이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

이 책은 왜 ‘똘똘한 아파트 한 채’를 마련해야 하며, 어떤 아파트가 똘똘한 한 채인지 이론적인 내용을
비롯해, 어떻게 하면 똘똘한 아파트를 마련할 수 있을지 실천방법까지 폭넓게 알려준다. 저자는 ‘똘똘
한 아파트 한 채’란 다주택자에게 가해지는 불이익을 피하면서 미래가치가 보장되는 블루칩과도 같은
아파트를 말하며, 똘똘한 아파트로 내집마련이라는 목표를 달성하려면, 사회생활을 시작하자마자 자기
소득에 맞게 내집마련 목표를 뚜렷하게 세워야 한다고 역설한다.

이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

▣ Short Summary
집값 폭등을 잡기 위해 정부는 2017년 8ㆍ2 대책, 2018년 9ㆍ13 대책, 2019년 12ㆍ16 대책에 이르
기까지 3년도 안 되는 짧은 기간 동안 무수히 많은 부동산대책을 쏟아냈다. 그러나 그간의 지속적인
규제에도 불구하고, 주택 가격 상승세는 쉽게 꺾이지 않고 있다. 참고로 규제정책의 목적은 다주택자
들이 설 자리를 없애겠다는 것인데, 그 결과 단 한 채만 보유한 사람들의 혜택이 상대적으로 커지게
되었고, 그러한 이유로 ‘똘똘한 아파트 한 채’ 갖는 것에 많은 관심이 집중되고 있다.
이 책은 왜 ‘똘똘한 아파트 한 채’를 마련해야 하며, 어떤 아파트가 똘똘한 한 채인지 이론적인 내용을
비롯해, 어떻게 하면 똘똘한 아파트를 마련할 수 있을지 실천방법까지 폭넓게 알려준다. 이 책 구성은
5개 파트로 되어 있는데, ‘파트 1’에서는 내집마련을 방해하는 것들을 제거하고 내집마련에만 집중하면,
‘똘똘한 아파트 한 채’를 갖는 것이 가능한 일임을 보여준다. ‘파트 2’에서는 똘똘한 아파트를 갖기 위
한 플랜을 세울 때 필요한 골든타임과 자금목표, 종잣돈 만들기, 대출 등에 대해 설명한다. ‘파트 3’에
서는 똘똘한 아파트 한 채를 마련하는데 필요한 청약저축, 주택 가격에 대한 내용과 기타 노하우 등을
알려준다. ‘파트 4’에서는 집값이 어떤 요소에 의해 결정되는지, 가격이 결정되는 원리를 체계적으로
설명한다. ‘파트 5’에서는 똘똘한 아파트 한 채가 왜 이렇게 중요해졌는지, 그 배경과 지역별 으뜸주거
지인 ‘강남’의 조건, 아파트 쏠림현상의 원인 등에 대해 설명한다.

▣ 차례
이 책을 꼭 읽어야 할 사람
프롤로그 - 대한민국에서 ‘똘똘한 아파트 하나’란 무엇인가
PART 1 똘똘한 아파트 한 채, 절대 ‘넘사벽’이 아니다
재테크 베스트셀러의 저자는 진짜로 재테크에 성공했을까

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이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

집값이 너무 올라서 집을 못 산다는 게 사실일까
내 미래 배우자의 소득은 얼마나 될까?
똘똘한 아파트 마련을 방해하는 오적들
전 재산이 집으로 들어가면 돈이 묶이는 걸까?
PART 2 똘똘한 아파트 하나를 위한 플랜 만들기
내 집 마련 ‘골든타임’ 결혼 후 15년 안에 끝내라
내집마련의 자금목표는 결혼 전부터 만들어라
내집마련 ‘빅피처’를 결혼 전에 그려라
내집마련 ‘종잣돈 만들기’ 정기적금이 기본이다
대출 없이 자기 돈으로만 집을 사면 안 되는 이유
PART 3 똘똘한 아파트를 위한 실질적인 행동하기
똘똘한 아파트를 위해 청약저축으로 디딤돌을 만들어라
호가, 시세, 실거래가, 급매가 여러 주택 가격을 읽어라
현재의 주택 가격은 무엇으로 구성되어 있을까
지역 부동산 전문가인 중개업소 사장님과 친해져라
제값 주고 사는 사람 vs. 급매를 잡는 사람
똘똘한 내집마련, 발품을 팔아야 후회가 없다
PART 4 집값은 수요와 공급보다는 소득이 결정한다
전세와 월세의 흐름을 알면 미래 아파트 가격이 보인다
짜장면 가격과 스테이크 가격 중 무엇이 더 빨리 올라갈까
초고가 아파트의 출현은 월세성장률 때문이다
미들 리스크와 미들 리턴이 사라지는 시대
BTS의 인기가 이해되지 않으면 절대 재테크하지 마라
PART 5 똘똘한 아파트 한 채, 왜 이토록 중요해질까
똘똘한 아파트의 수익률이 가장 높은 이유는 따로 있다
2015년 시작된 양극화, 집값의 운명을 결정하다
아파트 가격, 도대체 언제까지 오를까
어디에나 생겨나는 지역별 강남의 네 가지 조건
대표적인 으뜸주거지로는 여의도와 강남이 있다
아파트 쏠림현상은 결국 안전욕구 때문이다
늘어나는 고소득 가구, 강남 입성을 노리다
부록 1 - 12ㆍ16 부동산 대책 핵심 내용
부록 2 - 유용한 부동산 관련 사이트
에필로그 - 똘똘한 아파트 한 채는 투기가 아니다

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이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다
김경필 지음
원앤원북스 / 2020년 2월 / 287쪽 / 16,000원
프롤로그 - 대한민국에서 ‘똘똘한 아파트 하나’란 무엇인가
똘똘한 아파트를 외면했던 위험은 실로 크다
서울에서 35년간 초등학교 교사로 근무하다가 6년 전 희망퇴직 후 노후생활을 하고 있는 김희숙 선생
님(66세, 주부)은 현재 경기도 광주시에 165㎡(50평) 아파트에 거주하고 있으며, 이 아파트 외에도 경
기도 용인시에 112㎡(34평) 아파트를 한 채 더 보유하고 있다. 그녀가 2주택자가 된 것은 2005년 막
내아들이 대학에 진학하자마자 거주 중이었던 서울시 송파구 106㎡(32평) 아파트 한 채를 팔고, 돈을
좀 더 보태 외곽에 아파트 2채를 마련했기 때문이다. 하나는 거주용이고, 또 하나는 월세를 받아 일석
이조의 효과를 보겠다는 생각이었다. 그렇다면 그녀는 당시 결정에 대해 어떤 평가를 하고 있을까? 직
접 물어보자 손사래를 쳤다. “똘똘한 1주택을 쪼개서 2주택으로 갈아탄 거지, 바보같이.”
김 선생님이 과거에 보유했던 아파트와 현재 가지고 있는 아파트 2채의 가격을 알아보았더니, 과거에
보유했던 집은 지난 15년간 8억 7천만 원이 상승했다. 반면 새로 구입한 아파트는 추가로 투자한 1억
7천만 원을 제외하면 고작 1억 원이 올랐다. 경제적으로 7억 원이 넘게 손실이 난 셈이다. 그러니까
김 선생님에게 ‘똘똘한 아파트 한 채’를 지키지 못한 대가는 실로 엄청나게 컸다.

똘똘한 아파트 한 채, 절대 ‘넘사벽’이 아니다
재테크 베스트셀러의 저자는 진짜로 재테크에 성공했을까
얼마 전 신입사원 연수교육에서 강연을 하게 되었다. 주로 ‘직장인 월급 관리와 재테크’를 강연 주제로
하는데, 질문을 받고 답변하는 시간을 따로 가진다. 사실 이런 강연에서 나오는 질문은 대개 비슷한
것들이 많다. 예를 들면 이런 것이다. “저축을 해야 할까요? 아니면 대출을 먼저 갚아야 할까요?” “집
을 꼭 사야만 하나요? 산다면 언제쯤 사는 게 좋을까요?” 그런데 이번에는 의외의 질문이 나왔다. “강
사님은 어떤 재테크를 하셨나요? 그리고 성공하셨나요?” 필자는 이렇게 답했다. “성공했다기보다는 실
패하진 않았다고 생각하고, 지금도 성공으로 나아가는 중입니다.” 이 질문을 계기로 지난 20년간 스스
로의 돈 관리와 재테크가 어떠했는지 돌아보게 되었고, 지금 경험을 말해보려고 한다.
재테크 성공 비결 ① 10년 후를 생각하는 판단력과 끈기: 형편이 넉넉하지 않은 집에서 1남 2녀 중 막
내로 태어난 필자는 결혼한 이후 줄곧 외벌이였다. 그리고 현재 자산현황을 살펴보면, 솔직히 큰 부자
라고 말하기는 어렵지만, 그래도 맨손으로 시작한 것치고 나쁘지 않은 결과라고 생각한다. 그런데 현
재 자산을 이뤄낸 중심에는 바로 ‘똘똘한 아파트’가 있다. 나머지 자산들은 그 집을 바탕으로 새롭게
투자해 파생된 것이다. 결국 가장 중요한 역할을 한 것은 바로 집이다. 필자의 소득에 비해 무척이나
높은 수준의 집을 과감하게 샀던 것이 결과적으로 성공의 비결이 되었다.
재테크에서의 첫 번째 성공은 사회 초년생 때로 거슬러 올라간다. 필자는 1990년대 후반 S그룹에 입
사했다. 당시 신입사원은 합숙교육을 받은 후, 원하는 근무회사를 1지망, 2지망, 3지망 순으로 지원하

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이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

고 자신이 속하게 될 회사로 발령받았다. 참고로 당시 대부분이 S물산이나 S전자를 1지망으로 지원했
지만, 필자는 고심 끝에 1지망으로 S생명에 지원했고 지원한 그대로 발령받았다. 필자가 그곳에 지원
한 이유는 여러 가지 정황상 10년 내 그 회사가 상장을 추진하게 될 것이라 예상했기 때문이며, 만일
주식을 받을 수 있다면 좋은 재테크가 될 수 있겠다고 생각했다.
필자의 예상은 빗나가지 않았다. 입사 후 4년 만에 S생명 주식을 우리사주로 액면가 500원에 1,570주
를 받았고, 2005년 상장되고 9년이 지난 2014년 대부분 처분했다. 투자금은 78만 5천 원(1,570주
x500원)에 불과했다. 1주에 평균 13만 5천 원으로 매도했으니 불과 78만 원의 투자금을 가지고 15년
만에 무려 2억 1,195만 원(수익률 2만 7천%)이란 성과를 낸 것이다. 역시 재테크에는 판단력과 끈기,
그리고 인내의 시간이 필요하다는 것을 깨달았다. 이것이 필자의 첫 번째 재테크 성공 사례가 되었다.
재테크 성공 비결 ② 종잣돈 모으기와 내집마련: 두 번째 성공 비결은 주택을 구입한 것이다. 우리나
라에선 집을 잘 사는 것이 재테크의 성패를 좌우할 만큼 중요한 일이다. 이런 생각은 어릴 적부터 집
때문에 전전긍긍하신 부모님의 모습을 보며 깨달은 것인데, 그 생각은 틀리지 않았고 앞으로도 크게
바뀌지 않을 것이다. 당시 필자의 입사 초기 월급은 각종 공제금액을 제외하고 약 155만 원 정도였는
데, 필자는 매달 155만 원의 80%인 124만 원을 저축했다.
좀 황당한 수치일지 모르겠지만, 집에서 해주는 밥을 먹으며 직장을 다닌다면 충분히 저축 가능한 금
액인데, 실은 처음부터 그렇게 했기 때문에 가능한 일이었다. 보통 결혼 후 10~15년이 지나면 월급이
올라도 교육비 부담 때문에 저축률은 겨우 10~20%에도 못 미친다. 맞벌이라고 해도 사정은 다르지
않다. 많이 벌면 그만큼 더 많이 소비하기 때문이다. 물론 필자 역시 매년 월급이 높아져도 계속 80%
를 저축하지는 못했다. 하지만 자녀가 초등학교에 입학하기 전까지는 월급의 50% 이상을 저축했다.
결국 처음에 무리해서라도 저축률을 높게 잡았기 때문에 돈을 빨리 모을 수 있었다.
그런데 이렇게 모인 돈은 대부분 해마다 올라가는 전세자금으로 들어갔다. 남는 금액은 예금의 형태로
가지고 있었는데, 2005년 5월, 필자는 중요한 결단을 내리게 된다. 전세금(1억 8천만 원)과 예금(1억
3천만 원), 부모님 지원금(4천만 원)을 합한 3억 5천만 원에 대출(3억 6,500만 원)을 더해 강남에 112
㎡(34평) 아파트를 사기로 결심한 것이다. 당시 6억 9천만 원이었던 이 아파트는 2020년 기준 19억 2
천만 원으로 2배 이상 올랐다. 하지만 그동안 원금상환과 이자, 그리고 높은 재산세까지 부담하며 마
음고생은 이만저만이 아니었다. 그러나 결과적으로 보면 두 번째 재테크 성공 사례가 되었다.
어떻게 주변 사람들의 부정적인 시선을 뿌리치면서 이런 결단을 내릴 수 있었을까? 필자의 제1의 목
표가 내집마련이다 보니 늘 주택시장에 관심을 갖고 여러 정보를 눈여겨보고 있었는데, 2005년은 판교
신도시 개발이 확정되고 공사가 시작된 초기였다. 그런데 대부분의 사람들은 수도권 대규모 주택 공급
으로 집값이 안정될 거라고 생각했다. 하지만 필자는 그렇게 생각하지 않았다. 경제학을 조금만 현실
에 접목해본다면 답은 간단하다. 당시에도 전국의 주택보급률이 100%가 넘는다고 매년 발표되었는데,
집값은 그와 무관하게 여전히 물가상승률보다 높았다.
모든 경제활동의 인프라가 서울에 집중되어 있는 상황에서 서울 외곽에 아무리 집을 많이 짓는다고 해
도 서울 중심에 있는 주택과 똑같은 주택을 공급하는 것은 절대 아니다. 특히 2004년 10월에는 행정
수도 이전 특별법에 대한 위헌 결정이 내려졌는데, 그 뉴스를 보는 순간 우리나라는 서울 집중화를 막

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이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

을 방법을 원천적으로 잃게 되었다고 나는 생각했다. 한편 필자의 내집마련에 관한 이야기를 들은 모
든 사람들은 그때 강남 아파트를 과감하게 샀던 그 판단만을 기억한다. 더 중요한 것은 잘 모르면서
말이다. 과감한 판단력보다 더 중요한 것은 3억 1천만 원(전세금+예금)을 모을 수 있었던 저축의 강력
한 힘이다. 그것이 없었다면 강남 아파트를 사는 것은 상상조차 할 수 없었을 것이다.

똘똘한 아파트 하나를 위한 플랜 만들기
내집마련 ‘골든타임’ 결혼 후 15년 안에 끝내라
대한민국에서 똘똘한 아파트 한 채를 소유하고 있다면 주거 안정은 물론이고, 비상시 어느 정도 자산
으로서의 역할도 기대할 수 있다. 그렇다면 내집마련이라는 숙제는 언제까지 끝내야 하는 것일까? 여
기서 ‘내집마련 숙제를 끝낸다’는 뜻은 내 집의 대출이 최소 20% 이하가 되는 경우를 말한다. 집의 대
출이 20% 이하라면 앞으로 집을 소유하고 유지하는 데 큰 부담이 되지 않기 때문이다.
그렇다면 일단 대출을 받아 집을 샀다면 언제까지 진짜 집주인이 되어야 하는 걸까? 결혼을 했다면 결
혼 후 15년 이내에 진짜 집주인이 되어야 한다. 그래야 은퇴 전까지 부족한 노후준비를 보완할 수 있
다. 결혼 후 15년이라고 하는 이유는 대한민국에서 사는 사람이라면 누구든 결혼한 지 15년이 지난
후에는 자녀교육 비용 때문에 저축을 단 한 푼도 못하기 때문이다. 한편 싱글인 경우에도 경제활동이
중단될 수도 있는 사회적인 정년 65세에서 최소한 15년 전인 50세까지는 내집마련을 끝내야 한다.
내집마련의 자금목표는 결혼 전부터 만들어라
결혼 전부터 소득의 50%는 내집마련을 위해 저축하라: 언제까지 내집마련을 끝내야 하는지 확인했다
면, 이제는 자신의 소득 중 어느 정도를 내집마련에 쏟아 부어야 하는지 자금목표를 만들어보자. 직장
생활을 이제 막 시작한 사람이라면 가장 이상적인 저축률은 소득의 60% 정도다. 물론 월급이 너무 적
어 고정비(교통비, 통신비, 중식비 등) 비중이 클 수밖에 없는 상황이라면 불가능하겠지만, 월 소득
250만 원이 넘고 월급에서 주거비용(전세자금대출 이자, 월세)이 별도로 들어가지 않는다면 저축률
60%는 반드시 실천해야만 한다. 그 중에 보험이나 장기 저축 등 10%를 제외하면 최소 50%는 결혼
과 내집마련을 위해 저축해야 한다. 다시 말해 월급 300만 원을 받는 신입 직장인이라면 월급의 60%
인 180만 원을 저축해야 하고, 그중에서 월 소득의 50% 수준인 150만 원을 결혼자금이나 내집마련을
위해 저축해야 한다는 말이다. 그런데 이 저축률은 처음부터 실행해야만 지속 가능하다.
내집마련 ‘종잣돈 만들기’ 정기적금이 기본이다
주변에서 주식 투자로 집을 샀다는 말을 들어본 적이 있는가? 암호 화폐 등에 투자해 대박이 나서 내
집마련을 했다는 성공담을 들어본 적이 있는가? 필자는 전혀 없다. 사람들에게 주거란 기본적으로 안
정감을 주는 중요한 요소다. 이런 주택자금의 대부분을 투자로 운용한다면 불안감이 커질 수밖에 없다.
저축에 비해 아주 적은 비중으로 투자하는 것은 상관없겠지만, 많은 비중을 투자로 가져가면 곤란하다.
또한 노파심일지 모르겠지만 주식의 경우 성공하면 그 결과물은 대부분 또다시 다른 주식 투자로 이어
지는 경우가 많다. 따라서 주택마련을 위한 종잣돈은 정기적인 저축, 바로 정기적금이 기본이 되어야
한다. 돈 모으기의 시작은 언제나 정기적금이다. 자신의 돈이지만 자기 마음대로 하지 못하도록 하는
것, 바로 돈을 바인딩(묶음)하는 것. 그것이 돈 모으기의 핵심이다.

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이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

똘똘한 아파트를 위한 실질적인 행동하기
똘똘한 아파트를 위해 청약저축으로 디딤돌을 만들어라
대한민국 성인이라면 누구나 가지고 있는 청약통장은 똘똘한 아파트 마련에 도움이 되는 것이며 꼭 필
요한 것일까? 결론부터 말하자면 당연히 도움이 되며 반드시 필요하다. 물론 청약통장이 단박에 똘똘
한 아파트를 안겨주지는 못한다. 하지만 청약으로 신규주택 분양을 받게 되면, 최종 목표인 똘똘한 아
파트로 입성하기 전까지 무주택자에 머물러 있는 것에 비해 훨씬 유리할 수 있다(개별 물건이나 지역,
상황에 따라 다를 수 있음). 아무래도 무주택자로 목돈만을 모아나가는 것보다는 주택을 소유해 돈을
모으는 동안에도 주택으로 시세차익을 보는 것이 더 유리할 수 있기 때문이다. 따라서 청약을 통해 당
장 원하는 주택에 입성하지 못한다 하더라도 주택청약에 늘 관심을 가지고 있어야 한다.
호가, 시세, 실거래가, 급매가 여러 주택 가격을 읽어라
주택시장을 이해하는 첫걸음은 가격에 대해 이해하는 것이다. 주택시장의 공급에는 크게 ‘분양공급’과
‘매도공급’이 있다. 분양 공급이란 새로 지은 집을 시장에 내다 팔아서 생기는 주택공급을 말한다. 이
때 주택 가격은 분양가라는 이름으로 정해진다. 그에 비해 매도공급이란 주택 소유자가 집을 팔기 위
해 시장에 내놓음으로써 생기는 주택공급이다. 이때 주택 가격은 집을 팔려는 사람이 ‘부르는 값’이라
는 뜻에서 ‘호가’라고 부른다.
아무리 호가가 높더라도 오래도록 그 가격에 팔리지 않는다면, 그 호가는 결코 시세가 될 수는 없다.
참고로 ‘시세’는 일정 시기의 주택 가격으로, 지역별 부동산 중개업소의 실제 거래가격과 시장에 나온
매물의 호가 등을 기준으로 부동산 시세 사이트마다 공시된다. 주택시장에서 가장 많이 사용되는 부동
산 시세 사이트는 ‘KB부동산 리브온(onland.kbstar.com)’이다.
높은 호가라도 그 가격에 사는 사람이 생긴다면 시세는 당연히 올라간다. 하지만 반대로 호가에 사려
는 사람이 없다면 시세는 낮아지게 된다. 쉽게 말해 호가는 현재 나와 있는 매물의 가격을, 시세는 직
전까지의 거래 분위기를 반영한 평균가격이라고 보면 된다. 따라서 장기간 호가가 시세보다 높다면,
매물이 적어지고 가격이 상승할 가능성이 있는 매도자 우위 시장 분위기가 형성될 수도 있다.
반면에 장기간 호가가 시세보다 낮다면 매물이 늘어나고 가격이 하락할 가능성이 있는 매수자 우위 시
장 분위기가 형성될 수도 있다. 한 가지 주의할 점은 여기서 말하는 시세와 호가는 부동산 시세 사이
트에 나온 가격이 아니라 중개업소에 직접 문의해서 확인해야 한다는 것이다.
현재의 주택 가격은 무엇으로 구성되어 있을까
주택 가격의 구성요소, 사용가치와 투자가치: 주택 가격은 크게 사용가치와 투자가치에 의해 결정된다.
‘사용가치’는 사용하기에 얼마나 좋은가를 나타내는 가치다. 사용하는 데 편리한 이점이 있다면 가치가
높고 가격도 높아질 수밖에 없다. 교통은 편리한지, 어떤 학교가 있는지, 주변에 편의시설이나 녹지환
경을 끼고 있는지 등 여러 요소가 있다. 이런 것들은 위치와 밀접한 관련이 있기 때문에 사용가치 중
에서도 ‘위치가치’라고 부른다. 아울러 집이 지은 지 얼마 되지 않은 새집이라면 좋은 구조와 최신 시
설을 갖추고 있을 테니 더 높은 가치를 지닌다. 이는 얼마나 새집인지와 관련이 있어서 사용가치 중에
서도 ‘신축가치’라고 한다. 결론적으로 사용가치란 위치가치와 신축가치를 합한 개념이다.

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이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

주택 가격을 구성하는 또 하나의 요소는 바로 ‘투자가치’다. 사용가치처럼 당장 누릴 수 있는 이점은
아니지만, 주택 소유자에게 훗날 재산의 증가를 가져다줄 가능성이 있는 가치다. 그중에서도 대표적인
것이 ‘재건축가치’다. 저층 아파트를 부수고 고층 아파트를 새로 지을 경우, 기존에 낮았던 용적률이
대폭 늘어나므로 집의 크기는 더 커질 수 있다. 용적률이 2배만 늘어난다고 해도 70㎡ 아파트는 미래
에 140㎡ 아파트가 되므로 집이 한 채 더 생기는 셈이다.
한편 타 지역에 비해서 훗날 집값이 상대적으로 많이 오를 것이라고 각광받는 곳이 있는데, 이런 곳
또한 투자가치가 있다고 할 수 있다. 더 정확히는 ‘기대가치’라고 부른다. 예로 서울 강남은 집값이 떨
어지지 않을 거라는 대중의 높은 기대가치를 표현한 ‘강남불패’라는 말이 있을 정도로 인기 주거지이다.
어느 지역에나 이런 인기 주거지가 있기 마련인데, 인기 주거지의 대부분은 과거 집값 상승률이 높았
고 앞으로도 성장이 기대되는 곳이다.
이런 기대가치가 있는 지역은 실수요뿐만 아니라, 집을 보유하고 있지만 추가로 집을 사기 위해 기웃
거리는 대기수요도 있고, 상황이 조금만 바뀌면 집을 구매하려고 몰려드는 잠재수요가 항상 있다. 그
렇기 때문에 오히려 더 집값이 높아지기도 한다. 지금까지의 내용을 정리해보면 주택 가격은 모두 총
네 가지의 가치로 형성된다고 볼 수 있다. 하지만 재건축가치는 산정하기 힘들다. 재건축사업으로 인
한 초과이익에 대한 환수제도가 실시되고, 민간아파트의 분양가상한제 등 재건축사업에 대한 요건이
매우 강화되는 분위기 때문이다. 아울러 특정 지역, 최상위 인기 주거지가 아니라면 기대가치도 크게
작용하지 않는다. 따라서 거의 대부분의 주택은 오직 사용가치로만 가격이 결정된다고 봐도 무방하다.
부동산가치를 결정하는 위치가치를 우선적으로 고려하자: 그렇다면 앞으로 보유할 주택을 고를 때 위
치가치와 신축가치 중 무엇을 더 우선시해야 할까? 당연히 위치가치다. 근래 분양가상한제로 인해 신
축아파트의 인기가 높아지고는 있지만 장기적으로 보면 위치가치를 더 우선해서 집을 골라야 한다.
2000년대로 접어든 지 20년이 된 지금, 전국 주택 최고가 지역은 어떻게 변했을까? 다른 조건이 같을
때 주택 가격이 가장 높다는 것은 위치가치가 가장 좋다는 뜻이니 만일 가격이 변했다면 위치가치도
변했을 수 있다. 서울에서는 강남구가 변함없는 1위였고 경기도에서는 과천, 대구에서는 수성구였지만,
그 밖의 지역은 그사이 모두 변화가 있었다.
물론 대규모 아파트가 새로 생겨 일시적으로 신축가치가 커져서 주택 가격에 변화가 일어난 곳도 있을
수 있다. 하지만 그보다는 시간이 지남에 따라 중심지가 이동하고 위치가치도 변하면서 주택 가격이
달라진 곳들이 대부분이다. 전국의 부촌 지도가 시간이 흐르면서 바뀌는 것을 보면 주택 가격에 큰 영
향을 주는 위치가치도 장기적으로는 달라질 수 있음을 알 수 있다. 따라서 똘똘한 아파트를 고를 때
우선적으로 고려해야 하는 것은 위치가치다.
지역 부동산 전문가인 중개업소 사장님과 친해져라
연예인이 갑자기 집을 방문해 한 끼를 얻어먹는 TV 인기 예능프로그램에서도 어떤 지역을 방문하든
맨 처음 찾는 곳은 바로 부동산 중개업소다. 그만큼 부동산 중개업소는 그 지역을 잘 아는 전문가이자
지역 정보를 쉽게 얻을 수 있는 곳이다. 아무리 부동산 앱을 모바일에 깔고 실거래가나 시세 정보를
파악한다고 해도 현장 분위기와는 약간의 차이가 있기 마련이다. 따라서 부동산 중개업소와 핫라인을
유지하는 것은 좋은 매물을 찾는 데 매우 중요하다.

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이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

똘똘한 내집마련, 발품을 팔아야 후회가 없다
요즘은 집을 구하러 다니기 전에 인터넷으로 매물을 검색하는 건 물론이고, 주변 모습과 실내 모습까
지 입체영상으로 확인하기도 한다. 이는 바쁜 현대인들의 시간을 절약하는 편리한 방법이지만, 예전부
터 실제로 좋은 집을 구하기 위해서는 발품(‘걸어 다니는 수고’란 뜻으로 직접 눈으로 확인한다는 것)
을 많이 팔아야 한다는 말이 있다. 매물을 많이 볼수록 자신에게 딱 맞는 집을 찾을 확률이 높기 때문
이다. 직접 눈으로 확인하는 이유는 대중교통이나 차를 타고 이동을 해봐야만 실제 매물을 잘 파악할
수 있고, 특히 입지가 다른 여러 곳을 방문해야만 객관적인 비교가 가능하기 때문이기도 하다. 따라서
똘똘한 아파트 마련을 위해서는 여러 곳에 발품을 팔 각오가 되어 있어야만 한다.

집값은 수요와 공급보다는 소득이 결정한다
전세와 월세의 흐름을 알면 미래 아파트 가격이 보인다
자산 가격이 결정되는 원리는 무엇일까?: 자산 가격이 결정되는 원리를 한 가지 예를 통해 알아보자.
정년퇴직을 앞둔 세 사람이 퇴직 후에 생활비로 매월 200만 원을 꼬박꼬박 받을 수 있는 자산을 마련
하기로 결심했다. 그리고 어떤 자산을 사는 것이 좋을지 고민하기 시작했다. 이 세 사람은 매월 200만
원이 필요하다는 공통점이 있었지만, 자산 구매로 각자가 지불해야 하는 돈(원금)과 그 자산이 가져다
주는 현금흐름(미래수익)에 대한 기대수준은 모두 달랐다. 박 씨는 최소한 연 4%의 수익률을 기대한
다. 반면 김 씨는 연 3%도 괜찮다고 생각하며, 이 씨는 자산 수익률이 연 2%라도 상관없다고 생각하
고 있다. 결국 세 사람은 고심 끝에 각각 다음과 같이 자산을 구입했다.
‘① 연 4%를 기대하는 박 씨: 영등포구 상가를 6억 원에 구입(월 200만 원 임대료 예상) ② 연 3%를
기대하는 김 씨: 서대문구 아파트를 8억 원에 구입(월 200만 원 월세 예상) ③ 연 2%를 기대하는 이
씨: 시중은행에 12억 원, 월 이자 지급 예금(월 200만 원의 이자 예상)’
자산에 대한 요구수익률(기대수익률)이 가장 높은 박 씨는 월 임대료로 200만 원을 받을 수 있다는 6
억 원짜리 영등포 상가를 구입했다. [박 씨의 계획: 6억 원 x 요구수익률 4% 12개월 = 월 임대료 200
만 원(연간 2,400만 원)] 반면 김 씨는 월세로 200만 원을 받을 수 있다는 서대문구의 아파트를 8억
원에 구입했다. [김 씨의 계획: 8억 원 x 요구수익률 3% 12개월 = 월세 200만 원(연간 2,400만 원)]
한편 이 씨는 월 200만 원을 받기 위해 시중은행에 월 이자 지급식 예금상품에 12억 원을 예금했다.
[이 씨의 계획: 12억 원 x 요구수익률 12개월 = 월 이자 200만 원(연간 2,400만 원)]
얼핏 보면 박 씨가 가장 현명한 선택을 한 것처럼 보인다. 하지만 상가는 아파트에 비해 공실이 생길
위험이 크기 때문에 매월 200만 원을 확실하게 탈 수 있을지는 의문이다. 한편 김 씨가 아파트에서 받
는 월세 200만 원은 상가보다는 안정적이겠지만, 이 역시 이 씨의 예금에서 나오는 월 200만 원만큼
확실하다고 보기는 어렵다. 결국 박 씨는 김 씨에 비해, 김 씨는 이 씨에 비해 높은 수익률을 올리는
대가로 미래 변동성, 즉 리스크를 감수하고 있는 것이다.
이 세 사람 중에서 이 씨가 가장 비싼 대가(큰 원금)를 치르고 예금을 선택한 이유는 수익률보다는 안
정적인 미래 현금흐름을 더 중요시하기 때문이다. 여기서 현금흐름을 요구수익률로 나누면 그 값이 결
국 자산 가격이 된다는 것을 알 수 있다. ‘자산 가격(P) = 연간 현금흐름(CF)/요구수익률(R)’ 이 수식은

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이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

간단하지만 자산 가격의 미래를 예측할 수 있는 정보를 알려준다. 결국 그 자산에서 나오는 현금흐름
이 커질수록, 그 자산에 대한 요구수익률이 낮아질수록 자산 가격은 오르게 된다.
실제 서울 아파트 가격을 확인하고 계산해보자: 주택에서 나오는 현금흐름은 무엇일까? 바로 그 주택
을 임대했을 때 받을 수 있는 임대료, 즉 월세나 전세금이다. 서울에서 가장 집값이 낮은 지역 중 한
곳의 아파트를 예로 들어보겠다(2019년 7월 기준). 전용면적 80㎡인 이 아파트의 평균 월세 금액(현금
흐름)은 보증금 3천만 원에 월세 70만 원이다(일단 보유자가 지불해야 하는 세금은 제외).
그렇다면 이 아파트의 연간 현금흐름은 다음과 같다. ‘885만 원 = [(보증금 3천만 원 x 은행이자 1.5%
감안) = 연간 45만 원] + [(월세 70만 원 x 12개월) = 연간 840만 원]’ 그럼 이제 아파트 가격을 추정해
보자. 사람들이 이 아파트에 대해 생각하는 요구수익률이 얼마인지 알면 집값을 추정할 수 있다. 요구
수익률을 R이라고 하면 다음 식이 성립된다. ‘연 885만 원/요구수익률 R = 아파트 가격’ 그런데 매년
885만 원으로 가장 확실하게 수익을 얻는 방법은 예금이다. 예금의 요구수익률은 1.5%로 잡았다. 아
파트 월세 수입과 은행예금 중 미래에 더 확실한 현금흐름은 어느 쪽일까? 일단 예금이 좀 더 확실하
다고 해보자. 그렇다면 이 아파트의 월세가 예금보다 불확실성이 높으니 요구수익률은 1.5%보다 높을
것이다. 즉, 다음과 같을 것이다. ‘1.5%(은행예금금리) < R < 3.4%(상가 평균 임대수익률)’
여기에서 1.5%와 3.4%의 정확히 중간지점인 2.45%로 계산해보자. ‘연 885만 원/2.45% = 3억 6,122
만 원’ 주택 가격은 3억 6,122만 원이란 값이 나온다. 실제 최근 실거래가와 현재 나와 있는 주택 호
가를 부동산 시세 앱에서 확인해보면 거의 일치한다. 그리고 최근 거래된 주택 가격을 가지고 이 아파
트에 대한 시장의 요구수익률을 계산해보면 다음과 같이 2.42%다. ‘연 885만 원/3억 6,500만 원 =
2.42%’ 결론적으로 주택 가격은 그 주택에서 발생하는 전ㆍ월세금의 크기(연간 현금흐름)와 그 전ㆍ월
세금의 미래 안정성(요구수익률)에 의해 결정된다고 볼 수 있다.
짜장면 가격과 스테이크 가격 중 무엇이 더 빨리 올라갈까
앞서 주택 가격을 결정하는 두 가지는 현금흐름과 요구수익률임을 살펴보았다. 이 중에서도 현금흐름
에 대해 한 걸음 더 들어가 보자. 현금흐름이란 주택을 빌려 쓸 때 내는 사용료인 ‘월세 가격’을 말하
는데, 월세 가격이 높다는 것은 그만큼 사용가치가 높다는 것을 말한다. 한편 자본주의 시장에서 모든
가격은 수요와 공급에 의해 영향을 받는다. 주택의 월세도 마찬가지다. 그곳에 살겠다고 하는 사람이
많으면(수요 상승) 당연히 월세는 오른다. 반대로 그곳에 살겠다는 사람이 적어지면(수요 하락) 월세는
내려간다. 그렇다면 월세는 오로지 수요와 공급에 의해서만 영향을 받는 것일까?
결론부터 말하자면 그렇지 않다. 가격은 꼭 수요ㆍ공급에 의해서만 결정되지 않는다. 예를 들어보자.
1980년대 중반 짜장면 한 그릇의 가격은 500원 정도였고, 2020년 현재 짜장면 한 그릇의 가격은 평균
6천 원 정도다. 35년 전보다 12배가량 비싸진 것이다. 짜장면 가격이 올라간 이유는 무엇일까? 35년
전에 비해 짜장면을 먹겠다는 수요가 12배나 늘어난 것일까? 그렇지 않다. 그보다는 짜장면을 사 먹는
사람들의 소득이 증가해서다. 1980년대 짜장면을 즐겨먹는 사람들의 월급은 약 20만 원이었는데, 지금
짜장면을 사 먹는 사람들의 월급은 평균 240만 원이 되었다. 이처럼 장시간에 걸쳐서 변하는 가격에는
수요ㆍ공급 외에도 그것을 사려는 사람들의 소득이 큰 영향을 미친다. 마찬가지로 주택 가격의 결정요
인인 사용가치에 가장 큰 영향을 미치는 것은 거주자의 소득일 수 있다.

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이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

똘똘한 아파트 한 채, 왜 이토록 중요해질까
똘똘한 아파트의 수익률이 가장 높은 이유는 따로 있다
사람들에게 “똘똘한 한 채의 수익률이 제일 높다.”라는 말을 해주면 ‘그야 아파트값이 제일 많이 올랐
으니까 그렇겠지!’라고 생각해버린다. 하지만 그건 틀린 생각이다. 만일 그동안 아파트가 더 많이 오르
지 않고 그저 다른 자산과 비슷하게 올라갔다고 해도 그와 상관없이 1주택 수익률은 여전히 높기 때문
인데, 그 이유는 바로 세금 때문이다.
소득이 생기면 세금을 내야만 한다. 그런데 대한민국에서 유일하게 1주택으로 소득이 생긴 것에 대해
서는 9억 원까지는 세금이 단 한 푼도 없다(1세대 1주택의 경우 9억 원 이하 주택은 2년 이상 거주
시 양도소득세 비과세). 또 만일 9억 원이 넘는 소득이 생기더라도 10년이 지나면 소득의 80%를 없는
것으로 인정해준다(1세대 1주택의 경우 장기보유특별공제 10년 80% 공제). 이것이 대한민국에서는 1
주택 수익률을 이길 만한 자산이 없는 이유다.
2015년 시작된 양극화, 집값의 운명을 결정하다
대한민국 부동산은 2015년을 기점으로 양극화가 시작되었다. 수도권과 서울 일부 지역은 가격이 천정
부지로 오르는 반면, 지방은 수도권의 1/3에도 못 미치는 가격이 되어버렸다. 비교해 보자. 서울과 6
대 광역시의 아파트 중위가격을 보면, 2015년 전까지는 가격 차이가 3억 원 미만이었으나, 2019년에는
5억 8,542만 원까지 벌어졌다. 서울과 지방에만 양극화가 시작된 것은 아니다. 이 시기에는 서울 안에
서도 양극화가 시작되었다. 서울에 25개 구 아파트 평당 가격의 추이를 보면, 평당 가격이 가장 높은
강남구와 가장 낮은 도봉구, 금천구의 가격 차이는 2000년 들어서 항상 일정한 간격을 유지하고 있었
지만, 역시 2015년부터는 그 차이가 급격하게 확대되며 양극화가 발생하고 있다.
아파트 가격, 도대체 언제까지 오를까
똘똘한 아파트 상승세, 앞으로 20년 이상은 간다: 아파트 가격이 오른다는 것은 아파트의 절대가격이
오른다는 것이 아니라, 다른 자산과 비교했을 때 아파트가 가지는 상대적인 가치, 즉 상대가격이 올랐
음을 의미하는 것으로 이해해야 한다. 한편 주택 총수요는 인구보다 가구 수와 더 밀접한 관련이 있다
고는 하지만, 인구 역시 무시할 수 없는 요소다. 그런데 통계청이 발표한 예상 출생률과 사망률을 기
초로 한 〈연령대별 예상 인구〉를 살펴보면, 2040년 우리나라 인구는 2020년 현재보다 약 2%가 줄어
든 5,076만 명으로, 지금보다 겨우 102만 명이 적은 수준이다. 이 자료를 보면 20년 후에도 주택 총
수요를 급격히 낮출 만한 인구 변화는 없다고 봐야 할 것이다.
물론 인구 하나만을 놓고 집값을 예측할 수는 없다. 집값을 결정하는 변수는 경제성장률, 국민소득, 주
택공급량, 금리수준 등 다양하기 때문이다. 하지만 인구만을 놓고 예측해보려면, 결국 도심에서 머물
며 경제활동에 적극적으로 참여하려는 인구가 얼마나 많은가를 파악해야만 한다. 따라서 주택에 대한
수요가 가장 강한 30세 이상 70세(은퇴시점을 70으로 봄, 노인인구의 경제참여율이 계속해서 높아지
고 있기 때문) 미만 연령대의 인구를 살펴보자. 2020년 30세 이상 70세 미만 연령대별 인구는 약
3,056만 명에서 20년 후인 2040년에는 약 2,724만 명으로 10.8% 정도 줄어들 것으로 예상된다.
이 역시 주택 총수요를 크게 변화시킬 만큼 의미 있는 수치는 아니다. 왜냐하면 줄어든 인구보다 가구

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이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

수가 더 폭발적으로 증가하고 있기 때문이다. 따라서 앞으로 20년 이내에 인구라는 요소 때문에 주택
총수요가 감소하고, 그로 인해 아파트값이 하락한다고 예상하기엔 무리가 있다. 그런데 1974년생이
70세가 되는 해인 2044년쯤에 변화가 생길 것이라 생각한다. 우리나라는 한국전쟁 이후를 기점으로
한 해에 80만 명 이상 태어나는 베이비붐 시대가 시작되었다. 그 후 한 해 출생자 수는 해마다 늘어
1971년에 정점인 102만 명을 찍었고, 1974년생부터는 조금씩 줄어들어, 1983년에는 80만 명 이하로
떨어졌다. 그리고 2018년에는 한 해에 고작 33만 명 정도가 태어났다.
이런 흐름을 볼 때 1974년은 인구구조 전환점이 된 터닝포인트다. 즉, 지금의 인구구조는 1974년 이
전에 태어난 ‘인구증가세대’와 1974년 이후에 태어난 ‘인구감소세대’로 나뉜다. 물론 인구증가세대가
70세를 넘긴다고 해서 무조건 집을 팔고 도시를 떠나지는 않을 것이다. 하지만 그전보다 주택 총수요
는 조금씩 감소할 가능성이 있다. 그렇다면 인구증가세대 전체가 모두 70세를 넘기는 시점은 언제일
까? 그 시점은 바로 2044년이다. 그래서 2044년에 집값에 변화가 생길 거라고 이야기한 것이다.
어디에나 생겨나는 지역별 강남의 네 가지 조건
똘똘한 아파트라고 하면 가장 먼저 떠오르는 곳이 강남이다. 그런데 이제는 서울과 경기도, 인천광역
시의 인구를 모두 합친 수도권의 인구가 2,581만 명으로 대한민국 전체 인구의 50%나 되는 상황이다.
그렇다 보니 많은 사람들이 저마다 으뜸주거지를 찾으려고 하지만, 대표 으뜸주거지인 강남의 범위는
매우 좁다. 그래서 지역마다 강남을 대체할 만한 차별화된 주거환경을 가진 으뜸주거지가 나타났고,
지금도 계속 나타나고 있다. 여기서 말하는 으뜸주거지가 중요한 이유는 다른 지역과 비교해 주택 가
격에서 확실한 차별화를 보이기 때문이다. 참고로 현재 전국의 지역별 대표적 으뜸주거지로 꼽히는 강
남은 다음과 같다. 물론 여기에 거론되지 않은 이외의 또 다른 강남이 있을 수도 있다.
‘㉮ 서울의 강남 - 강남구, 서초구, 송파구, ㉯ 서울 서부권 강남 - 양천구 목동, 여의도, ㉰ 서울 남
부권 강남 - 경기도 과천시, 분당, 판교, 위례, ㉱ 인천광역시 강남 - 송도, ㉲ 경기도 안양시 강남 평촌, 산본, ㉳ 수원시 강남 - 광교 신도시, ㉴ 충청권 강남 - 세종시, ㉵ 대구광역시 강남 - 수성구
범어동, ㉶ 부산광역시 강남 - 수영구, 해운대구’ 한편 이런 지역별 강남이 되기 위한 조건은 크게 다
음과 같이 네 가지 정도로 요약할 수 있겠다. 보다 자세히 살펴보자.
① 거주민들의 경제적 수준이 비슷해야 한다. - 거주민의 동질성은 공동체로서의 강한 커뮤니티 의식
을 만들어 어쩌면 다소 배타적인 성격을 띤다고도 할 수 있는데, 강남의 주거환경은 다음과 같다. ‘㉠
강남은 대규모의 아파트로 동일한 거주 형태를 띤다(동질성, 배타적 커뮤니티). ㉡ 아파트, 빌라, 연립,
단독세대가 혼재되어 있지 않다(주거 형태가 이질적이지 않음).’
② 똘똘한 아파트의 조건은 교육환경이 좌우한다. - 고교평준화가 이루어지기 전에는 명문 학교가 강
남의 대표적인 교육 인프라였다. 하지만 지금은 학교뿐만 아니라 학원 인프라와 면학 분위기가 강남을
상징하는 대표적인 교육환경이라고 할 수 있다. 참고로 공부 잘하는 아이의 비율이 높은 학교가 면학
분위기가 높은 게 아니라, 반에서 꼴찌를 하는 아이들조차도 정말 열심히 공부하는 학교, 다시 말해
모든 아이들이 교육열 높은 부모의 영향을 받은 학교가 면학 분위기가 좋은 학교이다.
③ 교통 편의성과 자연친화적 환경이 핵심이다. - 서울과 수도권, 그리고 대도시라면 지하철과 버스
같은 대중교통이 발달해, 으뜸주거지로 인정받는 지역만 더 특별하다고 말할 수 없다. 따라서 교통 편

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이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

의성이 으뜸주거지의 중요기준이지만 절대적인 기준은 아니며, 요즘에는 자연친화적인 환경이 더욱 중
요해지고 있다. 강이나 천, 많은 녹지와 공원을 배후로 한다면 으뜸주거지가 될 가능성이 높다.
④ 거주민들의 높은 소득수준도 으뜸주거지를 결정짓는다. - 으뜸주거지로 발돋움하면 주변에 자연스
럽게 소득이 높은 사람들이 많아지게 되는데, 이것은 미래의 주택 가격과도 매우 밀접한 관계를 가지
고 있다. 상위 지역의 주택 가격 상승률이 하위 지역에 비해 높아지는 이유는 고소득자가 많을 경우
언제나 매도자 우위 시장이 형성되기 때문이다. 고가주택시장은 가격이 떨어지는 시기에는 매물이 사
라지고, 가격이 오를 여지가 생기면 바로 매도자 우위 시장이 형성되기 때문에, 매수자 우위 시장은
전혀 나타나지 않게 된다. 이것을 가격의 하방경직성이라고 한다. 이렇게 되면 이 지역은 새로운 진입
자가 적어지게 되는데, 결국은 가격이 진입 자체를 제한하는 역할을 하고 있다고 봐야 한다.


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이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다