딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

김세희(세빛희) 지음 / 비즈니스북스
저자는 총 3년 동안 아파트 분양권, 구축 아파트, 지식산업센터 투자 등 적은 종잣돈으로 할 수 있는
다양한 투자를 경험하며 차근차근 자산을 불려갔다. 그녀가 한 일은 매일 아침 새벽 4시에 일어나 세
가지 데이터를 분석하는 일이 끝이었다. 이것만으로 그 어렵다는 지방 투자에서도 엄청난 성과를 거뒀
다. 이 책은 체계적이고 현장에서 바로 써먹을 수 있는 부동산 지식뿐만 아니라 투자자의 눈으로 세상
을 보는 방법도 알려준다.

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿
김세희(세빛희) 지음

▣ 저자 김세희(세빛희)
부동산경매•투자전문가. 공무원으로 15년 동안 재직하며 안정적인 생활을 하는 것처럼 보였으나 현실
은 늘 돈에 쪼들렸다. 그러다가 어느 날 새 아파트로 이사 간 친구의 집값이 1년도 안 돼서 2억 원이
오르는 것을 보고 충격을 받았다. 정말 열심히 살아온 줄 알았는데 부동산에 대해 몰랐다는 이유로 실
패자가 된 기분이었다. 더 이상 이대로 살면 안 된다는 것을 깨닫고 부동산 투자를 공부하기로 결심했
다. 그러나 가지고 있는 돈은 3천만 원. 집을 사기에 턱없이 부족하다고 생각했지만 어떻게 하면 적은
돈으로도 효율적으로 부동산 투자를 할 수 있을지 치밀하게 조사하고 실행했다. 그 결과 아파트뿐만
아니라 지식산업센터, 수익형 부동산에 이르기까지 다양한 물건에 소액 투자하는 전략으로 3년 만에
자산을 50억 원으로 늘렸다.
그녀는 몇 가지 지표만 읽을 줄 알면 1억 원 이하의 종잣돈으로도 절대 잃지 않는 투자가 가능하다고
말한다. 이러한 자신의 비결을 나누기 위해 현재 렘군 부동산사관학교 ‘푸릉’에서 공식 강사이자 멘토
로 활동하며 지역분석에 기반한 투자법을 가르치고 있다. 그녀의 꼼꼼하면서 현장감 있는 일대일 멘토
링을 경험한 수강생들은 평균 200퍼센트 이상의 수익을 올렸으며 인생을 대하는 자세 자체가 달라졌
다고 입을 모아 말한다. 현재 아파트 분양권, 지역분석 등 다양한 주제의 강의 활동과 함께 유튜브
‘3040 재테크, 세빛희’를 운영하며 처음 부동산 투자를 시작하려는 사람들에게 투자법과 지역, 종목에
대한 편견을 깨고 진정한 부자의 길로 갈 수 있는 방법을 안내하고 있다.

▣ Short Summary
최근 서울 주택값 평균 9억 원을 돌파하였고, 경기도도 평균 6억 원대를 훌쩍 넘었다. 월급만 차곡차
곡 모아서는 절대 집을 살 수 없는 시대가 된 것이다. 집 한 채 사지 않고 아무 투자도 하지 않을 때
의 대가가 우리가 상상했던 것보다 훨씬 가혹해졌다. 저자 세빛희도 15년 동안 공무원 생활을 성실히
했지만 부동산에 관심이 없었던 탓에 친구가 집으로 1년 만에 2억을 버는 것을 지켜만 보고 있었다.
단지 부동산을 몰랐다는 이유로 실패자가 된 것 같은 절망감이 밀려왔다. 마음만 급해져 아무 준비 없
이 부동산 투자에 뛰어들었다가 두 번의 실패를 겪기도 했다. 그러나 치솟는 집값을 보며 가만히 있을
수 없었다. 다시 절치부심하여 유튜브, 블로그, 부동산 책들을 섭렵하며 부동산 공부에 몰두하였다. 그
렇게 죽기살기로 공부와 실행을 반복한 끝에 결국 그녀는 딱 3년 만에 종잣돈 3천만 원으로 50억 원
의 자산을 만들었다.
그렇다면 어떻게 적은 돈으로 이토록 단기간에 엄청난 부를 이룰 수 있었을까? 저자는 서울•수도권이
아니라 2년 안에 무조건 오를 수밖에 없는 저평가 지역 투자에 집중했다. 당시에도 각종 미디어나 책
에서는 반드시 서울 부동산만이 답이라는 것이 중론이었고, 저자도 이를 알았지만 종잣돈 3천만 원으
로는 서울•수도권 어디에도 투자할 수 없었다. 그래서 현실적으로 자신이 투자할 수 있는 서울•수도권
외 지역 중 가장 좋은 곳을 샅샅이 찾아 수익에 확신이 들면 투자를 감행했다. 이때 단순히 감에 의지
해서 투자 지역을 선정하지 않았다.

-2-

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

매일 아침 4시에 일어나 딱 세 가지 중요 지표들을 확인하고 지역 간 집값 비교를 했다. 그리고 이를
데이터 삼아 최적의 투자 타이밍을 찾아내어 바로 실행을 해 평균 수익률 300퍼센트를 달성했다. 만약
이러한 타이밍을 모른 채로 3년 이상 집값이 계속 오른 지역의 집을 사게 되면 곧이어 그 지역에 하락
기가 올 수 있다. 멀리서 보면 전국의 집값이 오르는 것처럼 보이지만 잘 들여다보면 지역마다 부동산
사이클은 모두 다르고, 집값 상승에도 편차가 존재한다. 지역마다 천차만별인 사이클을 어떻게 먼저
선점할 수 있는지, 지금 뜨고 있는 지역은 어디인지가 부동산 투자에 있어서 가장 중요하다.
이 책에는 저자가 직접 실전에서 부딪치며 배운 부동산 투자의 원리뿐만 아니라 생생한 현장감이 살아
있는 지역분석 사례들이 풍부하다. 예를 들면 안산, 부산, 대전, 대구의 매매가격지수, 미분양 추이,
공급 물량 등 부동산 주요 지표들을 살피면서 이 지역들이 상승(혹은 하락)할 수밖에 없었던 이유를
조목조목 알려주고 매수•매도 타이밍을 짚어준다. 독자들은 저자가 상세하게 분석하는 방법을 보고 똑
같이 다른 도시에도 적용해볼 수 있다. 그러나 세밀한 분석을 통해 지역을 골랐다고 하더라도 대부분
막상 모르는 지역에 투자를 하려고 하면 어디부터 봐야 하는지 혼란스러울 수밖에 없다. 책에서는 서
울•수도권과는 확연히 다른 지방 투자만의 입지 보는 기준을 명확하게 제시한다. 이 기준대로만 접근
하면 어떤 지역이든 1등 입지의 저평가된 아파트를 손쉽게 골라낼 수 있다.
또한 저자에게 확실한 수익을 가져다주었던 3천만 원으로 시작할 수 있는 소액 투자법을 패턴으로 정
리하여 책에 소개했다. 분양권 투자부터 지방 구축 아파트, 최근 뜨거운 강남 지식산업센터까지 어떻
게 투자 물건을 발견하고 수익을 이뤘는지 A부터 Z까지 설명해준다.
최근 알짜 지방 투자와 지식산업센터 등 1억 이하로 가능한 소액 투자에 대한 관심이 계속되고 있다.
규제의 틈새를 활용해 수익을 올릴 수 있는 최선의 방법이기 때문이다. 이 책의 저자 세빛희는 돈이
별로 없는 사람들도 세금과 대출 규제로 꽉 막힌 상황에서 수익을 올리고 점차 자산을 키워나갈 수 있
도록 맞춤형 강의와 컨설팅을 하고 있다. 특히 렘군의 푸릉 부동산사관학교와 클래스101에서 진행한
지역분석 멘토링 강의는 오픈하자마자 하루 만에 완판되는 등 부동산 초보자들의 엄청난 호응을 받고
있다. 그녀의 도움으로 완전히 다른 부동산 인생을 살아가는 사람들이 줄을 이으면서 입소문이 난 덕
분이다.
책에서 저자는 말한다. 부동산 투자에 어떠한 스킬이나 요령은 없다고. 부동산 투자의 기초적인 원리
를 깨닫고 매일 흐름을 분석하다 보면 부자가 되는 길이 보인다는 것이다. 반드시 세빛희처럼 100퍼센
트 똑같이 따라 하지 않아도 되고 그럴 필요도 없다. 그저 이 책을 읽고 스스로를 믿고 실행하기만 한
다면 절반은 성공이다. 건투를 빈다.

▣ 차례
추천의 글 1_ 누구나 부동산 투자로 진짜 인생을 살 수 있다(렘군)
추천의 글 2_ 그래서 부동산은 사람이다(제네시스박)
프롤로그_ 어떻게 2년 안에 돈을 벌 수 있는가
서문_ 부동산 공부만큼 평등한 것도 없다
타고난 재능을 요구하지 않는 유일한 영역 | 이 책의 구성

-3-

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

제1장 나는 돈이 없어도 집을 사기로 했다
하늘 아래 내 집은 없는 걸까 / 나만 몰랐던 레버리지의 비밀 / 언제까지 월급만 바라보며 살 건가 /
딱 2년 만 부동산 투자에 미쳐보기
제2장 이제부터 부동산 공부를 시작해볼까
집에 대한 정의를 다시 쓰다 / 모든 것은 자본 재배치의 과정이다 / 부동산 공부, 멘토가 가장 중요하
다 / 아침에 일어나서 확인하는 숫자들 / 어떻게 경제 기사를 읽을 것인가 / 나는 주말 여행 대신 가족
임장 간다
제3장 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자의 원리
서울이 너무 비싸서 집을 못 사는 당신에게 / 2년 안에 무조건 오를 지역의 특징 4 / 2년 안에 무조건
오를 아파트의 특징 5 / 부동산 차트 분석, 이렇게 쉬웠어?: 저평가 지역 찾기 / 부동산 차트 분석, 이
렇게 쉬웠어?: 저평가 아파트 찾기 / 사이클을 알면 절대 실패할 수 없다 / 세금 폭탄도 알아야 대비
할 수 있다 / 실전 사례 3,000만 원으로 1억 만들기 1. 저평가된 지역을 찾아보자 / 실전 사례 3,000
만 원으로 1억 만들기 2. 저평가된 아파트를 찾아보자 / 실전 사례 3,000만 원으로 1억 만들기 3. 저
평가된 아파트를 매수해보자
제4장 내 집 마련도 반드시 오를 곳에만 한다
내 집 마련의 1원칙, 반드시 급매를 잡아라 / 아파트 매수 전 체크해야 할 디테일 / 부동산 소장님과
티타임 / 영끌, 어디까지 허용될까 / 매수보다 매도 전략이 중요하다 / 내 아이가 갈 학교, 학군은 필
수
제5장 3,000만 원으로 시작하는 부동산 투자 패턴 6
패턴 1. 입주장 분양권 새 아파트를 가장 저렴하게 사는 비결 / 패턴 2. 미분양 분양권 잘 고른 미분
양 분양권이 큰돈 된다 / 패턴 3. 전세를 이용한 투자 투자금은 줄이고 수익률은 높이다 / 패턴 4. 저
평가 신축 아파트 과거 공급이 많았던 수도권 지역을 찾아라 / 패턴 5. 저평가 구축 아파트 대체할 수
없는 구축 아파트를 찾아라 / 패턴 6. 지식산업센터 월세수익과 시세차익을 동시에 잡는다 / 나에게
맞는 부동산 투자법 찾기
제6장 꼬마 자본가가 되니 알게 된 것들
나만의 투자 기준 세우는 법 / 퇴사 전에 반드시 해야 할 일 / 투여 시간 대비 수익률이 중요하다 / 돈
의 노예가 되지 않기로 하다
에필로그_ 부자를 따라 했더니 나도 부자가 되어 있었다

-4-

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿
김세희(세빛희) 지음

프롤로그_ 어떻게 2년 안에 돈을 벌 수 있는가
결혼하고 10년 동안 맞벌이를 했다. 내 돈으로 명품 가방 하나 사지 않고 아끼면서 열심히 살았는데,
남은 거라곤 변두리의 오르지도 않는 구축 아파트 하나가 전부였다. 이사가 겁이 나서 7년 동안 한 아
파트에서 살았고, 평생 그곳에서 살 생각을 했다. 그만큼 부동산에는 전혀 관심이 없었으며, 돈이란 직
장에 다니면서 열심히 일해야만 벌 수 있는 거라고 생각했다. 그러다가 주변 친구들이 대출을 받아서
인근의 새 아파트로 이사하는 것을 봤다. 새집으로 간 친구들의 집값은 1년도 되지 않아 2억씩 올랐다.
하지만 내가 사는 곳은 오히려 집값이 떨어졌다.
그제야 내가 잘못 생각했다는 걸 알게 됐다. 월급을 받으면서 아끼고 열심히만 살면 되는 줄 알았는데
그게 아니었다. 난 항상 돈 걱정을 해야 했고 미래는 막막했다. 새 아파트로 가려고 해도 대출금을 갚
을 엄두가 나지 않았다. 어느 순간 내가 평생 당연하게 생각해온 것들이 당연하지 않을 수 있다는 걸
알게 됐다. 그러면서 어떻게 하면 이 상황에서 벗어날 수 있을지 방법을 찾기 시작했다. 그 끝에 찾은
것이 바로 부동산 투자다.
부동산 투자는 감으로 하는 줄 알았다. 그래서 전혀 공부가 되어 있지 않은 상황에서 바로 뛰어들었다.
성급했던 투자는 번번이 실패로 끝났고, 죄책감에 잠을 제대로 이루지 못했다. 전문가가 좋다고 해서
구축 아파트를 사기도 했고, 아무런 호재가 없는 신도시 오피스텔을 분양받기도 했다. 그때마다 팔리
지 않아 오랫동안 마음고생을 해야 했다. 그때는 정말 힘들었지만 실패에서도 분명히 배운 것이 있다.
부동산 계약부터 잔금을 치르는 방법, 대출을 받는 방법, 전세를 놓는 방법, 중개업소 소장님을 대하는
방법 등은 직접 몸으로 부딪쳐가며 수만 번 고심했기에 확실히 알게 됐다. 몇 차례의 실패 이후 정말
제대로 공부해봐야겠다고 결심했다.
아이를 돌봐주던 친정엄마가 뇌경색으로 쓰러지시고, 둘째 아이가 폐 수술을 받아야 하는 상황이 연달
아 일어나면서 어떻게든 빨리 퇴사를 해야겠다고 생각했다. 하지만 남편 월급 200만 원은 우리 네 식
구가 살아가기에는 턱없이 부족했다. 그럴수록 부동산 투자에 대한 간절함이 커졌다.
공부를 하면 할수록 종잣돈이 아쉬웠지만 투자에 쓸 수 있는 돈이 수중에 한 푼도 없었다. 고민 끝에
7년 동안 살았던 실거주 집을 팔고 월세로 들어가면서 종잣돈을 마련했다. 그렇게 마련한 돈으로 예전
에는 엄두도 낼 수 없었던 입지 좋은 신축 아파트를 샀고, 그 일이 투자 인생의 터닝포인트가 됐다.
한편으로는 공부할 시간을 마련하기 위해 새벽 기상도 시작했다. 새벽 4시에 일어나서 출근하기 전까
지 부동산 공부를 했고, 주말에는 가족과 함께 임장을 다녔다. 월세를 내기 위해 아이들 학원을 줄이
고 집에서 직접 영어와 수학을 가르쳤다. 월세로 들어가면서 산 신축 아파트에서 수익이 나면서 자신
감이 붙었고, 투자처를 계속 늘려나갔다.

-5-

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

나는 적은 종잣돈으로 2년 안에 수익률을 최대로 끌어올리는 것을 1차 목표로 했다. 그래서 최대한 가
격이 저평가된 부동산을 샅샅이 찾아 2년 후 반드시 수익 실현을 해 투자금을 늘려나갈 계획을 세웠다.
2년이라는 기간을 설정한 이유는 부동산 물건을 매도할 때 기본세율이 적용되는 최소한의 기간이기도
하지만 1년이라도 빠르게 부를 늘리고자 했던 나만의 다짐 때문이기도 했다. 그렇게 독하게 3년을 살
다 보니 어느새 순자산이 5배 이상 늘어났다.
지금은 회사를 그만두고 전업 투자자이자 강사, 1인 지식 기업가로 살아가고 있다. 부동산 투자가 아니
었다면 아직도 매일 아침 우는 아이를 떼어놓고 아침 9시부터 저녁 6시까지 직장에 갇혀 있어야 했을
것이다. 하지만 지금은 커피 한잔과 함께 여유롭게 하루를 시작하며 내가 계획한 일을 한다. 보고해야
할 상사도 없고 잔소리하는 팀장도 없다. 이제는 남의 지시를 받아야 하는 삶이 아닌 내가 원하는 인
생을 살고 있다.
이 모든 것이 부동산 투자 덕분이다. 지금까지 강의하면서 많은 수강생을 만났다. 초저금리 탓에 저축
만으로는 자산을 불릴 수 없으니 투자를 해야 한다는 사실은 대부분 인지하고 있었다. 주식은 가격이
하루에도 몇 퍼센트씩 오르내리고 비트코인은 주식보다 더 변동성이 크기 때문에 비교적 장기간에 걸
쳐 꾸준히 상승하는 부동산에 투자하겠다는 사람이 많았다. 하지만 어디서부터 어떻게 시작해야 할지
막막하다는 것이었다. 그중에는 나와 비슷한 처지인 여성들도 많았는데, 평생 엄마로만 살아와서 할
줄 아는 게 없다고 이야기하곤 했다. 남편이 벌어다 주는 돈으로 살기 때문에 남편 눈치가 보인다는
사람도 있었다. 그런 모습을 보면서 누구나 부동산 투자를 할 수 있다고 말해주고 싶었다.
나에게 부동산 투자는 어릴 적부터 꿈꾸어온 것들을 이룰 수 있는 징검다리였다. 단순히 돈만 많이 번
다고 정답은 아니다. 결국 한 번뿐인 인생을 내가 진짜 살고 싶은 모습으로 살아야 한다. 현재 나는 그
렇게 살고 있고 앞으로도 그렇게 살아갈 것이다.
이 책은 종잣돈이 부족한 초보들에게 초점이 맞춰져 있다. 서울•수도권 아파트가 좋다는 건 누구나 안
다. 하지만 그걸 살 만큼 돈이 충분하지 않은 사람들이 훨씬 많다. 지방에 살았기 때문에 지방과 소도
시 위주로 투자해온 나로서는 서울과 수도권 말고도 소액으로 딱 2년 안에 확실한 수익을 줄 수 있는
투자처가 많다는 걸 잘 알고 있고, 그 사실을 사람들에게 알려주고 싶었다.
투자 환경은 시간과 함께 변화하기 때문에 어디에 있는 어떤 아파트를 사라고 콕 집어 말할 순 없지만,
어떤 기준으로 결정하고 어떻게 관리해야 수익을 키울 수 있는지 그간 쌓아온 노하우를 알려주고 싶었
다. 저평가 지역은 어떻게 찾는지, 어느 사이트에 가서 뭘 보면 되는지, 대출은 어떻게 받는지, 아파트
를 매수할 때 무엇을 체크해야 하는지 등 부동산 투자에 처음으로 발을 디디는 초보자의 눈높이에서
쓰려고 했고 꼭 필요한 내용만 담으려고 노력했다.
어떤 일이든 처음부터 잘하는 사람은 없다. 부동산 투자 역시 마찬가지다. 하지만 한 땀 한 땀 바느질
을 하듯 매일 하나씩이라도 배운 것을 실행해나간다면 분명 잘하게 되는 순간이 온다. 그것을 지탱해
주는 힘은 절실함이다. 절실함만 잃지 않는다면 걸음을 내디딜 때마다 얻는 게 있을 것이다. 실패에서
도 배우고 성공에서도 배워 당당하게 경제적 독립을 이루게 될 것이다. 부동산에 대해 아는 게 없어서
두렵다며 지레 포기하지 말고 지금부터 한 걸음을 떼어보자.

-6-

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

제2장 이제부터 부동산 공부를 시작해볼까
집에 대한 정의를 다시 쓰다
평소 나는 투자를 하더라도 그 집에 들어가 살아야 한다고 생각했다. 그랬기에 대출을 받는다고 해도
내 돈이 많이 필요했다. 예를 들어 5억짜리 집을 실거주 겸 투자로 매수한다고 해보자. 요즘은 조정대
상지역 시가 9억 원 이하인 경우 LTV(Loan To Value ratio, 주택담보대출 시 인정되는 자산가치의 비
율), 대출한도가 50퍼센트이고 그 외의 지역은 1주택 처분 조건을 충족해야 최대 70퍼센트까지 가능
하다. 5억 원에서 50퍼센트를 대출받는다면 나머지 2억 5,000만 원을 따로 마련해야 한다.
하지만 실거주를 하지 않는다면 얘기가 달라진다. 예를 들어 어떤 단지의 매매가가 5억 원, 전세가가
4억 원이라고 할 경우 1억 원만 있으면 매수할 수 있다. 단지마다 전세가가 다를 수 있으므로 투자금
이 더 줄거나 늘어날 수는 있지만, 전세를 끼고 매수하면 실거주를 하는 것보다 돈이 훨씬 적게 든다.
내 집 마련과 투자를 분리하라: 예전에는 내 집 마련과 투자를 분리한다는 생각을 전혀 하지 않았다.
그런데 어느 날 우연히 부동산 관련 유튜브 영상을 보다가 ‘투자와 실거주를 분리하라’는 얘기를 접하
고 생각이 바뀌었다. 부동산 투자자 렘군의 영상이었다.
당시는 부동산 투자에 실패해서 힘들어하던 때였다. 그 영상은 어떤 시청자가 투자를 할지 실거주 집
을 마련할지 고민하는 내용을 다뤘는데, 사연 신청자는 친정에서 부모님과 같이 살면서 종잣돈 2억 원
을 모았다고 한다. 그 돈으로 자신이 실거주할 집을 마련하면 돈을 깔고 앉게 되므로 투자를 할 수 없
어서 고민이라고 했다. 이에 렘군이 이렇게 조언했다. “투자와 실거주를 분리하세요.” 이 조언은 정말
새로웠고 신선한 충격이었다. 영상을 더 자세히 보니 투자와 실거주를 분리하면 두 가지 장점이 있다
는 걸 알 수 있었다.
첫째, 투자의 선택지가 전국이 된다는 것이다. 일단 친정에서 살면 주거비를 줄일 수 있고, 전세를 낀
다면 종잣돈 2억 원으로 충분히 입지 좋은 아파트를 살 수 있다. 실거주를 고려하지 않아도 되므로 전
국 어디든 오를 만한 아파트를 대상으로 할 수 있는 것이다.
대부분 사람은 투자를 할 때 나중에 직접 들어가 살 수도 있다는 생각에서 어떻게든 잘 아는 곳, 지금
사는 생활권 안에 있는 곳을 선택하려 한다. 나 역시 무조건 내 집에서 살아야 하고, 투자를 하더라도
실거주를 할 수 있는 곳에 해야 한다고만 생각해왔다.
첫 번째 투자 대상으로 눈여겨보던 아파트는 당시 살던 집에서 지하철로 세 정거장 거리에 있었다. 이
사를 가긴 해야겠는데 다른 곳은 너무 생소해서 생각조차 하지 않았다. 범위를 최대한 넓게 잡고 선택
한 아파트가 그곳이었다. 범위를 그처럼 좁게 정하다 보니 선택지가 너무 없었다. 한 단지는 브랜드도
좋고 상권도 좋은데 아이들이 학교에 가려면 신호등이 없는 횡단보도를 건너야 했다. 또 다른 단지는
초품아(초등학교를 품은 아파트)였지만 세대수가 너무 적어서 ‘나 홀로’ 아파트 같았다. 또 한 가지 걸
리는 부분은 너무 오래된 아파트라는 점이었다.
이사를 하면 아이가 초등학교를 졸업할 때까지 그곳에서 살게 될 텐데, 이미 10년 이상 된 아파트들이
어서 그때쯤 되면 팔리기나 할까 걱정이 됐다. 이렇게 따지고 보니 마음에 쏙 드는 곳이 없었다.

-7-

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

하지만 투자와 실거주를 분리하면 전국이 선택지가 되므로 이런 걱정을 할 필요가 없다. 이 점을 깨닫
고 나니 세상을 완전히 다른 시각으로 볼 수 있었다.
둘째, 자기자본이 덜 필요해진다는 것이다. 나는 돈이 넉넉하지 않아 어떤 물건을 구매하든 돈이 가장
걱정이었다. 당시 생각해둔 아파트의 가격이 5억 5,000만 원 정도였다. 주택담보대출을 알아봤을 때
집값의 60퍼센트인 3억 3,000만 원 정도를 대출할 수 있다고 했다. 그러니까 대출을 받고도 2억
2,000만 원이 더 있어야 그 아파트를 살 수 있었다. 기존 집을 팔면 돈은 메울 수 있었지만 3억
3,000만 원에 대한 원금과 이자를 매달 갚아나가야 한다는 게 부담이 됐다. 그렇지만 전세를 끼고 투
자한다면 이야기가 달라진다. 기존 집을 판 다음 그 돈을 집을 사는 데 보태고 나는 월세로 살면 된다.
매달 지출되는 월세가 부담은 되지만 집값 상승폭이 매달 내는 월세보다 클 것이다.
이 간단하지만 강력한 원리를 깨달은 후 내 인생이 바뀌었다. 선택지가 무한해졌고, 몇천만 원만 있어
도 투자할 수 있게 됐다. 그 영상을 보고 나서는 현재 살고 있거나 잘 아는 지역뿐만 아니라 전국을
투자 대상으로 해서 공부하기 시작했다.

제3장 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자의 원리
서울이 너무 비싸서 집을 못 사는 당신에게
“아파트는 꼭 서울에 사야 해.” 정말 많은 사람이 하는 이야기다. 맞는 말이다. 그러나 반대로 생각해
보면, 이런 편견 때문에 좋은 투자 기회를 놓치는 것도 사실이다. 서울 좋다는 건 누구나 안다. 모두가
서울에 투자하고 싶어 한다. 그러나 현실은 불가능에 가깝다.
네이버부동산에서 서울과 수도권의 대표적인 아파트 중 래미안대치팰리스 1단지를 산다고 가정해보자.
한 매물을 보면 매매가 30억 5,000만 원에 전세가 22억 8,000만 원이다. 이곳에 투자하려 한다면 8
억 원이 있어야 한다. 다른 동네의 대장 단지들도 비슷하다. 단지마다 차이는 있겠지만, 같은 서울•수
도권이라고 해도 선호하는 지역들에서는 투자금이 거의 8~10억 원 가까이 든다. 이제 막 내 집 마련
과 부동산 투자를 결심한 초보들에게 과연 그만큼의 돈이 있을까? 없는 경우가 대부분일 것이다. 단순
히 이런 단지들만 보고 너무 비싸서 집을 못 사겠다며 투자는 물론 내 집 마련도 포기해버리는 사람들
이 정말 많다. 하지만 우리나라에 도시가 서울•수도권만 있는 건 아니다. 생활권이 서울•수도권일지라
도 내가 가진 소박한 돈으로 집을 사려면 수도권 밖에 관심을 둬야 한다. 타 지역이라도 계속 부동산
에 관심을 갖고 투자하면서 자산을 늘리면 결국 내가 원하는 서울 집을 살 수 있게 된다.
투자금이 적다면 지도를 펼쳐라: 지도를 펼쳐서 찾아보면 지방에도 정말 많은 도시가 있다. 거기에도
사람들이 살고, 사람들이 선호하는 입지가 있다. 부동산 가격은 수요가 몰리면 올라갈 수밖에 없다. 서
울•수도권의 경우 다른 요인들도 중요하지만 일자리로 연결되는 교통이 집값에 큰 영향을 끼친다. 또
한 2주택 이상일 경우 부과되는 8퍼센트 이상의 취득세도 큰 부담이다.
내 집이 하나 있는데 서울•수도권에 집을 하나 더 사면, 2주택 중과로 취득세가 8퍼센트다. 만약 6억짜
리 집을 산다고 하면 거의 4,800만 원을 취득세로 내야 한다. 이 경우 취득세로 낸 금액보다 훨씬 많
은 수익을 내야 한다.

-8-

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

하지만 지방은 그렇지 않다. 우선 지방에서는 교통이 큰 영향을 주지 않는다. 지하철역이 있든 없든
집값에 큰 영향이 없다. 웬만한 곳은 차로 1시간 이내에 갈 수 있기 때문이다. 오히려 교통보다 학군,
아파트의 연식, 브랜드, 상권 등이 더 많은 영향을 끼친다. 그리고 지방의 비조정지역은 2주택까지는
취득세 중과가 되지 않는다. 1주택인 사람이 투자를 위해 하나를 더 매수해도 취득세는 1~3퍼센트다.
그게 정말 큰 장점이다.
이제 수도권 밖으로 눈을 돌려 지방 소도시들의 가격을 살펴보자. 2021년 하반기 현재 목포시 옥암동
은 목포에서 입지 순으로 1등인 곳이다. 그런데도 대부분이 평당 1,000만 원 이하다. 군산의 1.5군 지
역이라 할 수 있는 수송동을 보더라도 아직 평당 1,000만이 되지 않는 단지들이 대부분이다.
이곳들은 지역 내에서 학원가, 학군, 상권이 잘되어 있어 선호되는 곳이다. 이렇게 지도를 펼쳐서 보면
서울•수도권이 아니라도 지방 소도시에서 선호되는 곳 중에 아직도 너무나 저평가된 곳들이 많음을 알
수 있다.
나도 처음에는 무조건 서울•수도권에 있는 아파트에만 투자해야 한다고 생각했다. 하지만 돈이 부족했
기 때문에 포기할 수밖에 없었다. 당시 대부분의 부동산 책에서는 지방 아파트를 사지 말고 서울•수도
권의 입지 좋은 아파트를 사라고 했다. 그런 곳들의 아파트가 좋다는 것은 당연히 알고 있었지만, 사
고 싶어도 수중에 그만큼의 돈이 없다는 게 문제였다. 요즘에는 지방에도 수도권만큼 비싼 아파트가
있기는 하지만, 커피값 줄이고 사교육비 줄여서 투자할 수 있는 곳이 아직 많이 남아 있다. 그렇게 투
자한 곳이 현재 수익률 300퍼센트 이상이 됐다. 이런 곳들은 상승의 흐름이 오면 가격이 금방 뛰어버
린다. 그러니 오르는 지역과 아파트를 알아볼 수 있어야 한다.
가장 중요한 것은 지역 선정이다. 그저 감으로 지역을 선정하는 게 아니라 데이터를 기반으로 오를 만
한 곳을 찾는 것이다. 결국 부동산은 데이터와 타이밍이다. 그런 타이밍을 잡으려면 평소에 열심히 데
이터를 쌓고 손품을 팔아야 한다. 전국의 지도를 살펴보고 손품을 파는 만큼 숨어 있는 보석 지역과
아파트를 찾을 확률은 높아질 것이다.
그렇다면 어떻게 수많은 전국의 도시 중에서 2년 안에 반드시 오를 수 있는 저평가 지역을 찾을 수 있
을까? 이런 도시들은 앞으로 소개할 네 가지 특징을 모두 지니고 있다. 다음 장에서 살펴보자.
2년 안에 무조건 오를 지역의 특징 4
부동산 투자할 때 가장 먼저 해야 할 일은 저평가 지역을 찾는 것이다. 저평가 지역이란 무엇을 말할
까? 미분양과 공급 과다로 몇 년 동안 하락했다가 이제 막 다시 상승하려고 하는 지역. 왜 이런 지역
을 찾아야 할까? 향후 상승이 100퍼센트 확실하기 때문이다. 하지만 대부분은 현재 미친 듯이 상승하
고 있는 지역에 관심을 갖지, 그동안 하락해온 지역에는 관심이 없다. 특히 그 지역에 사는 실거주자
들은 더더욱 그렇다. 몇 년간 하락하는 것을 봤기 때문에 겁이 나서 사지 못한다. 하지만 기회는 이런
저평가 지역에 있다.
저평가 지역은 아직 제대로 상승하지 못한 곳이므로 이미 상승한 곳보다 적은 투자금으로 더 많은 수
익을 기대할 수 있다. 전세가가 먼저 상승하면 매매가와의 격차가 좁혀지는 시기가 온다. 이 지표들만
잘 알아도 이때가 투자의 골든타임이라는 것을 알아차릴 수 있다.

-9-

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

실제로 3,000만 원으로도 새 아파트를 매수할 수 있다. 하지만 이 시기가 지나면 매매가와 전세가가
다시 벌어지기 시작한다. 전세가가 매매가를 밀어 올리기 때문이다. 따라서 다음의 지표를 확실히 공
부해야 골든타임을 놓치지 않는다.
특징 1. 매매가격지수가 반등한다: 매매가격지수는 한국부동산원이 지역 아파트 평균 가격을 기준인
‘100으로 삼고 이후 상승 또는 하락 정도를 쉽게 알 수 있게 측정한 값이다. 어떤 지역을 본다고 할
때 모든 아파트 단지를 비교할 수는 없다. 그래서 만든 것이 매매가격지수다. 그 지역의 표준이 되는
아파트를 정해서 평균을 낸 값이다. 매매가격지수를 활용하면 지역과 지역끼리 비교가 용이하다.
부동산은 절대평가가 아니고 상대평가다. 특정 지역 하나만 봐서는 이곳이 현재 고평가인지 저평가인
지 알 수 없다. 비교를 해봐야 알 수 있다. 고평가된 지역을 잘못 선택하면 고점에 매수하게 된다. 고
점에서 매수했을 경우 그 지역이 하락으로 전환되면 매도도 하지 못하고 역전세를 맞는 등 힘든 시간
을 보내야 할 수도 있다. 그러므로 꼭 지역끼리 비교해보고 저평가 지역을 찾아야 한다.
아파트 매매가격지수 그래프를 볼 때는 최소 10년간의 흐름을 봐야 한다. 10년이라는 시간 동안 부동
산이 상승하기도 하고 하락하거나 보합 상태에 머물기도 한다. 어느 지역이든 계속 상승만 하는 곳은
없다. 매번 우여곡절을 겪으면서 상승해나간다. 그리고 인근 지역끼리는 같은 흐름을 보인다. 예를 들
어 서울, 인천, 경기를 생각해보자. 이곳들은 인접한 지역으로 계속 유동성을 주고받는다. 흐름의 속도
에는 차이가 있지만 10년간의 매매가격지수 그래프를 보면 결국 서로 유사한 흐름을 보인다는 것을
알 수 있다.
하지만 각 도시마다 상승 속도의 차이가 있기 때문에 시점마다 저평가된 도시가 발생한다. 2020년 9월
부터 2021년 6월까지는 세 도시 중 인천이 가장 저평가되었다. 이 시점에서는 인천에 관심을 가져야
한다. 하지만 2021년 6월 이후는 인천, 경기도의 상승에 비해 서울의 상승 흐름이 뒤처지고 있음을 알
수 있다. 이 흐름이 계속된다면 결국 서울이 더 저평가되기 때문에 서울에 관심을 가져야 한다.
매매가격지수를 볼 때는 인근 지역끼리 그룹을 지어 비교한다. ‘서울•경기•인천, 부산•울산•경남, 대구•
경북, 충북•충남, 전남•전북, 광주, 강원, 제주’로 나눌 수 있다. 그룹을 나누는 기준은 도시들이 접해
있느냐다. 광주, 강원, 제주는 바로 옆에 붙은 도시가 없기 때문에 독자적인 흐름을 보인다.
거리상 인접한 도시들은 상승장이 오면 유동성을 주고받는다. 경남 김해는 창원의 베드타운으로서 창
원과 유동성을 주고받는 지역이다. 양산은 부산과 유동성을 주고받는다. 이렇게 연동되는 지역들은 그
도시의 크기보다 훨씬 더 큰 유동성을 갖게 된다. 그만큼 상승의 흐름이 더 커지고 상승이 오래 지속
된다.
특징 2. 미분양이 줄어든다: 미분양은 건설회사에서 분양을 했는데 1순위, 2순위까지 갔는데도 소진되
지 못한 물량을 말한다. 미분양은 아파트 투자 결정을 할 때 가장 우선하여 봐야 하는 지표다. 미분양
이 쌓인다는 것은 그 지역의 실수요자들이 더는 집을 사지 않는다는 증거이기 때문이다. 미분양이 발
생하는 경우는 두 가지다. 첫째는 현재 그 지역에 제대로 된 상승 흐름이 오지 않았을 때이고, 둘째는
오랫동안 상승하여 더는 집을 살 수요가 없을 때다.

- 10 -

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

첫 번째 사례를 보자. 몇 년간 하락했던 지역은 실거주자들이 집을 사지 않고 임대로 살려고 한다. 괜
히 샀다가 집값이 더 하락할까 봐 겁이 나기 때문이다. 2020년 상반기에 평택에 임장을 간 적이 있다.
데이터로 봤을 때는 매매가격지수가 저점을 찍고 조금씩 반등하고 있었고, 무엇보다 미분양이 줄어들
고 있었다. 이런 상황일 때 저평가 지역을 항상 모니터링하는 투자자들은 매수에 나설 수 있지만, 정
작 그 지역에 사는 실수요자들은 겁이 나서 집을 살 생각을 하지 못한다.
미분양이 줄어든다는 것은 그만큼 위험 요소가 점점 감소하고 신축아파트에 대한 수요가 살아난다는
뜻이다. 그런데도 내가 부동산 중개소에 들렀을 때 실수요자들은 여전히 임대를 구할 뿐 매수할 생각
은 하지 않는 것으로 보였다.
그 지역의 상승을 확신하게 되면 남아 있는 미분양 물량에 가장 먼저 관심을 갖는다. 입지가 좋은 단
지부터 소진되기 시작하는데 몇 년간 쌓여 있던 물량이 일시에 급감한다. 이때가 정말 좋은 타이밍이
다. 미분양이 극적으로 감소한다는 것은 매수 심리가 빠르게 회복되고 있다는 방증이기 때문이다.
저평가 지역이었던 경남의 대표 도시인 창원을 보면 2021년 미분양이 급감하고 있다는 걸 알 수 있다.
2016년 이후 창원의 분양이 급증하자 매매가격지수가 계속 하락했다. 반면 2019년 10월부터 미분양
이 감소하자 매매가격지수가 상승하고 있다. 미분양이 증가하면 매매가격지수는 하락하고, 미분양이
줄어들면 매매가격지수는 상승한다는 걸 알 수 있다. 가격지수와 미분양 물량이 극적으로 대비되는 때
를 보면 된다.
두 번째 사례, 즉 오랫동안 상승하여 더는 집을 살 수요가 없을 때를 보자. 이때는 매도 타이밍을 잡아
야 한다. 몇 년 동안 계속 상승해왔는데 이제 더는 집을 사줄 수요가 없다면 가장 먼저 미분양이 발생
하기 시작한다. 입지가 좋지 않은 단지들에서부터 미분양이 난다. 그러다가 점차 입지가 좋은 단지들
에서도 미분양이 나고 기존 분양권에 붙어 있던 프리미엄이 떨어지기 시작한다. 그러면 재건축 프리미
엄도 떨어지고 기존 아파트도 하락으로 돌아선다. 그러니 항상 미분양을 잘 체크해야 한다. 그동안 잘
상승해왔던 지역이라도 언제까지 상승만 할 수는 없다. 갑자기 미분양이 나기 시작한다면 왜 미분양이
쌓이는지 수시로 체크하면서 매도 타이밍을 노려야 한다.
2021년 하반기 대구가 그런 분위기였다. 입지가 좋지 않은 단지들에서 미분양이 발생하기 시작했다.
대구는 최근까지도 계속 상승해왔던 곳이다. 그런데 갑자기 미분양이 발생한 이유가 될까? 가장 큰 이
유는 분위기가 좋다고 분양회사에서 분양가를 계속 올리고 공급을 느렸기 때문이다. 이렇게 분양가를
계속 올리면 처음에는 그것을 받아주는 수요가 많다. 하지만 어느 정도 한계점에 다다르면 더는 받아
줄 수요가 없어져 미분양이 발생한다.
2007~2009년에 대구는 '미분양의 무덤'이라고 불리기도 했다. 아무도 집을 사려고 하지 않았다. 그만
큼 무서운 게 미분양임을 기억하고, 아파트 투자 결정을 할 때는 항상 체크해야 한다.
특징 3. 입주 물량이 급락한다: 아파트 투자 결정을 할 때 입주 물량을 잘 봐야 한다. 앞으로 2년 내
그 지역에 얼마나 공급되는지를 보면 된다. 공급이 많아지면 가장 먼저 전세가에 영향이 간다. 전세가
가 보합이 됐다가 하락을 한다. 이것이 매매가에도 영향을 줘서 동반 하락으로 이어진다.

- 11 -

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

하지만 다시 공급이 부족해지면 임대 수요가 많아진다. 전세 물건이 부족해지면 전세가가 올라가고 결
국 매매가를 밀어 올리게 된다. 그래서 향후 2년 내에 입주 물량이 많은지 적은지를 반드시 체크해야
한다.
첫 번째로 입주 물량을 예상할 수는 있는 인허가 실적을 봐야 한다. 인허가 실적은 국가통계포털 사이
트(kosis.kr)에서 확인할 수 있다. 인허가 실적은 2~3년 뒤 공급되는 물량이라고 생각하면 된다. 인허
가 실적이 많으면 2년 뒤 공급이 많아지기 때문에 매매가와 전세가가 하락한다. 반대로 인허가 실적이
적으면 2년 뒤 공급이 줄어들기 때문에 매매가와 전세가가 상승한다. 서울의 인허가 실적 그래프를 보
면 2017년 11만 가구로 정점을 찍고 절반가량 줄어들어 2020년 5만 가구 정도임을 알 수 있다. 이것
만 보더라도 향후 2년 뒤 서울은 여전히 공급 부족이라는 것을 알 수 있다.
두 번째로 몇 년간 누적된 물량이 있는지를 봐야 한다. 공급이 계속 줄었는데 일시적으로 공급이 잠깐
늘어나면 현재 살아나고 있는 수요에 의해 충분히 소진될 수 있다. 하지만 몇 년간 누적된 공급이 많
다면 그것을 받아줄 수요가 없기 때문에 위험하다. 수요가 적정 수요보다 많은지 적은지를 봄으로써
판단할 수 있다. 적정 수요는 공급을 받아줄 수 있는 수준이다. 적정 수요를 산정하는 방법은 인구수
에 0.5퍼센트를 곱하면 된다. 여기서 0.5퍼센트는 출산, 이혼, 사망 등을 고려해서 비율을 잡은 것이
다.
인천의 적정 수요를 구해보자. 2021년 하반기 인천의 인구수가 약 293만 6,214명이다. 여기에 0.5퍼
센트를 곱하면 적정 수요는 1만 4,681명이 된다. 아파트 투자를 결정할 때는 적정 수요 대비 입주 물
량이 많은지 적은지를 꼭 체크해야 한다.
다시 창원의 예를 들어보겠다. 창원의 매매가격지수와 입주 물량의 상관관계를 보면, 입주 물량이 줄
어들면 매매가격지수가 상승하고 반대의 경우 하락한다는 점을 확인할 수 있다.
2013년부터 2015년까지는 적정 수요 이상으로 입주 물량이 있었지만 이전 몇 년간 누적된 물량이 없
기 때문에 매매가격지수에 큰 영향을 주지 못했다. 하지만 2016년부터는 3년간 적정 수요를 크게 웃
돌면서 입주 물량이 누적됐다. 이로 인해 매매가격지수가 급격하게 하락했다.
입주 물량을 볼 때 가장 중요한 것은 빨간색 선인 적정 수요다. 창원의 부동산 가격이 2015년 12월부
터 2019년 10월까지 하락한 것은 미분양도 계속 증가했지만 입주 물량도 적정 수요 이상으로 많았기
때문이다. 상승장이고 미분양이 없는 지역에 일시적으로 물량이 몰리면 충분히 소진된다. 하지만 공급
이 장기간 계속되면 더는 버티지 못하고 하락한다는 사실을 기억해야 한다.
특징 4. 청약 경쟁률이 치열해진다: 청약 경쟁률은 새 아파트에 대한 그 지역 사람들의 심리를 알 수
있는 지표다. 주변에 공급이 넘치고 미분양도 많은 상황이라면 새 아파트를 분양해도 전혀 관심이 없
다. 이런 시기에는 아무리 좋은 입지에 분양해도 미분양이 발생한다.
하지만 미분양이 점점 줄어들고 향후 공급도 줄어들면 심리가 조금씩 회복되기 시작한다. 그러면 가장
입지 좋은 곳에 분양하는 단지부터 청약이 완판되고 경쟁률이 높아진다. 청약 경쟁률이 높아진다는 것
은 신축 아파트의 수요가 많아진다는 의미다. 청약 경쟁률이 높아지면 그만큼 당첨되기가 힘들어지므

- 12 -

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

로, 기존에 분양했던 분양권들에 눈을 돌리게 된다. 프리미엄을 주고서라도 사려고 한다. 그러고 나면
나중에 새 아파트가 될 재개발과 재건축의 시세도 상승하게 된다.
청약 경쟁률을 볼 때는 특히 특별공급 경쟁률을 봐야 한다. 특별공급은 평생 한 번만 당첨될 수 있다.
그래서 정말 신중을 기해서 청약을 하게 된다. 특별공급 경쟁률이 높아진다는 것은 그 지역의 상승에
대한 확신이 점점 강해진다는 의미다. 따라서 관심 지역이 있다면 그곳의 특별공급 경쟁률이 어떤지를
꼭 체크하길 바란다.
반대로 청약 경쟁률이 점점 낮아지면 주의해야 한다. 새 아파트에 당첨되고 싶어 하는 수요가 줄어든
다는 의미이기 때문이다. 특히 입지가 좋은 곳의 청약 경쟁률이 낮아진다면 그보다 좋지 않은 곳은 미
분양이 발생할 확률이 높다. 청약 경쟁률이 얼마인지를 항상 체크하면서 매도 타이밍을 잡거나 옥석을
가리는 작업이 필요하다.
이상의 지표를 분석하는 일이 처음에는 어렵다고 생각될 수도 있다. 그렇지만 이 원리만 알면 어떤 지
역이든 대입해서 저평가 지역을 찾아낼 수 있다. 부동산 투자에서는 지역 선정이 가장 중요하다. 2년
안에 저평가 지역을 찾지 못하면 머리에서 사서 무릎에서 팔게 될 수
도 있다.
나무가 아닌 숲을 보라는 말은 그만큼 숲이 중요하기 때문이다. 지역 선정만 제대로 되면, 그다음에는
그 지역에서 저평가된 단지를 찾아나가면 된다. 어떤 사람들은 부동산 투자를 공부하는 데에도 요령이
있다고 생각한다. 하지만 요령을 알려고 하기보다 이런 기본 원리를 철저히 숙지하는 것이 중요하다.
기본 원리만 제대로 공부해도 실패하지 않는 투자를 할 수 있다. 앞으로는 이 지표들을 활용하여 저평
가 지역을 찾아내는 연습을 할 것이다. 지금 이해하지 못했다고 하더라도 절대 낙심하지 말고 차근차
근 따라오면 된다.

- 13 -

딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿