는가 하면 그렇
지 않은 정부도 있다. 재건축 재개발을 막는 정책을 내놓거나, 허가를 내주지 않으면 시간이 오래 걸
린다. 임대비율을 올리고, 분양가 상한제를 적용하고, 환경영향평가를 다시 요구하기도 한다. 시간이
늘어질수록 사업성은 떨어지고 수익도 지연된다. 재개발과 재건축은 준공이 모두 끝나봐야 가치를 알
수 있다. 투자금에 손해를 볼 확률은 낮지만 시간이 얼마나 걸릴지는 알 수 없다. 수익이 높은 만큼 리
스크도 크다는 것을 반드시 명심해야 한다. 재개발과 재건축 사업이 잘 진행될 때는 집값이 상승할 때
다. 일반적으로 땅값이 비싸질수록 사업에도 속도가 난다. 입지가 좋다면 금상첨화다.
마지막으로 재개발 재건축 물건을 찾는 이들에게 도움이 될 만한 팁 3가지를 정리해보자.

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서울•수도권 아파트, 지금 사야 합니다

첫째, 물건을 알아볼 때는 블로그를 운영하는 부동산중개사를 찾는 게 좋다. 재개발 물건은 경험과 노
하우가 필요하다. 재개발 지역의 주택은 다양성이 너무 많다. 아파트는 그나마 그게 그거일 수 있지만
재개발은 개별 물건마다 지분이 다르고 평가액이 다르다. 그래서 시세도 불투명하게 느껴진다. 부동산
중개사가 물건과 시장, 거래에 대해 잘 알아야 한다. 블로그를 운영하는 중개사들은 물건을 많이 알고,
재개발 물건에 대해서도 비교적 잘 파악하고 있다. 경험이 많고 노하우가 있으면 책임 중개를 기대할
수 있다.
둘째, 스스로 브리핑받은 물건을 복기할 능력을 갖춰야 한다. 보통 물건을 찾으면 부동산중개사가 수
익성 비교를 해준다. 몇 평 분양이 가능하고, 대출이 얼마까지 나오고, 실투자금이 얼마까지 들어간다
는 식으로 A, B, C 물건을 비교해준다. 보통은 부동산중개사를 신뢰하고 물건을 비교해서 고르게 된다.
그러나 100% 신뢰는 금물이다. 돈이 오가는 부분뿐만 아니라 사업진행 단계에서 어떤 리스크가 있는
지도 알아야 한다. 정비사업은 단계마다 프리미엄이 다르고 시세도 달라진다. 이를 이해하고 그것에
맞게 평가해야 한다. 이런 과정이 없다면 시간과의 싸움에서 이길 수 없다. 시세의 부침에 귀가 팔랑
거리다 보면 조급함에 물건을 던지기 일쑤다.
셋째, 재개발 재건축 진행을 통해 얻는 이익이 무엇인지 확실히 점검해야 한다. 재개발과 재건축 물건
을 구입하는 가장 큰 이유는 새 아파트를 갖기 위해서다. 그러나 그보다 더 큰 이유는 ‘싸게 사기’ 위
해서다. 얼마나 싸게 살 수 있는지 알아야 베팅을 하든 말든 결정할 수 있을 것이다. 정비사업을 통해
내 집을 마련하면 크게 두 곳에서 이익이 발생한다. 첫째, 조합원분양가와 일반분양가의 차액이다. 둘
째, 분양 아파트와 기존 아파트의 차액이다. 보통 조합원분양가는 일반분양가의 60~70% 수준이다.
몇억의 차이가 있다. 재개발 재건축은 분양 시 ‘자동 당첨’이라서 주변시세 대비 차액만큼 이익을 얻을
수 있다. 신축이 12억 원인데 분양가가 9억 원이라면 3억 원은 내 이익이다.
예를 들어보자. A 재개발구역에 무허가 건물을 샀다. 땅은 나라 것이고, 내가 사는 것은 건물에 대한
소유뿐이다. 그래도 ‘주택정비사업’이기 때문에 무허가 건물로 인정받으면 입주권이 나온다. 만일 24평
형 분양권이 나오는 이 주택을 4억 원에 샀다면, 나는 시세 대비 얼마나 저렴하게 새 아파트를 장만한
것일까? 인근 24평형 새 아파트가 11억 원이라고 가정해보자. 조합에 문의해보니 일반분양가가 8억
원, 조합원 분양가는 5억 원을 예상한다. 일단 일반분양가 대비 3억 원이라는 이익을 얻었다. 여기에
주변시세와 분양 아파트는 3억 원의 차액이 발생한다. 내가 얻은 이익은 6억 원이다. 그런데 비용이 4
억 원이었으므로 결과적으로는 2억 원의 이익이 생긴 것이다.

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서울•수도권 아파트, 지금 사야 합니다