천만 원에서 20억 부자가 된 ä 부장

채희용 지음 / 국일증권경제연구소
이 책은 근로 소득을 높이고, 근로 소득을 종잣돈으로 부동산, 주식, 연금에 투자해 자본 소득을 얻어
일하는 부자 직장인, 즉 리치 워커(Rich Worker)가 되는 방법을 동기 부여부터 투자법까지 자세하게 알
려 준다. 저자는 경제적 독립을 꿈꾸는 이들을 위해 자신의 경험을 바탕으로 어떻게 재무적 독립을 달
성할 것인지, 나아가 어느 정도의 자산을 가져야 하는지 등 실용적이고 현실적인 내용을 알려 준다.

천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장
채희용 지음

▣ Short Summary
최근 직장인들 사이에서 경제적 자립을 목표로 조기 은퇴를 하여 자유를 만끽하는 파이어족(Financial
Independence, Retire Early)이 인기다. 아마 그들은 생활비에 시달리지 않는 부유한 직장인, 즉 ‘리치 워
커(Rich Worker)’로 살고 싶고, 설령 예상치 못한 정리 해고, 구조 조정 등으로 일자리를 잃는다 해도 삶
의 질을 유지할 수 있을 정도의 자유를 누리고 싶기 때문일 것이다.
한편 최근 자산 가치가 폭등하면서 ‘벼락 거지’라는 말이 생겨나고 근로 소득으로는 결코 경제 독립을
이루지 못한다는 인식이 생겨나면서, 근로 소득의 가치가 폄하되는 분위기다. 그러나 근로 소득이야말
로 직장인에게 있어서 투자의 종잣돈이 되어 주고, 유일한 담보 가치가 되는 기초 자산이며, 근로 소득
을 잘 활용해서 부자가 되는 지렛대로 삼는다면 평범한 직장인도 충분히 부자가 될 수 있다.
이 책은 근로 소득을 높이고, 근로 소득을 종잣돈으로 부동산, 주식, 연금에 투자해 자본 소득을 얻어
일하는 부자 직장인, 즉 리치 워커(Rich Worker)가 되는 방법을 동기 부여부터 투자법까지 자세하게 알
려 준다. 저자는 경제적 독립을 꿈꾸는 이들을 위해 자신의 경험을 바탕으로 어떻게 재무적 독립을 달
성할 것인지, 나아가 어느 정도의 자산을 가져야 하는지 등 실용적이고 현실적인 내용을 알려 준다.

▣ 차례
프롤로그 - 1,000만 원에서 20억까지, 평범한 직장인 채 부장이 리치 워커가 된 비결
1부 리치 워커의 최소 조건, 20억에 도전하라 - 동기 부여편
1. 왜 하필이면 20억인가?
2. 1,000만 원으로 시작하나 1억으로 시작하나, 결국 고지에서 만난다
3. 리치 워커는 20억을 벌어도 직장을 그만두지 않는다
4. 차곡차곡 쌓는 게 아니라 타워 크레인으로 들어 올리는 것이다

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천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

2부 나에게 리치 워커의 자질이 있는가
1. 직장은 당신에게 어떤 가치인가?
2. 리치 워커는 근로 소득과 자본 소득의 차이를 알고 있다
3. 순자산과 자산의 개념만 알아도 부의 속도는 빨라진다
4. 누가 직장인에겐 월급밖에 없다고 했던가
5. 다섯 가지만 알면 누구나 리치 워커가 될 수 있다
3부 남들이 가지고 싶은 부동산을 선점하라 - 부동산편
1. 왜 한국에서는 부동산 투자가 최고의 재테크인가?
2. 서울 아파트 이럴 때 폭락한다
3. 신축 아파트, 물고기가 많은 곳에 그물을 던져라
4. 신축 아파트를 내 소유로 만들고 싶다면
5. 나는 부동산에 투자하여 이렇게 성공했다
4부 경제 독립을 원한다면 현명하게 주식 투자하라 - 주식편
1. 트레이딩이냐 가치 투자냐, 그것이 문제로다
2. 한국 주식으로 수익을 내려면
3. 한국 주식은 ○○○으로 투자해야 한다
4. 배당은 거짓말하지 않는다
5. 건초 더미에서 바늘을 찾지 않고 건초 더미를 통째로 사라
5부 리치 워커는 화려하게 퇴장한다 - 은퇴 자산편
1. 국민연금을 빼놓고 직장인 재테크를 논하지 말라
2. 내게 유리한 퇴직 연금을 선택하라
3. 지금 우리에게 왜 개인연금이 필요한가?
4. 주택 연금은 직장인의 최후 보루다
에필로그 - 20억은 부자 리그의 입장권이다

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천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장
채희용 지음

리치 워커의 최소 조건, 20억에 도전하라 - 동기 부여편
왜 하필이면 20억인가?
최근 직장인들 사이에서 경제적 자립을 목표로 조기 은퇴를 하여 자유를 만끽하는 파이어족(Financial
Independence, Retire Early)이 인기다. 그런데 내가 파이어족에 대해 알게 되면서 관심이 끌렸던 부분
은 ‘조기 은퇴’가 아니라 ‘경제적 자유’라는 단어였다. 좀 더 정확하게 말하자면, 생활비에 시달리지 않
는 부유한 직장인, 즉 ‘리치 워커(Rich Worker)’로 살고 싶고, 설령 예상치 못한 정리 해고, 구조 조정
등으로 일자리를 잃는다 해도 삶의 질을 유지할 수 있을 정도의 자유를 누리고 싶었다. 그렇다면 우리
평범한 직장인들이 경제적 자유를 얻기 위해서는 얼마의 금액이 필요할까?
리치 워커의 현실적인 1차 목표액, 20억 / 20억은 경제적 자유를 위한 최소한의 금액이다: 내가 생각하
는 ‘경제적 자유’가 가능한 20억이라는 돈의 구성은 다음과 같다. ‘① 실거주 1채(2021년 12월 수도권
아파트 평균 시세 7억 7천만 원) 아파트 ② 5억 원의 수익형 부동산(연 5% 임대 수익: 2,500만 원) ③
7억 원의 배당 주식(연 6% 배당 수익: 4,200만 원) ④ 현금 자산 3천만 원(예비 자금)’ 참고로 20억은
하나은행에서 조사한 5대 광역시 직장인의 월평균 세후 소득인 468만 원을 근로 소득 없이 만들어 낼
수 있는 금액이다.
실제로 앞에 제시한 20억의 구성 자산을 살펴보면, 임대 소득과 배당 소득만으로도 세금을 제하고 약
470만 원 정도의 자본 소득이 매월 들어온다. 즉 20억은 3~4인 가구의 가족이 최소한의 생계를 위협
당하지 않는 금액으로 갑작스러운 실직이나 사고를 당해도 내 가족의 안전을 지킬 수 있는 돈, 또는
경제적 자유로 조기 은퇴를 추진할 수 있는 돈의 크기인 것이다.
20억을 언제 만드는 게 가장 좋을까?: 내가 증권사에 취업했던 20대 신입 사원 때는 직장 생활에 적응하
느라 정신이 없었고 돈을 쓰면서 젊음을 만끽하기에 바빴다. 30대가 되었을 때는 돈의 흐름이 조금씩 보
이기 시작했고, 결혼하면서 자산을 모아야 하는 필요성을 절실히 느꼈다. 그래서 허리띠도 졸라매 보고
신용 카드를 가위로 잘라 보기도 했지만 생각만큼 자산이 늘지는 않았다. 그러나 노력의 결실은 30대 중
반 이후에 서서히 나타났고, 40대 초반이 되자 의미 있는 성과를 만들어 낼 수 있었다. 결론적으로 20억
을 벌기에 적합한 시기는 바로 40대다. 근로 소득도 오르고 있고, 재테크 노하우도 쌓여서 폭발적으로 부
를 늘려 나갈 수 있는 절호의 타이밍이다. 50대가 되면 재테크에 전념하기에는 벌써 은퇴 준비가 코앞이
다. 자산을 늘려 나가기보다는 안정적으로 지키기에 들어가야 할 시기인 것이다.
40대가 20억을 만들기 가장 좋은 시기지만, 50대, 혹은 은퇴 전까지라도 방향만 잘 잡는다면 기회를
잡을 수 있다. 중요한 것은 속도나 시기보다는 방향이다. 경제적 자유의 핵심 가치는 ‘지금 통장에 얼
마나 있는가’가 아니다. ‘나의 자산이 지속적으로 우상향하고 있는가’다. 따라서 나는 이 책을 통해 ‘어
떻게 지속적으로 우상향하는 자산을 만들 것인가’를 알려 줄 것이다.

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천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

리치 워커는 20억을 벌어도 직장을 그만두지 않는다
내가 지금 부자 직장인이 되고 보니 최소 세 가지의 선택지가 생겼는데 다음과 같다. ‘① 완전한 경제
적 자유를 이루고 하고 싶은 일만 하고 살기 ② 모은 자본을 통해 스스로 새로운 사업이나 자영업에
도전하기 ③ 리치 워커 그대로 워라밸을 유지하면서 쭉 다니기’ 일반 직장인은 이 선택 앞에서 늘 갈
등하고 또 주저하고 포기할 수밖에 없지만, 리치 워커는 다르다. 리치 워커는 위 세 가지 중 어떤 선택
을 해도 좋다. 그리고 나 역시 소득을 올리고 자산을 축적하고 나니 일에 대한 불만이나 어려움도 줄
어들게 되고, 마음에 여유가 생기면서 내 삶이나 상황에 대한 객관적인 시각도 자연스레 갖게 되었다.
적어도 무엇에 쫓기는 듯한 직장 생활은 하지 않아도 된 것이다.
리치 워커는 주도적으로 자기 삶을 살 수 있다: 자산 소득이 근로 소득보다 커진 순간부터 직장을 다
닐 것인지 아닌지는 나의 선택지가 된다. 한번 생각해 보자. 회사는 나에게 어떤 가치인가? 최소한의
생계비만 확보되어도 조직을 뛰쳐나가 자유를 얻으려는 사람의 경우, 회사는 그에게 ‘월급을 주는’ 이
상의 의미는 없다. 그러나 평생 놀고먹을 돈이 있는데도 더더욱 회사 생활에 집중하는 사람도 있다.
이 사람에게 회사는 자신의 한계, 자신의 능력을 시험하고 또 그 능력으로 성과를 내고 회사에 기여하
고 싶은 가치를 지닌 곳이다. 그래서 나는 ‘무조건 그만두지 말라’가 아니라 ‘부자 직장인이 되고 난 후
에 진지하게 갈등하라’라고 말해 주고 싶다. 부자 직장인이 되면 훨씬 자신의 상황을 객관적으로 볼 수
있고, 좀 더 현명한 선택을 할 수 있게 된다. 그때 당당하게 사표를 던지고 나와도 아무도 우리에게 뭐
라고 하지 않는다. 그것이 ‘부자 직장인’만이 가진 특권이다.
차곡차곡 쌓는 게 아니라 타워 크레인으로 들어 올리는 것이다
1,000만 원에서 20억까지의 거리는 얼마일까?: 『돈의 속성』에서 김승호는 돈은 중력과도 같아서 처
음 1억을 모으는 게 가장 어렵고, 1억을 모으고 나면 2억까지 가는 게 좀 더 수월해진다고 했다. 1억까
지는 나의 노동력만으로 돈을 벌어야 하지만, 1억에서 2억이 되는 과정은 돈이 돈을 벌면서 도와주기
때문이다. 건축물로 비유를 하자면, 힘들어도 돌덩이를 내 몸으로 직접 날라야 하는 것이 1억까지고, 1
억으로 주춧돌을 쌓고 나면 그것이 타워 크레인이 되어서 내가 돌을 운반하는 것을 도와준다.
실제로 나의 경험을 돌이켜 봐도 순자산이 -1,000만 원에서 1억까지 가는 데 5년이라는 긴 시간이 걸
렸다. 그런데 5억에서 10억까지 가는 데는 부동산 호황이라는 바람을 타고 2년 만에 달성했다. 더 놀
라운 사실은 10억에서 20억까지 가는 데도 2년밖에 걸리지 않았다는 것이다. 물론 투자한 것들이 기
대 이상으로 많이 올라 준 이유도 있고 운이 좀 따랐던 것도 사실이지만, 이런 사례는 나에게만 해당
하는 것이 아니고 최근 몇 년간 주식, 부동산에 열심히 투자했던 많은 사람에게 돌아간 성과다.
경제학자 토마 피케티의 저서 『21세기 자본』에 대해 잠깐 이야기해 보자. 이 책은 시대 간 불평등의 역
사와 향후 더욱 심해질 빈부격차에 대한 것이 주요 내용이다. 빈부격차가 심해진다는 이야기야 너무 뻔하
게 들리겠지만, 여기서 핵심은 ‘r(자본 수익률) > g(경제 성장률)’이다. 이 책은 국가 간 거시적인 경제에
대해서 다루고 있지만, 아이디어를 조금 차용하면 직장인 역시 자본 수익률이 임금 상승률보다 크다는 것
이 중요한 포인트다. 즉 ‘r(자본 수익률) > g(임금 성장률)’의 공식이 적용된다는 뜻이다.
쉽게 설명하면, 서울 아파트의 가격이 오르는 속도가 내 연봉이 오르는 속도보다 빠르고, 구글, 애플,
테슬라의 주가가 오르는 속도가 나의 연봉 성장률보다 빠르다는 것이다. 따라서 직장인의 재테크 승리
법은 근로 소득은 근로 소득대로 늘려 가면서 최대한 빨리 자산 열차에 올라타는 것이다. 월급을 모아

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천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

적금을 들어서 지속적으로 자산을 늘리기보다는, 월급을 모아 빨리 종잣돈을 마련한 다음 레버리지를
이용해 좋은 자산을 사고, 월급은 모으는 대신 생활비와 이자를 내는 용도로 사용해야 한다는 것이다.

나에게 리치 워커의 자질이 있는가 - 준비편
리치 워커는 근로 소득과 자본 소득의 차이를 알고 있다
천만 원을 20억으로 만든 이야기가 더 재밌는 법이다: 기원전 216년, 로마와 카르타고는 지중해 패권
을 두고 2차 포에니 전쟁을 벌였는데, 카르타고의 한니발은 ‘칸나이 전투’에서 5만 명의 병력으로 8만
명의 최정예 로마 대군에게서 대승을 거두었다. 참고로 로마는 압도적인 보병을 통해 적은 수의 카르
타고 병사들을 중앙 돌파하는 전략을 시도했다. 그러나 한니발은 이런 로마의 전략을 파악하고 초승달
모양의 대형으로 시간을 끌며 로마군을 유인했고, 후방에 아프리카 보병대를 배치해서 포위 섬멸 작전
을 준비했다. 그리고 가장 핵심이 될 기병은 양쪽 날개로 배치해서 전쟁을 시작했다.
로마군은 한니발의 의도대로 정확하게 움직였다. 한니발의 의도는 상대적으로 비교 우위에 있는 기병대
를 활용해서 로마군의 후방을 에워싸 공격하는 것이었고, 그것을 위해서는 최대한 보병이 시간을 벌어 줄
필요가 있었다. 자신들이 이기고 있다고 생각한 로마군은 한니발군 쪽으로 깊숙이 들어왔고, 이에 양측의
아프리카 보병대에 둘러싸이게 되자 당황했다. 잠시 후 강력한 전력을 가진 한니발의 기병대가 로마군의
기병대를 물리치고 로마군의 후방을 포위하자 로마군은 그대로 둘러싸여 제대로 싸워 보지도 못하고 전
멸하고 말았다. 이러한 한니발의 포위 섬멸 작전을 ‘망치와 모루’ 전술이라고 한다.
이 전략이 성공하기 위해서는 기동성이 좋고 공격력이 뛰어난 기병의 역할도 중요하지만, 기병이 돌아
오기 전까지 보병이 튼튼하게 버티는 역할이 핵심이다. 즉 공격을 담당하는 기병인 망치가 강해도 방
어를 담당하는 보병인 모루가 약하면 전쟁에서 승리할 수 없다는 것이다. 반대로 보병을 의미하는 모
루만 강하면 전쟁에서 패배하지는 않지만, 승리를 얻기도 힘들다. 이제 이 전쟁 이야기를 직장인의 재
테크 이야기로 바꾸어서 적용해 보자. 직장인 부자들은 근로 소득과 자본 소득 두 가지를 잘 활용한다.
즉 각자의 재테크 전쟁에서의 보병과 기병의 운용 전략이 모두 뛰어나다는 것이다.
직장인 재테크로 ‘망치와 모루’ 전략을 써라: 직장인의 20억 만들기의 핵심은 ‘근로 소득인 보병을 탄
탄하게 육성하고, 자본 소득인 기병을 통해서 자산 증가를 극대화시킨다’는 재테크의 ‘망치와 모루’ 전
략을 의미한다. 즉 직장인의 재테크 성공은 근로 소득과 자본 소득을 모두 잘 활용할 수 있어야 한다
는 것이다. 아무런 재테크를 하지 않고 직장 생활만 열심히 하는 사람은 당장 먹고사는 데는 문제가
없을 것이다. 그러나 적극적으로 자산을 늘리기는 어렵다. 근로 소득이 늘어나는 속도는 물가 상승률
을 간신히 상회하는 수준에 그치기 때문이다.
이런 경우 평생 은퇴를 못 하고 계속 일을 해도 노후 불안에 시달릴 가능성이 크다. 반대로 직장 없이
재테크만 하는 사람, 즉 전업 투자자의 경우를 보자. 이미 충분한 자본을 확보하고 안정적인 소득을
올리는 사람도 종종 있겠지만, 안정적인 현금 흐름 없이 투자에만 올인하는 사람들은 시장 상황이 조
금만 어려워져도 크게 곤란해지는 경우가 많다.
결국 직장인의 20억 만들기는 근로 소득의 탄탄함, 저축과 신용의 활용 능력에 달려 있다. 다시 말하

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천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

면, 직장 생활을 열심히 해서 승진도 하고 연봉도 올리면서, 자신의 자본과 부채로(저축과 대출로) 최
대한의 재테크 성공을 하는 것이 핵심이다. 나 역시 이 망치와 모루 이론을 그대로 따랐다.
순자산과 자산의 개념만 알아도 부의 속도는 빨라진다
A와 B 중 누가 더 부자일까: 직장인 A와 B는 같은 회사 동기로, 두 사람 모두 부장으로 근무하고 있
으며 각각 10억 원의 순자산을 보유하고 있다. 연봉은 둘 다 세전 1억 원 정도, 세후 월급 660만 원으
로 외벌이를 하고 있다. 먼저 직장인 A의 순자산은 현금성 자산 위주다. 강남의 신축 아파트에서 9억
원 전세를 살고 있고, 예금 1억 원(금리 2%)을 보유하고 있다. A는 대출은 전혀 없으며 빚을 지는 것
을 싫어한다. (총자산 = 순자산 = 9억 원 + 1억 원 = 10억 원 / 부채: 0원 / 부채 비율: 0%)
직장인 B의 자산은 재건축을 앞둔 강북의 아파트(시가 10억 원, 전세 보증금 5억 원 = 순자산 5억 원)
1채, 재개발을 앞둔 경기도 빌라(시가 9억 원, 전세금 5억 원 = 순자산 4억 원) 1채, 그리고 보증금 1
억 원에 월세 100만 원으로 구축 아파트에서 월세로 ‘몸테크’를 하고 있다. (총자산 = 10억 원 + 9억
원 + 1억 원 = 20억 원 / 부채: 5억 원 + 5억 원 / 부채 비율 : 50%)
A와 B의 출발점은 비슷했지만 5년 후 그 결과는 어떻게 될까? 경제 상황에 따라 다르겠지만 시간이
지날수록 순자산은 직장인 B가 훨씬 더 늘어날 가능성이 크다. 이유는 두 가지다. 첫 번째는 자산의
규모 차이다. 둘 다 순자산은 현재 10억 원이지만 A는 10억이 움직이고, B는 20억이 움직이기 때문이
다. 자산이 10%씩 오른다고 할 때, A는 0원의 수익(전세 보증금은 원금 보장이 되지만, 이자를 받을
수가 없다), B는 2억 원의 수익이 가능하다. 두 번째는 자산의 성장성 차이다. A는 100% 원금이 보장
되는 현금성 자산에 투자하고 있다. 현금은 유동성이 좋고 사용하기에 편리한 자산이지만, 아쉽게도
성장성은 전혀 없다. 그러나 B는 시간이 지날수록 오를 수밖에 없는 자산을 레버리지로 보유하고 있다.
시간이 지날수록 A와 B의 격차는 커질 수밖에 없다.
근로 소득만으로는 자산의 상승 폭을 따라갈 수 없다는 것을 최근 몇 년간의 자산 시장이 명확히 보여 주
고 있다. 결국 원금 보장에 집착하기보다는 적당한 부채를 안고 자산의 크기를 늘리는 게 핵심이다. 물론
여기에는 리스크가 필연적으로 따르는데, 리스크는 공부와 분석을 통해 측정 가능하고 줄일 수 있다. 아
무튼 월급만 모아서 ‘직장인의 20억 만들기’를 실천하는 것은 정년까지 다닌다고 해도 실질적으로 불가능
하다. 따라서 적당한 불확실성과 리스크는 감수하되, 성장하는 자산을 같이 실어서 근로 소득과 함께 자
산의 크기를 늘려 나가자. 부채 비율을 얼마나 늘릴지는 자신의 선택이다. 무리하게 투자하라는 것이 아
니고, 여러 가지 변수가 닥쳐도 감당 가능할 정도로만 자산을 실어야 한다는 이야기다.
다섯 가지만 알면 누구나 리치 워커가 될 수 있다
투자 실력이 뛰어난 리치 워커의 다섯 가지 성공 법칙: ① 실력 - ‘실력’이라는 것은 한마디로 투자 대
상이 ‘돈이 되는가’를 알아보는 안목이라고 할 수 있다. 여기서 안목이란, 산속에서 도를 닦듯이 생기
는 게 아니라 투자에 대한 관심과 생생한 실전 경험, 시행착오, 남다른 상상력과 창의력의 합산을 의
미한다. ② 행동력 - 리치 워커들은 말로만 이야기하지 않고 실천으로 옮긴다. 아파트 미분양 계약,
오피스텔 청약, 가상 화폐 채굴, 주식의 저가 매수 등 어떤 것이라도 행동한다는 것이 중요하다.
③ 자금력 - 투자에는 돈이 필요하다. 좋은 기회도 투자금이 없으면 날려 버리는 경우가 비일비재하기
때문이다. 그런데 자금력이라는 것은 꼭 본인이 가지고 있는 돈만을 의미하지는 않는다. 신용 대출, 주

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천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

택 담보 대출 등 합법적으로 빌릴 수 있는 돈이 곧 자금력이다. 자금력이라는 것은 결국 필요할 때 현
금을 조달할 수 있는 능력이다. 즉시 현금화할 수 있는 자산(현금, 주식, RP, CMA) 또는 비교적 현금
화가 쉬운 자산(분양권, 소형 평형 아파트), 현금화가 어려운 자산(토지, 상가, 대형 평형 아파트, 재건
축 아파트 등)의 비중을 조절해서, 현금이 부족해 긴급한 상황에 대처하지 못하는 일이 없도록 준비하
는 것도 고수가 되는 비결 중 하나다. ④ 정보력 - 똑같은 스펙으로 대기업에 지원한다면, 최대한 많
은 기업의 문을 두드려 봐야 더 좋은 기회를 얻을 수 있다. 투자 역시 마찬가지다. 끊임없이 발품을 팔
고, 손품을 팔고, 투자 서적을 사서 읽고, 다른 투자자들과 대화하면서 더 좋은 기회를 찾아 나서야 한
다. 이제는 투자자들의 실력이 상향 평준화되었기 때문에 남다른 노력이 아닌 이상 시장 수익률을 초
과해서 돈을 벌기가 점점 힘들어지고 있다. 또한 내가 모르고 있는 정보를 다른 사람이 알고 있는 경
우도 있기에 최대한 많은 정보를 얻을 수 있도록 노력해야 한다.
⑤ 자기 객관화 능력 - 자기 객관화 능력은 ‘메타 인지’라는 단어로도 불리는데, 자신의 현재 수준을
스스로 객관적으로 인식하는 것을 의미한다. 다시 말해 있는 그대로 자신을 바라보는 것이다. 이는 내
가 왜 그런 생각과 행동을 했는지 복기하는 것으로, 자기 성찰 능력과 같다. 어떤 잘못된 판단을 했거
나 실수를 했을 때 그것에 대해서 원인 분석을 하고 복기를 하며 다시는 그런 실수를 하지 않기 위한
반성 능력 또한 여기에 포함된다. 그런데 자신을 비판할 수 있을 정도의 정신력을 갖추기 위해서는 역
설적으로 자신에 대한 자신감, 자긍심, 신뢰감이 본바탕이 되어 있어야 한다.

남들이 가지고 싶은 부동산을 선점하라 - 부동산편
왜 한국에서는 부동산 투자가 최고의 재테크인가?
2022년 1월 현재 나는 서울의 재건축, 성남의 재개발, 평촌의 오피스텔 분양권, 지방의 아파트 등 여
러 채의 투자 물건을 보유하고 있다. 부동산 전문 투자자들이 보기엔 대단치 않은 수준이지만, 10년
전 보증금 1,000만 원에 월세 55만 원짜리 15평 아파트에 살던 때를 생각해 보면 엄청난 발전이다.
그리고 이 발전은 아직 완성이 아니라 현재 진행형이다. 그런데 사실 나는 내가 부동산으로 이렇게 돈
을 벌게 될 줄은 전혀 몰랐지만, 부동산은 확실히 ‘한국’에서는 중요한 재테크 수단이다.
나뿐만 아니라 최근 몇 년간 자가(自家) 한 채만으로 오른 금액이 수천만 원에서 많게는 수억 원인 사
람들이 부지기수다. 반대로 내 집 한 채 없이 전세를 살며 적금만 부었던 사람들에게 최근 몇 년은 악
몽과도 같은 시간이었을 것이다. 그들은 열심히 저축하면서도 “벼락 거지”라는 불편한 단어를 의식할
수밖에 없었을 것이다.
이는 2008년 금융 위기 이후 세계적인 자산 시장의 패러다임의 변화와 직결된 문제다. 즉 심각한 위
기를 타개하기 위해서 제로 금리에 돈을 무한정 찍어 내는 방식으로 경기 부양책을 펼쳤기에 현금성
자산의 가치는 폭락하고 자산 인플레이션 현상이 세계적으로 심화한 것이다. 아무튼 최근 대한민국의
부동산 강세는 여러 이유가 있지만 가장 큰 이유는 자산 인플레이션 효과다.
대한민국에서 부동산보다 쉬운 재테크는 없다: 직설적으로 이야기하자면 수도권과 5대 광역시의 신축
아파트 투자가 직장인 재테크의 핵심이다. 가격이 이미 많이 오르긴 했지만 앞으로도 유망한 투자처는
부동산이고, 신축과 향후 신축이 될 투자처(재개발, 재건축, 분양권 등)라는 것을 명심하자. 부동산 투

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천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

자 성공의 첫 번째는 ‘시장을 존중하는 것’에서 출발하는데, 간단한 팁을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 지방보다는 경기도가, 경기도보다는 서울의 집값이 비싸고, 서울에서는 강남이 제일 비싸다. 이
것을 인정하고 받아들이자. 둘째, 모든 사람은 여유가 있다면 새 아파트에서 살고 싶어 한다. 신축 선
호 현상은 과거에도 심했지만 향후 더 심해질 것이다. 셋째, 아파트 재테크의 핵심은 인플레이션 이상
오를 수 있는 아파트를 보유하는 것이다. 대출받아서 집을 샀을 때 이자 비용을 감안해서 자산을 증식
하려면 물가 상승 이상 오르는 아파트를 가지고 있어야 하는데, 그것이 신축 또는 신축될 아파트다.
아무튼 20억을 벌고자 하는 투자형 직장인에게 ‘부동산’ 재테크는 필수다.
신축 아파트, 물고기가 많은 곳에 그물을 던져라
소득이 높아지고, 나이가 들어 갈수록 신축 아파트 선호 현상은 더 커진다. 단지 신축이기만 한 것이 아
닌 역세권의 대단지 브랜드아파트를 실수요자들은 원한다. 직장과 가까운 직주 근접(직장과 주거지에 가
까이 있음)과 양호한 학군이라면 금상첨화라 할 수 있다. 그리고 그것을 살 수 없다면 빌려서라도 거주하
려는 것이 30~40대들의 실수요다. 참고로 돈을 벌려면 다수의 사람들이 원하는 것을 제공하거나 가지고
있어야 하는데, 사람들이 원하는 것은 신축 아파트고, 그들은 비싼 돈을 주고서라도 그 아파트를 구입할
의향이 있다. 따라서 자신의 개인적인 취향이 경기도 양평의 전원주택에서 한적하게 유유자적하는 것이
라고 해도, 돈을 벌고 싶다면 자신의 취향이 아닌 사람들의 취향에 맞춰야 한다.
이미 서울에 신축 아파트를 보유하면서 실거주를 하고 있다면 가장 좋다. 하지만 그것이 아니라면 신
축이 될 물건을 선점하는 것이 중요하다. 왜냐하면 과거에도 그랬지만 앞으로도 신축 아파트에 대한
수요는 넘쳐날 것이고, 특히 서울에서는 재개발, 재건축 이외에는 대규모의 신축 공급이 나오기 어렵
기 때문에 신축 아파트의 희소성이 크기 때문이다. 즉 부동산으로 돈을 벌고 싶다면, 신축 아파트 청
약 당첨 또는 신축이 될 분양권, 입주권을 보유하는 것이 핵심이다.

경제 독립을 원한다면 현명하게 주식 투자하라 - 주식편
트레이딩이냐 가치 투자냐, 그것이 문제로다
2020년 3월, 코로나19 위기로 주식 시장이 대폭락했지만, 일부 직장인들은 매수 기회라는 것을 인지
하고 과감하게 주식 시장에 뛰어들었고, 적지 않은 수익을 올렸다. 그러나 이렇게 단기간 수익을 올린
사람도 있지만 일정 기간을 두고 평균을 내면 여전히 이익을 본 사람보다는 손실을 본 사람이 훨씬 많
다. 그 이유는 충분한 실력을 쌓지 않고 시장에 참여했기 때문이다. 주식 공부와 수익 모델을 연구하
기보다는 추천주를 받아서 매매하거나, 기분 내키는 대로 종목을 골라서 매매했기 때문이다.
자신의 수익은 자신의 힘으로 만들어 나가야 한다. 실력은 쌓지 않고 다른 사람에게만 의존하다 보면,
설령 돈을 벌었다고 해도 결국 수익을 다 토해 내고 손실로 이어질 가능성이 크다. 결국 직접 주식 투
자를 할 거라면 제대로 하고, 그게 아니라면 안 하거나 간접 투자로 돌리는 게 낫다. 그러면 이제부터
이 챕터의 핵심인 트레이딩과 가치 투자, 각각의 장단점에 대해 파헤쳐 보도록 하자.
트레이딩: 트레이딩은 ‘기업의 주식 가치는 고정되어 있지 않고 언제든지 변할 수 있으며, 주식은 위험
자산이다’라는 전제 조건으로 주식 시장을 바라보는데, 트레이딩의 핵심은 ‘파도타기’다. A라는 종목에

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천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

B라는 재료가 생겼을 때 C라는 시장 상황에서 얼마나 주가가 오를지 또는 내릴지를 가장 정확하게 파
악하는 사람이 트레이딩에서 지속적인 수익을 반복해서 만들어 낼 수 있다.
예를 들어 ○○전자라는 종목에 대해서 ‘△△라는 미국 플랫폼 회사가 20% 3자 배정 유상 증자 참여’
라는 공시가 나왔다고 하자. 이때 현재의 주가와 시황, 수급, 심리 상황에서 몇 %나 오를 수 있을지를
정확하게 파악하는 사람이 주식에서 수익을 낼 수 있다. 예로 20% 정도 오를 수 있는 재료인데 시초
가가 10% 오르고 시작했다면 시초가에 사야 하는 것이고, 30% 오르고 시작한다면 매수하지 않아야
하고, 보유 시 시초가에 매도를 해야 한다. 즉 트레이딩을 잘하기 위해서는 마치 유명 피아니스트가
매일 피아노를 수 시간씩 훈련하듯이, 하루도 쉬지 않고 시장의 트렌드, 심리, 시황, 뉴스 검색 및 실
적, 전자 공시 등을 끊임없이 체크하고 연구해야 한다. 또한 시나리오를 정해 놓고 A라는 수급이 나오
면 B로 대응하고, C라는 반응이 나오면 D에서 손절한다 등 다양한 대응 방안을 매매 전에 미리 마련
해야 한다. 아울러 뛰어난 트레이더가 되기 위해서는 아주 부지런한 새처럼 여기저기 날아다니며 먹이
(수익을 낼 수 있는 종목)를 찾아다녀야 한다.
[트레이딩의 장점] ① 소액 투자가 가능하다 ­ 부동산 투자처럼 수억 원이 필요한 게 아니고 수십만 원
으로도 수백, 수천만 원을 만들 수 있는 게 트레이딩이다. ② 지속적인 실력 향상이 가능하다 ­ 트레이
딩 단기 매매는 가치 투자와는 달리 짧은 시간에 많은 경험을 쌓을 수 있다. 물론 무조건 많이 한다고
실력이 느는 것이 아니므로, 변화하는 매매의 수급과 재료 분석에 대한 치열한 연구가 필요하다. ③ 오
래 기다릴 필요가 없다 ­ 트레이딩은 주식의 실적, 내재 가치보다는 시장의 심리, 매수와 매도의 수급을
정확히 판단하는 사람이 승리하는 방법이므로 비교적 단기간에 승부가 갈린다. ④ 적은 돈으로 큰돈을
만들 수 있다 ­ 굳이 신용, 미수, 주식 담보 대출을 사용하지 않아도 트레이딩 실력이 오른다면 적은 돈
으로 큰돈을 만들 수 있다. 물론 이 정도의 경지에 오르려면 엄청난 노력이 필요하다.
[트레이딩의 단점] ① 에너지가 많이 든다 ­ 트레이딩을 잘하려면 하루 종일 주식 생각만 하고 살아야
하는데, 이는 비교적 적은 에너지가 드는 장기 투자에 비해 단점으로 볼 수 있다. ② 직장 생활과 병행
하기 힘들다 ­ 트레이딩은 매매 기법마다 차이는 있지만 지속적인 주가의 모니터링이 필요하고, 이는
직장 업무에 매진해야 하는 직장인들에게는 치명적인 단점이라고 할 수 있다. ③ 매매 중독에 걸릴 수
있다 ­ 트레이딩의 좋은 기회는 매일 매시간 나오지 않는다. 매매 스타일에 따라 다르겠지만, 매매해
서 수익을 내기 어려운 시기가 있는데, 그럴 때는 쉬어야 한다. 그런데 매일 매매를 하지 않으면 불안
한 사람들이 많다. 바로 매매에 중독된 것인데, 이런 사람들은 절제력을 훈련할 필요가 있다.
가치 투자: 가치 투자는 저평가된 주식을 매수해 주가가 제 가치를 찾았을 때 매도해 수익을 실현하는
투자다. 일반적으로 주가가 제 가치를 찾기 위해서는 시간이 오래 걸리므로 가치 투자의 기간 역시 최
소 수개월에서 길게는 수년이 걸릴 가능성이 크다. 그런데 좋은 종목을 찾는 것부터가 트레이딩과는 또
다른 방식으로 고생을 감수해야 한다. 그리고 저평가된 종목을 무작정 사서 오래 기다린다고 해서 주가
가 오르는 게 아니라, 성장하는 주식을 싸게 사서 오랜 기간 보유하는 것이 가치 투자의 핵심인 만큼 변
화하는 트렌드에도 민감하고, 나름의 선구안을 지니고 있어야 가치 투자에 성공할 수 있다.
[가치 투자의 장점] 심혈을 기울여서 좋은 종목을 발굴한 후 성장세가 꺾이지 않는다면 영원히 보유하
는 게 가치 투자의 원칙이기 때문에 10루타(10배 상승)도 운과 실력이 맞아떨어지면 가능한 게 가치
투자의 가장 큰 매력이다. 즉 종목만 잘 고른다면 장기간 보유하며 큰 수익을 올릴 수 있다. 그리고 또

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천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

하나의 큰 장점은 트레이딩보다 정신적인 체력 소모가 비교적 덜하다는 것이다. 다시 말하면 직장인이
라면 직장 생활과 병행하며 할 수 있는 게 그나마 가치 투자다.
[가치 투자의 단점] 가치 투자는 기업의 내재 가치를 분석하고 저평가된 종목을 찾아내는 것이 투자 성
패의 90%를 좌우하기 때문에, 기업의 수급보다는 내용 자체를 중시할 수밖에 없고 당연히 많은 학습량
이 요구된다. 모든 증권사의 애널리스트 보고서는 기본이고, 수시로 기업 탐방과 IR 자료, 과거사와 경쟁
사 분석까지 끝없는 공부가 요구되는 게 가치 투자의 단점이다. 또한 일반적으로 가치 투자자들은 보수적
이기 때문에 메타버스 관련주나 전기 차 관련주, 바이오 관련주처럼 실적 대비 주가가 고평가된 종목을
매수하기 어렵다. 그런데 최근 5년간 미국은 물론이고 대한민국 역시 가치주보다는 성장주가 시장의 트
렌드였고, 급등하는 경우가 많았다. 즉 가치 투자만 하다 보면 시장에서 소외되기가 쉽다.
아무튼 트레이딩이 되었든 가치 투자가 되었든 중요한 것은 어떤 매매를 하더라도 반드시 본인 스스로
수익 모델을 만들고 나서 시장에 참여해야 한다는 것이다. 남에게 의존하면 단기적으로 용돈 정도는
벌 수 있겠지만, 장기적으로는 백전백패다. 주식의 고수라고 해도 시시각각 변화하는 상황에 따라서
실시간으로 대응하기 바쁘다. 나 역시 종목을 추천하기도 하는 영업 직원이지만 주가의 변화무쌍한 변
동성은 실시간으로 대응하기가 정말 힘들다. 또한 누군가를 리딩하고 추천하는 것부터가 진짜 고수라
면 해야 할 이유가 없다. 그러므로 설령 종목 추천을 받았더라도 스스로 충분히 공부하고 자신만의 종
목으로 소화하면서 사야 하는 이유, 손절 기준, 매매 일지 등을 써 가며 매매하도록 하자.
한국 주식으로 수익을 내려면
호랑이를 잡으려면 호랑이 굴에: 개인 투자자들이 직접 주식 투자를 하는 이유는 시장 수익률보다 월
등히 높은 수익률을 올리고 싶기 때문이다. 시장 수익률에 만족한다면 굳이 직접 투자를 할 필요가 없
고, 미국 S&P 500 지수 또는 코스피200 지수를 추종하는 ETF를 사면 된다. 어떤 사람들은 “은행 이
자율보다 더 벌면 만족해요.”라고 하는데, 이런 사람들은 한국 주식을 거래하면 안 된다.
한마디로 한국 주식은 한국 주식답게 거래해야 한다. 한국 주식답게 거래한다는 것은 ‘BUY AND
HOLD(사서 계속 보유하고 있기)’보다는 ‘트레이딩’ 또는 ‘모멘텀 투자’가 맞다는 뜻이다. 트레이딩이라
고 해서 매일매일 주식을 사고팔라는 것이 아니다. 지난 15년간의 경험으로 볼 때, 그때그때 인기주에
따라붙는 방식으로 시장의 주도주를 따라가거나, 현금 비중을 유지하면서 지수가 폭락했을 때만 선별
적으로 낙폭 과대주를 매수하는 것이 최고의 수익을 안겨 줬다.
수출로 성장하는 한국 경제의 성격과 지정학적 위치, 기축 통화가 아니라는 점, 내수가 취약하다는 특
징은 향후 한국 주식 시장이 많은 변동성에 노출되어 있다는 것을 의미한다. 어차피 주식을 사 놓고
속 편하게 오래 기다리는 전략이 힘들다면, 지수에 의존하는 장기 투자보다는 시장의 주도주를 관찰하
고 매매하며 이에 대해 지속적인 모니터링을 해야만 한국 주식에서 의미 있는 성과를 거둘 수 있다.
한국 주식 장기 투자로도 성공한 사람들이 많다는 반론이 있을 것이다. 물론 그렇다. 그러나 나는 장
기 투자를 할 것이라면, 미국 지수에 장기 투자하는 것이 성공할 확률이 더 높다고 생각한다.
그리고 개별주 트레이딩을 한다면 엄청난 폭락장이 아닌 이상 자신이 스스로 진입과 청산의 시점을 선
택할 수 있으므로 ‘항상’ 주식을 보유하는 전략보다 더 안전할 수 있다. 특히 좋은 종목이 없는 경우에
는 그냥 현금을 보유하면서 관망하면 된다. 지수가 지속적으로 상승하는 미국 주식 시장이라면 그 상

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천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

승 폭을 얻기 위해서라도 항상 주식을 보유하는 전략이 옳을 수 있지만, 한국의 주식 시장은 미국 주
식 시장과 많이 다르다. 아울러 손실을 줄이는 대응 능력도 중요하다. 주식 매매를 할 때는 자신만의
손절매 기준을 반드시 지켜야 한다. 만약 손절매가 반복되고 손실 금액이 늘어난다면 매매를 중단하고
계좌에서 90%의 자금을 출금하며 소액으로만 투자하고 시장을 관망해야 한다.

리치 워커는 화려하게 퇴장한다 - 은퇴 자산편
국민연금을 빼놓고 직장인 재테크를 논하지 말라
배우자와 함께 국민연금을 최대한 오래 가입하자: 2021년 국민연금 수급자들의 평균 수령액은 55만
원에 불과하다. 그런데 이는 국민연금 가입 기간이 매우 짧거나 소액으로 납부한 사람들이 거의 대부
분의 비율을 차지하기 때문이다. 같은 년도 국민연금을 20년 이상 가입한 사람의 수령액 평균은 94만
원 내외로 적지 않은 금액이다. 공무원 연금과 비교하는 사람들이 있는데 국민연금은 개인이 4.5%,
회사가 4.5% 부담해서 9%를 낸다. 반면 공무원 연금의 경우 개인이 9%, 나라가 9%를 부담해서
18%를 낸다. 애당초 내는 비율 자체가 두 배나 되는 데다 가입 기간조차 매우 길기 때문에(공무원연
금 가입 기간은 평균 30.2년) 가입 기간이 짧은 국민연금과 동일하게 비교해서는 안 된다.
나 역시 국민연금만으로는 충분한 은퇴 자금을 마련할 수 없다고 생각한다. 국민연금을 40년 동안 가
입해도 소득 대체율 40%에 불과한데, 대부분의 직장인들은 길어야 25년 정도 가입하는 상황이기 때
문이다. 따라서 국민연금 외에도 퇴직 연금, 개인연금, 배당주, 수익형 부동산 등 여러 가지 수익 파이
프라인을 추가로 쌓는 것이 가장 이상적인 은퇴의 모습이다. 아무튼 국민연금은 정확한 의미에서는 금
융 상품이 아닌, 사회 보험 제도의 영역에서 가장 기본적인 은퇴를 보장하는 영역으로 생각하고, 기혼
자일 경우 부부 합산으로 국민연금 가입 기간을 늘리는 게 핵심이다. 맞벌이 부부라면 둘 다 회사를
오래 다니면 되고, 배우자가 여러 이유로 퇴직했을 경우 또는 프리랜서라면 임의 가입을 꼭 하는 것이
좋다.
국민연금공단 애플리케이션이나 홈페이지에서 배우자와 함께 납부 금액과 예상 수령액을 체크해 보자.
궁극적으로는 아무런 노동 없이 세후 500만 원의 평생 소득을 만드는 것이 직장인 은퇴의 지향점이다.
그러기 위해서는 부부 합산 국민연금 200만 원이라는 주춧돌을 튼튼하게 쌓아야 한다. 은퇴 준비에 있
어서 국민연금은 축구로 비유하자면 공격수가 아닌, 결코 뚫려서는 안 되는 골키퍼의 역할을 담당한다.
은퇴 자금으로 더 많은 금액, 더 높은 수익률은 공격수를 담당하는 다른 사적 연금과 주식 배당주, 부
동산에 맡기고 골키퍼는 골키퍼답게 안정감을 유지할 수 있도록 하자.
지금 우리에게 왜 개인연금이 필요한가?
국민연금과 퇴직 연금에 이어서 3종 보장 제도로 불리는 것이 바로 ‘개인연금’이다. 국민연금은 재직
시 강제로 가입시켜 주는 준조세나 마찬가지고, 퇴직 연금 역시 회사 퇴직 전까지는 손대기 어려운 묶
여 있는 돈이다. 그러나 개인연금은 100% 본인의 의사에 따라 자유롭게 납입이 가능하다.
참고로 아직 은퇴가 멀게 느껴지는 직장인에게 개인연금이란 먼 미래를 대비하는 노후 수단이라기보다
는, 연말 정산의 소득 공제 효과를 노린 절세 수단에 가깝다. 그렇다면 정부가 개인연금에 세제 혜택
을 듬뿍 주는 이유는 무엇일까? 가난한 노인이 많아질수록 국가는 큰 부담을 안게 된다. 급속한 산업

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천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

화로 인해 고령화의 속도가 세계 1위인 우리나라의 경우 그 부담은 더 말할 필요가 없을 것이다.
국가의 입장에서는 개인이 스스로 노후 준비를 할 수 있도록 동기 부여 차원에서 세제 혜택을 주고, 또
개인연금을 장려한다. 세제 혜택뿐만 아니라 실제로도 개인연금은 직장인의 노후 대비 필수 아이템이다.
앞에서 언급했듯이, 국민연금은 소득 대체율의 40%(실제로는 가입 기간이 짧아서 20% 내외에 불과)밖
에 안 되고, 사회 보험의 특성상 본인이 원하는 만큼 수령 금액을 적극적으로 늘리기가 어렵다.
그리고 퇴직 연금 역시 근속 기간이 긴 대기업에서 정년까지 다녀도 100세까지 살 노후 자금을 마련
하기에는 턱없이 부족하다. 여기에 개인연금의 존재 이유가 있다. 개인연금은 100% 본인이 상품을 선
택할 수 있고, 납입 금액도 조절할 수 있으므로 그야말로 개인연금답게 운용할 수 있다.

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천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장