토지 투자의 정석

이 책에서는 토지 시장이 왜 성공할 수밖에 없는 곳인지를 알려 주고, 많고 많은 토지 투자 방법 중에
서 저자가 해 온 토지 투자 성공 시스템을 설명한다. 그 누구도 알려 주지 않은, 성공으로 가는 토지
투자 시스템을 배워 보자. 이 책을 다 읽고 나면 독자들은 부자로 가는 길에 서 있게 될 것이다.

토지 투자의 정석

 

▣ Short Summary
현재 대한민국에서 살고 있는 사람이라면 부동산 투자를 해야 부를 이룰 수 있을 것 같다는 생각을 한
번씩은 해 봤을 것이다. 그래서 부동산에 대해 공부하는 사람이 많을 것이다. 그런데 아무리 부동산
투자를 해도 원하는 삶은 쉽게 이루어지지 않는다. 그 이유는 이론만 공부할 뿐 실전 경험이 없기 때
문이다. 아무리 공부해도 실전을 자주 겪지 못하다 보니 투자가 이루어지더라도 어떤 것이 잘못되었고
어떤 것이 잘 되었는지를 알아채기 어렵기 때문이다.
이 책에서는 토지 시장이 왜 성공할 수밖에 없는 곳인지를 알려 주고, 많고 많은 토지 투자 방법 중에
서 내가 해 온 토지 투자 성공 시스템을 설명하려고 한다. 여러분은 이제 성공으로 가는 기차에 발을
올렸다. 이제부터 그 누구도 알려 주지 않은, 성공으로 가는 토지 투자 시스템을 배워 보자. 이 책을
다 읽고 나면 당신은 부자로 가는 길에 서 있게 될 것이다.

▣ 차례
머리말 : 토지 투자로 경제적 자유를 이루다
1장. 돈을 버는 토지 투자 시스템
토지 시장은 블루 오션 시장이다
원형지를 매입하여 부지로 만들어 판다
비싼 땅을 더 비싸게 판다
내가 사고 싶은 땅은 남도 사고 싶다
원석을 찾아 보석으로 만든 뒤 매도한다
토지를 매입할 때 매도할 때를 생각한다
세금에 대한 전략을 세운다
2차선 도로변 토목 공사 완료된 200평의 부지로 승부한다
2장. 토지 투자를 위해 꼭 알아야 하는 것들
개발 행위 허가의 종류 3가지
개발 행위 허가는 재량 행위이다

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토지 투자의 정석

개발 행위 허가 불허가 시 대처법
용도 지역은 행위 제한을 알기 위한 것이다
절세를 위해 토지의 세금 구조를 파악한다
비사업용 토지란 무엇인가?
토지 개발은 법인을 이용한다
법인 설립하는 법
법인으로 농지 취득하는 법
법인의 비사업용 토지
극강의 대출을 받는 법
비사업용 토지 중과세를 피하는 법
최고의 투자는 분산 투자이다
3장. 돈을 벌 수 있는 토지의 조건
2차선 도로변 토지여야 한다
용도 지역은 자연 녹지, 계획 관리여야 한다
평수는 작으면 작을수록 좋다
도로법 적용이 없는 토지를 고른다
개발 기간이 짧아야 한다
지목은 임야보다 농지가 현금이 덜 든다
토목 공사의 양이 거의 없는 지목 ‘전’인 부지가 최상이다
분할하여 작은 평수로 만들 수 있는 모양이어야 한다
개발할 수 있는 땅이 아니라 개발이 쉬운 땅을 매입한다
4장. 토지 개발을 위해 토지 매입하는 법
개발 행위 허가 조건 시 꼭 명시해야 하는 특약 사항
허가 난 땅 매입 시에도 명의 변경이 되지 않을 수 있다
중도금은 넣지 않는다
계약금 지불 시 인허가 서류를 모두 받는다
산을 매입할 경우 평당 가격을 꼭 적는다
잔금일은 적지 않고 특약 사항으로 명시한다
계약 하루 전에 미리 계약서를 작성해 본다
5장. 잘 팔리는 토지로 만드는 공사 기술
평탄한 부지로 만들어야 한다
매도를 위한 토목 공사는 성·절토와 구조물 공사뿐이다
도면대로 공사하지 않는다
법면을 최소화시킨다
토목 공사 중에도 매도할 수 있다
절세를 위해 최소한의 건물을 짓는다
건축 자금 대출 활용법

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토지 투자의 정석

6장. 토지를 빠르고 쉽게 매도하는 법
매수자의 현금 흐름을 파악한다
부동산 중개업소를 통하지 않고 내가 직접 매도한다
부지의 장점을 직접 파악하고 정확히 브리핑한다
매매 가격을 정하면 절대 조정하지 않는다
아는 척하는 매수인은 법으로 대응한다
미래를 예상하여 브리핑하지 않는다
매도를 잘하는 킬링 멘트
7장. 막강토지군단과 함께한 토지 투자 실전 사례
막강토지군단과 함께 투자하다
2차선 도로변 토지에 건물까지 1억 원 투자하다
2차선 도로변의 부지를 공동으로 매입하다
2차선 도로변 물건을 필지를 나누어 가지다
2차선 도로변 토지를 매입하여 건물을 짓다
평당 110만 원에 산 다음 날 평당 150만 원에 팔다
2차선 도로변의 150평 토지를 매입하다
단돈 500만 원으로 토지 투자를 하다
성공할 수밖에 없는 2차선 도로변 토지를 매입하다
도로 뒤의 필지를 추가로 매입하여 2차선 도로 효과를 얻다
한 필지를 매입하여 두 필지로 부지를 조성한 뒤 매도하다
매입 시부터 매도를 고려하여 부지를 조성한 뒤 매도하다
부록 : 당신을 막강토지군단에 초대합니다
맺음말 : 부동산 시장은 고도의 심리전 시장이다

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토지 투자의 정석

토지 투자의 정석

돈을 버는 토지 투자 시스템
원형지를 매입하여 부지로 만들어 판다
토지 투자로 돈을 벌기 위해서는 원형지를 매입해서 부지로 만들어 팔아야 한다. 토지 투자를 하는 대
부분의 사람이 전, 답, 임야 등을 매입한 뒤 원형지 그대로 비싼 값에 팔려고 한다. 그렇게 하려면 비
싸게 팔 수 있을지언정 꽤 오랜 시간이 걸린다.
나는 어린 나이에 부동산 투자를 시작했기 때문에 토지를 매입하여 오랜 기간 보유할 수 있는 여유가
없었다. 매입한 토지를 빨리 팔아야만 하다 보니 ‘어떻게 하면 빨리 팔 수 있을까? 어떻게 하면 비싸
게 팔 수 있을까?’에 대한 고민을 많이 했다.
그런데 어느 날 같은 사무실에서 일하는 선배의 투자 패턴을 보게 되었다. 그는 도로변 토지 500평을
평당 40만 원에 매입했다. 토지를 매입하자마자 개발 행위 허가를 신청했다. 개발 행위 허가를 받아야
토목 공사를 할 수 있으며, 공사가 끝나면 바로 매도할 거라고 했다. 한 달 정도 지나 허가가 나왔고
바로 토목 공사를 진행했다. 토목 공사라고 해 봤자 거창한 것은 아니었고 그저 나무를 베는 벌목 작
업과 흙을 절토하여 도로와 평탄하게 만드는 것이었다.
그런데 이게 웬일인가? 허가를 받고 공사를 마치기까지 매입부터 따지면 두 달 정도밖에 안 되었는데
바로 매매가 되었다. 그것도 평당 65만 원에 말이다. 토목 공사 비용 등을 제외하고 약 1억 원 정도가
남았다. 두 달 만에 1억 원을 번 것이다.
선배는 또 다른 도로변 토지를 매입하였다. 이번에도 규모가 작은 300평 정도의 땅이었다. 그 땅도 마
찬가지로 개발 행위 허가를 받고 토목 공사를 진행한 뒤 매도하였다. 그 매도를 통해 얻은 수익은
5,000만 원 정도였다. 그 기간도 두 달 정도 걸렸다.
나는 속으로 생각했다. ‘어라. 이거 돈 벌기 무척 쉽네.’ 그때부터 나도 토지 투자를 해서 돈을 벌어야
겠다고 생각했다. 그러나 당시에는 가진 돈이 없었기 때문에 동업자로 돈이 많은 사람을 찾기 시작했
다. 나는 돈을 벌 수 있다는 자신감으로 똘똘 뭉쳐 있었다.
이후 돈이 많은 사람과 동업을 하며 수많은 토지를 매입해서 토목 공사 후 매도하는 방식으로 투자를
하면서 토지 개발이 무엇인지를 제대로 알게 되었다. 어떤 토지를 매입해야 돈을 빠르게 벌 수 있는지,
어떻게 해야 매입한 토지를 빨리 팔 수 있는지를 알게 된 것이다. 물론 그렇게 되기까지 20년이란 세
월이 걸렸다.

토지 투자를 위해 꼭 알아야 하는 것들

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토지 투자의 정석

개발 행위 허가의 종류 3가지
토지에 관해 알아야 할 지식이 많지만 토지 투자로 돈을 벌기 위해서는 개발 행위 허가만 완벽히 알고
있어도 될 정도이다. 토지를 매입하여 토목 공사를 하려면 꼭 개발 행위 허가를 받아야 한다. 아무리
내 땅이라고 해도 그 땅에 건물을 짓고 싶다면 시장, 군수, 구청장의 허락을 받아야 하는데 이 허락을
받는 행위를 가리켜 개발 행위 허가라고 한다.
내 땅에 건물을 짓겠다는 허락을 받는 것인데도 재산을 증식시키는 활동이라 여겨 세금을 매긴다. 그
세금을 국고 세금이라고 하는데 28개의 지목 중 농지, 임야, 초지에 따라 세금 액수가 다르다. 농지로
분류되는 3개 지목(전, 답, 과수원), 임야, 초지를 합한 5개의 지목을 원형지로 부른다. 28개의 지목
중 이 5개는 개발 행위 허가의 대상이다.
농지, 임야, 초지에 따라 각각 납부하는 세금의 정도가 다른데 농지>임야>초지 순으로 세금이 높다.
그러므로 토지를 매입할 때는 세금까지 고려해서 가치를 판단해야 한다. 농지라 불리는 전, 답, 과수원
에 대한 국고 세금은 농지 보전 분담금, 임야에 대한 세금은 대체 산림 자원 조성비, 초지에 대한 세금
은 대체 초지 조성비라고 부른다.
먼저 농지에 대한 국고 세금인 농지 보전 분담금을 알아보자. 개발 행위 허가를 받을 때 지목이 농지
에 해당되면 농지 보전 분담금을 납부해야 하는데 공시 지가 30%의 금액에 전용하려는 면적을 곱하면
금액이 나온다.
보통 농지의 공시 지가가 높기에 농지에 대한 세금이 매우 부담스럽게 느껴지기도 한다. 하지만 과도
한 세금으로 인한 부담을 줄이기 위하여 상한가를 정해 놓았다. 공시 지가의 30%가 5만 원을 초과할
수 없다는 것이다. 다시 말해 공시 지가의 30%가 5만 원을 초과하는 금액이라면 그 토지의 국고 세금
은 5만 원만 곱하여 납부하면 된다.
임야에 대한 국고 세금을 알아보자. 임야는 산림청에서 관리하는데 관리의 효율성을 위해 산지법으로
보전 산지, 준보전 산지, 산지 전용 제한 지역으로 구분한다. 이 3가지 산지 중 준보전 산지가 되어야
만 개발을 할 수 있다. 토지 이용 확인에서 산지법으로 보전 산지, 준보전 산지, 산지 전용 제한 지역
이 표시되어 있으니 서류를 확인하면 어떤 산지인지를 알 수 있다.
준보전 산지는 서류상에 표시하지 않기 때문에 토지 이용원에 산지법에 대한 아무런 표시가 없다면 그
산지는 준보전 산지로서 개발이 가능한 임야라고 생각하면 된다. 매년 산림청장이 이 3가지 산지에 대
하여 개발 행위 허가를 득함에 따른 국고 세금을 발표하므로 인터넷 검색을 통해 해당 연도의 각 산지
에 따른 대체 산림 자원 조성비를 알 수 있다.
마지막으로 초지에 대한 국고 세금을 알아보자. 초지는 지목 중 목장용지라고 불리는 지목으로 초지법
으로 초지인 것과 초지가 아닌 것으로 구분한다. 지목이 목장용지이면서도 개발 행위 허가 시 초지인
지 아닌지에 따라 세금이 부과되기도 하고 부과되지 않기도 한다. 목장용지이면서 초지법에 의한 초지
는 매년 농축산부 장관이 고시하는 금액을 전용하려는 면적에 곱하여 대체 초지 조성비로 납부하게 되
는데, 인터넷 검색을 통하여 해당 연도의 금액을 알 수 있다.

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토지 투자의 정석

지목별 국고 세금의 종류:
농지(전, 답, 과수원):
농지 보전 분담금=공시 지가의 30%×전용하려는 면적
상한가: 공시 지가 30%는 5만 원을 초과할 수 없다.
임야:
대체 산림 자원 조성비=(단위 면적당 금액+해당 산지 개별 공시 지가의 1000분의 10)×전용하려는 면
적
산지의 구분: 준보전 산지, 보전 산지, 산지 전용 제한 지역
초지(목장용지):
대체 초지 조성비=초지 조성 단가×전용하려는 면적+3년간 초지 관리비

돈을 벌 수 있는 토지의 조건
2차선 도로변 토지여야 한다
토지 투자를 위해 비교적 짧은 기간 안에 높은 금액으로 매도하기 위해서는 2차선 도로변 토지를 매입
해야 한다. 나는 도로변 땅도 사 보고 마을 안쪽의 땅도 사 보았다. 그렇게 실제로 매입하고 토목 공사
를 마친 뒤 매도했는데, 2차선 도로변 토지는 토목 공사를 하던 중에 지나가는 매수자에게 연락이 와
서 토지 매입 후 몇 달이 지나지 않아 매도한 적이 많았다. 반면에 2차선 도로변이 아닌 마을 안쪽의
토지를 매입하여 토목 공사를 마무리했을 때는 팔기 위해 인근 부동산 중개업소들을 돌면서 부탁의 말
을 해야만 했고 쉽게 매도되지 않는 상황이 많았다.
용도 지역은 자연 녹지, 계획 관리여야 한다
개발을 잘하고 쉽게 매도하기 위해서는 자연 녹지 또는 계획 관리 지역의 토지를 골라 매입해야 한다.
이 2개 용도 지역 외의 것들이 나쁘다는 이야기를 하려는 것이 아니다. 개발을 해서 빨리 매도하기 위
해서는 2개의 용도 지역이 성공 확률이 높다는 것이다. 실제로 자연 녹지, 계획 관리 지역에는 여러
가지 용도의 건축물을 지을 수 있기 때문에 부지를 조성해 놓으면 다양한 매수자에게서 문의가 들어온
다. 그때마다 “모두 가능하다.”는 말을 할 수 있다.
평수는 작으면 작을수록 좋다
토지 투자로 돈을 벌기 위해서는 작은 땅을 매입하는 것이 좋다. 2차선 도로변의 토지이면서 모양이
네모반듯하며 용도 지역도 좋은 200평 내외의 토지가 갖고 싶다는 생각이 들었다면 다른 사람들도 마
찬가지의 생각을 할 것이다. 처음부터 그 정도 규모의 토지를 찾거나, 여의치 않을 경우 면적이 좀 더
넓은 2차선 도로변 토지를 사서 200평 내외로 물건을 여러 개 만들면 된다. 넓은 땅을 작은 평수로 나
누어 개발하면 매입 가격보다 더 비싸게 팔기에도 좋다.
도로법 적용이 없는 토지를 고른다
주의할 것은 모든 2차선 도로라고 해도 좋은 것이 아닐 수 있고 함정이 숨어 있을 수 있다는 것이다.
2차선 도로가 도로법 적용을 받는지 여부에 따라 가·감속 차선 공사가 이루어져야 하기 때문에 과도한

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토지 투자의 정석

개발비가 들어 예상했던 수익보다 많이 남지 못하는 일이 생기게 될 수 있다. 적용 여부를 알 수 있는
확실한 방법은 관청 담당자에게 지번을 대고 가·감속 차선 공사의 여부를 물어보는 것이지만 문의하기
전에 토지 이용 계획원 열람으로도 대충 알 수 있다. 토지 이용 계획원을 열람해 보면 ‘다른 법령 등에
따른 지역, 지구 등’ 난이 있는데 그 칸에 <도로법>이라는 표시가 있으면 도로법 적용을 받는 도로이
고 표시가 없으면 공사가 필요 없겠다고 생각하면 된다.

토지 개발을 위해 토지 매입하는 법
개발 행위 허가 조건 시 꼭 명시해야 하는 특약 사항
개발을 하기 위해 계약서를 작성할 때는 개발 행위 허가 조건이라는 문구를 꼭 넣어야 한다. 많은 사
람이 이 부분을 간과하는데 나중에 송사에 휘말리게 되면 이 문구가 없을 경우 굉장히 피곤해질 수 있
다. 개발 행위 허가는 재량 행위이기 때문에 99%의 확률로 허가를 받는 데 전혀 문제가 되지 않을 것
이라고 판단한다 해도 계약서에는 꼭 개발 행위 허가 조건이라고 써야 한다.
개발 행위 허가의 종류에 대해서는 구체적으로 적는 것이 좋다. 예를 들어 내 생각에는 공장으로 허가
를 받는 조건이라고 생각하고 허가를 진행했는데 실제로는 도로 폭이 넓지 않아 허가를 받지 못할 수
있다. 이러한 이유로 허가를 받지 못해서 계약 자체가 무효라고 주장하고 기지급한 계약금을 돌려 달라
고 요구하는 경우가 생긴다고 가정하면 매도인은 다르게 말할 수 있기 때문이다. 매도인은 주택으로는
개발 행위 허가가 난다고 계약의 유효를 주장하며 계약금 반환의 의무가 없다고 주장할 수 있다.
계약 행위 허가 조건이 맞지 않아 계약이 파기될 경우 계약금 반환 날짜도 정해 두어야 한다. 토지 개
발을 전제로 토지를 매입할 때는 ‘주택으로의 개발 행위 허가 조건이며 허가를 받지 못할 경우 불허가
통보 시 보름 안에 매도인은 기지급받은 계약금을 반환하기로 한다.’라는 특약 사항을 꼭 넣어야 한다.
특약 사항 문구: 1) 근생 2종 제조장으로의 개발 행위 허가 조건이다. 2) 만약 허가를 받지 못할 경우
불허가 통보를 받은 날로부터 보름 안에 매도인은 기지급받은 계약금을 즉시 반환하기로 한다.
허가 난 땅 매입 시에도 명의 변경이 되지 않을 수 있다
내 경험을 이야기하려 한다. 2차선 도로변에 있는 훌륭한 토지였다. 그 토지는 벌써 개발 행위 허가를
받은 상황이라 개발 행위 허가 명의 변경 조건으로 계약을 진행했다. 그 토지에는 은행권으로부터 근
저당과 동시에 지상권이 설정된 상황이었다. 아무 문제도 없을 거라 생각하고 허가가 나기만을 기다리
고 있었다. 그런데 토목 사무실로부터 ‘은행권에 지상권이 잡혀 있어 지상권 설정 동의서를 받아야 하
는데 은행이 못 해 주겠다고 해서 명의 변경이 힘들 것 같다.’는 전화가 걸려 왔다.
은행을 방문했지만 소유자가 은행 이자를 밀려 블랙리스트에 올라 있는 상황이라 협조해 드릴 수 없다
는 말만 돌아왔다. 결국 계약을 포기해야만 했고 계약금을 돌려받고 없던 일이 되었다. 개발 행위 허
가 명의 변경 시 명의 변경이 되지 않아 계약이 해지될 수도 있다. 그러므로 매수자로서 계약서를 쓰
기 전에 이런 상황에 대해 미리 생각하는 것은 아주 중요한 일이다.
중도금은 넣지 않는다

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토지 투자의 정석

개발을 위한 토지 매입 시에는 다음 2가지 이유로 중도금을 넣지 않는다는 것을 분명히 알아야 한다.
첫째, 중도금은 소유권이 동시에 바뀌는 것이 아니어서 대출 시에 토지 주인의 담보 제공이 있어야 하
기 때문이다. 실무적으로 보자면 매수인은 담보를 제공해 주면 대출을 받아 주겠다는 것이고, 매도인
은 내가 내 땅 팔아서 돈을 받는데 왜 내가 담보 제공을 하느냐는 데 의견 차이가 생기게 된다. 토지
를 개발하기 위한 계약에서는 중도금을 현금으로 가지고 있다면 중도금 지급에 대해 서로 합의하에 진
행해도 상관없다. 하지만 대출을 받아 지급할 생각이라면 토지주의 담보 제공이 있어야만 대출이 가능
하다는 사실을 꼭 기억해야 한다.
둘째, 개발 행위 허가 조건 때문이다. 만약 허가를 받지 못하면 계약은 무효로 하고 계약 전 상태로 되
돌려야 한다. 그런데 중도금이 넘어간 상황이라면 법적 소송을 통해서만 계약이 무효가 되기 때문에
필요 없는 시간 비용의 문제가 생길 수 있다.
계약금 지불 시 인허가 서류를 모두 받는다
매도인이 필요한 서류를 가져오지 않아 계약한 지 한 달이 지나서야 허가 서류를 접수했던 적이 있다.
계약 시 서류가 준비되지 못했다고 하면 서류가 다 준비되면 계약하자고 계약 날짜를 미룬다. 별것 아
니라 생각할 수 있지만 직접 당해 보면 힘들어지니 주의하는 것이 좋다. 개발 행위 허가 조건으로의
계약 진행 시에는 계약금 지불과 서류는 동시에 이행되어야 한다는 사실을 꼭 기억하기 바란다.
산을 매입할 경우 평당 가격을 꼭 적는다
개발 행위 허가를 받은 임야를 매입했다. 부지 조성만 하고 매도하려는 계획이라 토목 공사를 위해 측
량을 의뢰했다. 그런데 측량하는 날에 임야는 등록 전환 측량이라는 걸 해서 면적 조정을 해야 한다는
이야기를 들었다. 그래서 등록 전환 측량을 했더니 100평 정도 줄었다. 다행히도 매도인은 줄어든 평
수만큼 돈을 받지 않겠다고 했다. 그날 이후로 산 번지를 매입할 때는 ‘추후 등록 전환 측량으로 면적
에 조정이 생길 시 매도 금액도 그에 따라 조정하기로 한다.’라는 특약 사항을 꼭 적게 되었다. 그리고
평당 금액도 꼭 명시한다.

잘 팔리는 토지로 만드는 공사 기술
평탄한 부지로 만들어야 한다
빠른 기간 안에 높은 값을 받고 매도하기 위해서는 토목 공사를 해야 한다. 토목 공사 방법은 간단하
다. 매입한 토지를 무조건 2차선 도로변과 평행하게 만들면 된다. 그렇게 하면 토지를 매입하려는 매
수자들의 눈에 무척 좋게 보이고 그 토지를 매입하고 싶은 마음이 들게 된다.
토지를 도로와 평탄하게 만들기 위해서는 먼저 성·절토 공사를 해야 한다. 흙 공사인데 포크레인 장비
로 흙을 담거나 흙을 버리는 것이다. 이때 알아야 하는 것은 부피를 구하는 공식이다. 부피를 표기하
는 기호는 ㎥라고 쓰고 루베라고 읽는다. 부피를 구하는 공식은 가로×세로×높이이다. 여기서 가로와
세로를 구분할 필요는 없다.
약 300평의 토지가 있다고 가정하자. 이 토지의 지목은 전이기에 도로와 거의 평행하지만 도로보다
50cm 정도 높게 형성되어 있다. 그럼 높이는 0.5가 된다. 300평은 ㎡로 표시하면 약 1,000㎡이기 때

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토지 투자의 정석

문에 공식에 적용하면 1,000×0.5가 된다. 그러므로 500㎥, 즉 500루베의 흙이 필요하다. 500루베의
흙값을 계산하면 성·절토에 드는 비용을 가늠할 수 있다. 흙값은 그때그때 다르기 때문에 공사를 시작
할 때 알아보면 된다.
도면대로 공사하지 않는다
토지를 매입하기 전에 개발 비용을 먼저 알아봐야 한다. 이 과정에서 인허가비는 바로 산정할 수 있지
만 공사비를 가늠할 때 문제를 겪곤 한다. 공사 견적을 받으려 하면 공사업자가 도면을 요구하기 때문
이다. 하지만 토지를 매입하기 전이며 개발 비용을 미리 파악해 진행할 수 있을 것인가 여부를 판단하
기 위해 공사 비용을 산정하려는 것이기에 도면이 있을 리가 없다.
그래서 대부분의 사람이 토지를 매입하기 전에 공사 금액을 예상하지 못하고 토지를 매입하여, 매입
후 과도한 공사 비용으로 예상했던 만큼의 수익을 얻지 못하게 될 수도 있다. 그래서 이 책에서 공사
비용을 미리 파악할 수 있는 방법을 알려 주려 한다.
토지 투자자가 토지를 매도하기 위해 하는 토목 공사에서 주된 것은 성·절토 검사와 구조물 공사이다.
이는 현장에서 얼마든지 미리 예상할 수 있다. 개발 행위 허가를 받아야만 토목 공사를 할 수 있지만
공사를 마치고 바로 준공을 받는 게 아니다. 공사를 마치면 바로 준공 검사를 받아야 하는 것으로 알
다 보니 도면대로 공사해야 한다고 생각하는 것이다. 또한 토목 공사 도면은 언제든지 실제로 공사하
는 모습으로 바꿀 수 있다. 건물을 다 짓기 전쯤에 준공 검사를 받기 때문에 건물을 짓기 전까지는 얼
마든지 추가 공사도 할 수 있고 도면을 수정할 수도 있다.
토지를 도로에 평탄하게 맞추기 위해 얼마만큼의 흙 공사가 필요한지를 물어보고, 그에 따라 공사 비
용을 어림잡아 예상하면 된다. 구조물 공사 양도 현장에서는 대충 상상할 수 있기 때문에 그 공사를
진행하면서 드는 비용을 예상하면 된다.

토지를 빠르고 쉽게 매도하는 법
매수자의 현금 흐름을 파악한다
첫째, 매수자의 현금 비용을 내가 계산해 주고, 매수자로 하여금 최소한의 비용으로 투자할 수 있는
방법을 찾아 구체적으로 알려 준다. 토지를 매도할 때 다음과 같은 내역서를 준다.
토지 매입 내역서:
토지 매입비: 500평×100만 원=5억 원
명의 변경 토목 설계비: 약 400만 원
취·등록세: 실거래가 5억 원×약 5%=2,500만 원
총액: 5억 2,900만 원
토지 매입에 따른 대출 가능 금액: 4억 원
결론: 토지 매입 시 나의 현금 비용=1억 2,900만 원

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토지 투자의 정석

친절히 대출 비용도 알려 주고 토지 매입 시 들어가는 총비용을 적어 내역서를 만들어 준다면 더 구매
의욕이 높아질 것이다. 이 내역서를 최고의 내역서로 만들기 위해서 매수자로 하여금 현금 비용이 적
게 들도록 해야 한다. 그 방법으로 활용할 수 있는 대출 금액을 제시하는 것이다. 매수자의 입장에서
여러 은행을 상대로 최고의 대출을 얻을 수 있게 노력하는 것이다. 그래서 매수자로 하여금 현금 비용
을 줄일 수 있게 하면 그 거래는 계약으로 갈 확률이 굉장히 높다.
부동산 중개업소를 통하지 않고 내가 직접 매도한다
토지를 개발하는 방식으로 투자를 하는 사람이라면 ‘내가 개발한 토지는 내가 매도한다.’고 생각해야
한다. 우리가 매입하는 토지들은 2차선 도로변이거나 도로 조건이 매우 뛰어나기 때문에 토지에 직접
현수막을 걸 수 있다. 실제로 나는 2차선 도로변 토지 위에 현수막을 설치하였고 문의 전화를 많이 받
았다. 그렇게 되면 매도를 위한 브리핑을 내가 직접 할 수 있게 되고 실제로 많은 부지를 매도할 수
있었다. 그 현장을 내가 직접 개발했기에 누구보다 장점을 정확히 파악하고 브리핑할 수 있다. 이러한
이유로 내가 개발한 토지는 더욱 경쟁력을 갖출 수 있었고 부동산 중개업소 도움 없이 나 혼자만의 힘
으로 매도할 수 있었다.

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토지 투자의 정석