마법의 재건축 투자

김선철 지음 / 원앤원북스
이 책은 부동산 투자에 있어 재건축 투자가 적은 투자금으로 높은 수익률을 올릴 수 있는 좋은 방법이
라는 것을 교수와 학생의 대화 방식으로 알려준다. 저자는 실전에 바로 적용 가능한 7단계 실전 재건
축 투자 방법을 통해, 학생이 직접 재건축 아파트를 탐색하고 선별한 뒤, 투자를 실행하고, 그리고 6개
월간의 투자수익률도 분석해 투자의 적정성을 판단해볼 수 있도록 도와준다.

마법의 재건축 투자
김선철 지음

▣ Short Summary
경제적 자유를 누리기 위해서는 관련 핵심 이론을 학습한 뒤, 실제 실전에서 활용할 수 있어야 한다.
한편 투자를 한번 해봐야겠다고 생각하는 사람이라면 가장 먼저 부동산 투자를 떠올릴 것이다. 그만큼
부동산은 우리에게 가장 익숙하면서도 쉽게 접근할 수 있는 분야다. 그런데 어떤 부동산을 선택해야
하는지, 그리고 언제 어떻게 투자해야 하는지 아는 사람은 많지 않다.
이 책은 부동산 투자에 있어 재건축 투자가 적은 투자금으로 높은 수익률을 올릴 수 있는 좋은 방법이
라는 것을 교수와 학생의 대화 방식으로 알려준다. 저자는 실전에 바로 적용 가능한 7단계 실전 재건
축 투자 방법을 통해, 학생이 직접 재건축 아파트를 탐색하고 선별한 뒤, 투자를 실행하고, 그리고 6
개월간의 투자수익률도 분석해 투자의 적정성을 판단해볼 수 있도록 도와준다.
1부에서는 1억 원의 투자금으로 35억 원을 만든 사례를 통해 재건축 투자의 방향을 알아보고, 최근
재건축 투자 트렌드를 살펴본다. 그리고 2부에서는 3천만 원으로 재건축 투자를 해서 6개월 만에
367%의 수익률을 얻은 실제 사례를 보여준다. 또 3부에서는 재건축 투자 시 꼭 알아야 할 기본 지식
을 알려주고, 4부에서는 부의 축적을 위한 생산수단으로서의 부동산을 이해할 수 있도록 도와준다.

▣ 차례
추천의 글 ­ 미래에 구현될 가치에 투자할 수 있는 안목을 키워야 한다
지은이의 말 ­ 경제적 자유를 얻으려면, 본질을 이해하고 엮어서 투자하라!
1부 투자금 1억 원이 35억 원이 되다
1장 재건축 투자수익률 3,250%의 신화
2장 최근 재건축 투자 트렌드
3장 재건축 투자의 새로운 패러다임, 신탁방식 재건축

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마법의 재건축 투자

2부 3천만 원으로 재건축 실전 투자!
1장 실전 재건축 투자 7단계
2장 실전에서 바로 써먹는 재건축 투자 원 포인트 레슨
3부 재건축 투자를 위해 꼭 알아둬야 할 지식
1장 재건축 투자자라면 꼭 알아야 할 기본 지식
2장 투자 대상 아파트의 입지와 가격 결정
3장 투자 대상 아파트의 정보 수집과 사업 타당성 분석
4부 부의 축적을 위한 도구, 부동산
1장 부자가 되는 방법과 자본주의의 꽃, 레버리지
2장 부자가 되기 위한 생산수단, 금융ㆍ주식ㆍ부동산
3장 수요와 공급, 그리고 주택가격
4장 부동산가격의 결정요인, 인간의 심리와 협상방법
참고문헌
주

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마법의 재건축 투자

마법의 재건축 투자
김선철 지음

투자금 1억 원이 35억 원이 되다
재건축 투자수익률 3,250%의 신화
1억 원을 투자해서 35억 원으로 만들다: 명지대학교 부동산대학원 김선철 교수는 ‘재건축 투자 특강’
을 진행했다. 그의 열정에 수강생들은 강의에 집중했다. 소액 자본으로 재건축에 투자하는 방법을 설
명할 때는 수강생들의 눈빛이 반짝거렸다. 박 과장(36세, 부동산 신탁사 과장)도 그들 중 하나였다. 그
런데 박 과장의 머릿속이 복잡했다. 그래서 다음과 같은 질문을 던졌다. “교수님의 책 『앞으로 3년, 재
건축에 돈을 묻어라』에서 투자 사례로 설명한 재건축 투자수익률 3,250%가 정말 사실인가요?”
“박 과장님, 제 책에서 설명한 제주도 이도주공아파트의 사례는 투자금 대비 3,250%의 투자수익률을
달성한 것이 사실입니다. 당시 송영택 씨는 2007년에 제주 이도주공아파트 3단지 15평형(공급면적
49.91㎡, 전용면적 39.69㎡)을 1억 원에 다섯 채 구입[1채 구입비 : 매매가 5천만 원(세금 포함)-전세
보증금 3천만 원=실투입금 2천만 원]했습니다. 8년이 지난 2015년에 9억 5천만 원의 이익을 얻었고,
이후 재건축 조합설립 등 인허가가 진행되면서 2021년 10월 기준으로 한 채당 7억 원에 거래되고 있
습니다. 총 5채의 자산 가치를 따져보면 35억 원 정도입니다. 투자수익률을 계산해보면, 자산 가치 35
억 원에서 전세보증금 2억5천만 원(1채당 전세보증금 5천만 원 5채)을 빼면 32억 5천만 원이지요. 1
억 원을 투자해서 32억 5천만 원이 되었으니 투자수익률이 3,250%입니다.”
“저도 재건축 투자를 해서 내 집 마련을 해보고 싶습니다. 재건축 투자를 하려면 어떻게, 그리고 무엇
을 먼저 시작해야 할까요?” “어떻게, 무엇을 먼저 시작이라…. 단편적인 사례 분석이 아닌 현실적인 투
자 방법이 궁금하다는 말이군요. 그렇다면 기초부터 차근차근 알아볼까요?”
우리가 재건축 투자에 관심을 갖는 이유: “최근 신문기사를 보면, ‘강남 아파트 평당 1억 원은 이제 흔
한 일, 토지거래허가제도 무색’ ‘평당 1억 원에도 대기 넘쳐’ 등의 기사 제목을 쉽게 볼 수 있습니다.
우리나라 부동산 기사는 모두 강남 아파트 관련 기사뿐인 것 같습니다. 여러분은 이런 기사를 보면 어
떤 생각이 드나요?” “허탈합니다. ‘나도 어떻게든 영끌이라도 해서 강남 아파트에 투자해야 하지 않을
까’ 하는 급한 마음이 들기도 합니다.” “다들 비슷한 생각일 겁니다. 그런데 여기서 본질적인 가치에
주목해야 합니다. 강남 아파트는 모두 평당 1억 원이 넘는다는 것이 사실일까요?” “무슨 말씀인가요?
강남의 아파트는 평균적으로 평당 가격이 1억 원이 넘을 정도로 비싸다는 의미 말고 다른 의미가 있나
요?” “강남 아파트라고 해서 모두 평당 1억 원이 넘는 것은 아닙니다. 신문 기사를 자세히 읽어보면
한 가지 공통점이 있습니다. 바로 ‘재건축’입니다. 기사에 나오는 아파트들은 모두 재건축 대상인 아파
트들입니다. 재건축이 되면 가치가 올라간다는 것은 부동산시장에서 누구나 알고 있는 사실이죠. 투자
자들이 너도나도 강남 아파트에 몰리다 보니 가격이 치솟는 것입니다.”
누구나 아는 재건축과는 다른 재건축에 눈을 뜨다: “교수님, 저희도 강남 재건축에 투자해서 ‘대박’을
터트리고 싶습니다. 방법이 없을까요?” “강남 재건축 투자를 하려면 수십억 원의 현금이 있어야 가능

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마법의 재건축 투자

합니다. 여러분이 현재 재건축 투자금으로 활용할 수 있는 유휴자금은 얼마나 있나요? 아마 여러분과
같은 일반 샐러리맨들의 경우 대략 5천만 원에서 1억 원 사이일 것이라 생각됩니다.” “교수님, 그렇다
면 재건축 투자는 불가능하다는 것인가요?” “왜 여러분들은 강남만 재건축 투자 지역으로 바라봅니까?
관점을 바꿔보세요. ‘나는 반드시 강남에 입주하겠다’라는 생각 때문에 강남 재건축 투자를 생각한다면
다른 문제이지만, 이 또한 충분한 투자자금이 있을 때 생각하면 되는 것입니다. 지금은 투자수익률이
높은 재건축에 투자하는 것이 재건축 투자의 목표입니다.” “투자수익률이 높은 재건축에 투자한다고 관
점을 바꿔서 생각한다는 것은 다른 지역의 재건축 투자를 말씀하는 것인가요?” “네. 강남 재건축 투자
가 어렵다면 비강남 지역에 재건축 투자를 하고, 서울 재건축 투자가 어렵다면 서울이 아닌 지역에 투
자하면 됩니다. 여러분, 사고의 벽을 깨보세요. 수도권이나 5대 광역시에 1억 원 미만의 투자금으로
재건축 투자가 가능한 아파트는 아직 많습니다. ‘재건축 투자란 아파트를 구입하는 것이 아닌 부동산
금융 상품에 투자하는 것’이라는 생각의 전환이 중요합니다.” “재건축 투자를 내가 살 집에 투자하는
것이 아닌 금융상품으로 생각하고, 온라인 정보를 최대한 수집ㆍ분석하여, 투자수익률을 우선적으로
고려해 투자 대상 물건을 선별하라는 말씀이군요.”
저층 주공아파트는 재건축 투자의 보물지도다: “앞서 설명한 제주도 이도주공아파트 15평형에 투자해
서 3,250%라는 엄청난 투자수익률을 달성한 것을 보면, 특별한 공식이 있습니다. 바로 저층 주공아파
트는 재건축 투자의 안정적인 구조를 가지고 있다는 것이지요.” “저층 주공아파트에 재건축 투자의 안
정적인 구조가 있다는 것은 무슨 의미인가요?” “먼저 ‘저층’이라 함은 건축용어 사전에는 일반적으로
1~3층 정도의 건물 높이를 말합니다. 하지만 제가 설명하는 저층은 5층 이하의 아파트로 이해하면 됩
니다. 저층 아파트는 기본적으로 기존의 대지지분이 넓고, 재건축 용적률 적용에 따라 개발이익이 높
습니다. 그런데 여기서 ‘주공아파트’의 의미도 매우 중요합니다. 전국의 주공아파트는 생활환경이 매우
우수한 입지에 위치하고 있습니다. 서초구 반포 주공아파트, 강남구의 개포 주공아파트 등 국내 최고
가격을 형성하는 아파트들이 주공아파트라는 것이 이 설명을 증명하고 있습니다.”
“그럼 어떻게 하면 되나요?” “네이버 검색창에서 ‘주공아파트’를 검색해보세요. 전국의 주공아파트 리
스트가 나올 것입니다. 그리고 인터넷만 검색해도 최근 매매, 전세 시세까지 바로 확인할 수 있습니다.
아직도 투자 검토가 가능한 서울과 지방광역시의 대표적인 주공아파트만 살펴보면, 서울은 구로주공,
상계주공, 부산은 망미주공, 해운대주공 등이 있습니다. 대구에는 안심주공, 인천에는 연수주공, 광주
에는 우산주공, 대전에는 판암주공, 울산에는 달동주공 등이 있습니다. 이외에도 전국에 수백 단지의
주공아파트들이 있습니다. 이렇게 많은 주공아파트 중에서 우선 저층아파트를 선별해야 합니다. 그다
음 대지지분의 평당 가격이 낮은 순으로 분석해보세요. 그러면 여러분의 유휴자금 수준으로 투자가 가
능한 저층 주공아파트 중에 재건축 투자 대상 아파트를 찾을 수 있을 겁니다. 만약 저층 주공아파트
재건축 투자가 쉽지 않다면, 민간 기업이 건설한 저층아파트나 주공아파트 같은 도시계획적인 입지적
장점이 있는 민간기업의 아파트 재건축에 투자하는 것도 좋습니다.”

3천만 원으로 재건축 실전 투자!
실전 재건축 투자 7단계
1단계 - 부동산 이슈 파악 및 시장분석: 김 교수는 인터넷 메인 창 설정을 ‘부동산뉴스’로 설정하라고
했다. 그러면 인터넷을 클릭할 때마다 최신 부동산뉴스를 볼 수 있고, 뉴스 제목만 꾸준히 봐도 부동

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마법의 재건축 투자

산시장의 흐름을 알 수 있다고 했다. 그래서 박 과장은 인터넷 기본 페이지를 부동산뉴스로 설정했고,
이후 반강제적으로 최신 부동산뉴스를 보는 자신을 발견했다. 또 매일 수십 번씩 부동산뉴스를 접하면
서 현재 부동산시장에서 가장 민감한 이슈가 무엇인지를 자연스럽게 알 수 있었다. 부동산시장에서 핵
심 이슈는 불안정한 가격이었다. 강남을 중심으로 부동산가격이 지속적으로 상승했고, 정부는 아파트
공급을 늘리겠다고 발표했지만, 가격 안정을 이끌기에는 역부족이었다. 과감한 공급대책이 필요한 상
태에서 2018년 12월, 정부는 남양주ㆍ하남ㆍ계양ㆍ과천 등 3기 신도시 4곳을 발표했다.
박 과장은 정부의 정책 중 가장 핵심인 3기 신도시 개발에 관심을 집중했다. 3기 신도시 이슈에서 투
자 대상을 찾을 수 있으리라는 판단에서였다. 저녁 수업시간까지 기다릴 수 없었던 박 과장은 김 교수
의 연구실로 달려갔다. “교수님, 매일 부동산뉴스를 반강제적으로 보다 보니, 요즘 부동산의 핵심 키워
드를 도출할 수 있었습니다. 바로 ‘가격상승’ ‘공급’ ‘3기 신도시’입니다. 강남을 중심으로 부동산가격이
지속적으로 상승하니 정부는 가격 안정화를 위해 부동산 및 금융 규제 정책을 발표했습니다. 그런데
가격 안정화에 도움이 되기는커녕 오히려 가격상승을 부추기는 상황으로 보입니다.”
“이슈 도출을 잘했군요. 3기 신도시는 정부에서 추진하는 공급 대책 중 가장 핵심이 되는 정책입니다.
분명히 3기 신도시 이슈가 부동산시장에 미치는 영향은 클 겁니다. 재건축 투자 대상 아파트로 검토할
만한 단지가 있던가요?” 박 과장은 자신이 도출한 부동산이슈 키워드가 적절하다는 김 교수의 평가에
매우 기뻤다. 다만 표정으로 드러내지 않으려고 노력하며, 떨리는 목소리로 말을 이어나갔다.
2단계 - 투자 대상 프로젝트 선별: “네, 교수님. 남양주 아파트 2곳에 재건축 이슈가 있었습니다. 평내
진주아파트와 오남리 진주아파트입니다.” “평내 진주아파트와 오남리 진주아파트라…. 평내 진주아파트
는 재건축이 추진된 지 한참 지났는데, 아직도 착공을 안 했나요?” “아직 현장을 확인하지는 못했고,
기본 개요만 확인했습니다. 재건축 단계 중 조합원들에게 가장 중요한 합의 단계인 관리처분인가도 끝
났고, 현재 주민들이 이주 중입니다. 다만 조합원들이 조합을 불신하고 시공사의 법적 지위 및 사업조
건 갈등으로 각종 소송이 진행되면서 사업이 지연되고 있습니다. 교수님, 평내 진주아파트를 지금 시
기에 투자 검토하기에는 어떨까요? 너무 늦은 거죠?” “네, 그렇습니다. 지금 가격은 고점으로 보이며,
향후 상승의 가능성이 있다고 해도 그 폭이 크지는 않을 것입니다. 투자의 핵심은 ‘내 자본은 최소화하
고 레버리지를 극대화해서 수익률을 극대화하는 것’입니다. 그런데 평내 진주아파트 재건축에 지금 투
자한다면 초기 투자금만 많고 수익률은 그에 비해 높지 않을 수 있습니다. 따라서 투자 대상 프로젝트
에서 제외하는 것이 맞습니다. 반면 오남리 진주아파트는 안전진단 절차가 진행 중으로 현재 재건축
초기 단계입니다. 그렇기에 재건축 투자 대상 프로젝트로 충분히 검토할 만합니다.” “그럼 오남리 진주
아파트를 첫 번째 재건축 투자 대상 프로젝트로 정하고, 기본적인 자료를 수집하고 분석해보겠습니
다.”
3단계 - 정비계획 및 건축 기본계획 검토: 박 과장은 진주아파트 재건축의 정식 구역명칭이 오남1구역
임을 파악했다. 그러고는 남양주시에서 고시한 ‘2030년 남양주시 도시ㆍ주거환경정비기본계획’ 자료를
통해 오남1구역의 개발계획을 파악하고 언론 보도 자료를 참고해 교통개선계획 등을 확인했다. 이후
박 과장은 남양주시에서 발표한 기본계획 자료를 바탕으로 도시계획적인 부분과 기획설계적인 부분에
대해 김 교수에게 조언을 구하기로 했다. “교수님, 바쁘신데 시간을 내주셔서 감사합니다. 오남리 진주
아파트에 대한 기본계획 자료를 수집해서 검토했습니다. 저의 대략적인 검토로는 사업성이 충분할 것
으로 예상합니다. 그러나 도시계획적인 부분과 기획설계적인 부분은 전문적인 부분이라 교수님의 조언

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마법의 재건축 투자

을 구하고자 합니다.” “기본계획 자료를 봅시다.” 박 과장은 기본계획 자료를 김 교수에게 보여주었다.
박 과장에게 기본적인 설명을 들으며 한참을 검토하던 김 교수가 입을 열었다.
“오남리 진주아파트는 주거환경정비예정구역이고, 제2종일반주거지역이네요. 건폐율은 50% 이하이고,
기준용적률은 230% 이하, 상한용적률은 300% 이하이군요. 이 사업장은 정비예정구역으로 지정되어
있어 재건축 진행이 가능할 것으로 보이고, 구역 경계의 경우 정비계획 지정 시 지자체의 협의를 통해
변경 제안도 가능할 것 같네요. 공공시설 용지 제공에 따른 인센티브는 공식{[(1+0.3 α)/(1-α)] (당
해 용도지역에 적용되는 용적률)}에 따라 적용할 수 있습니다. 오남리 진주아파트의 재건축 상한용적
률을 300%까지 적용받으려면 2가지 방법이 있겠네요. 하나는 공공시설 용지 제공에 따른 용적률 인
센티브를 확보하는 것이고, 다른 하나는 임대주택 및 소형주택 건립에 따른 인센티브를 받는 것입니다.
높이와 관련해서는 남양주시에서 별도의 기준을 정해놓지는 않았네요. 높이 완화는 남양주시 도시계획
위원회 심의를 거쳐 상한용적률 범위 안에서 조정이 가능할 수 있습니다.” “교수님, 적용 가능한 용적
률 대비해서 재건축사업 추진 시 건축개요를 알고 싶습니다.” “재건축에 따른 건축개요는 검토의 시간
이 필요합니다. 일주일 정도 검토를 해볼 테니, 다음 주에 다시 협의하죠.” “네 교수님, 감사합니다.”
바쁜 직장인에게 일주일은 화살과도 같았다. 특히 박 과장에게는 눈 깜짝할 시간이었다. 박 과장은 다
시 김 교수의 연구실을 찾아갔다. “교수님, 기획설계를 통해 건축개요가 검토되었는지 궁금해서 찾아왔
습니다.” “저도 직접 할 수가 없어서 건축사 사무소에 건축개요 검토를 의뢰했어요. 마침 오늘 자료가
도착했습니다.” 김 교수는 3가지 건축개요안을 보여주며 말했다. “1안은 용적률 인센티브를 적용하지
않은 용적률 230% 건축개요이고, 2안은 기부채납을 많이 하되 임대주택은 짓지 않는 건축개요입니다.
3안은 기부채납을 줄이고 임대주택을 짓는 건축개요입니다. 각 기획설계안별로 장단점이 있습니다. 그
런데 2안 또는 3안으로 진행해야 할 것 같네요. 단순히 일반분양 물량으로만 계산하면 2안이 754세대,
3안이 601세대(총 분양물량 중 임대주택 480세대 제외)로 일반분양 물량은 2안이 많습니다.” “검토해
주신 도시계획적인 내용과 기획설계적인 내용을 감안해서 사업성을 분석해보겠습니다. 검토 결과가 나
오면 다시 조언을 구해도 될까요?” “그럼요.”
4단계 - 대지지분 가치평가 및 분양성 검토: 박 과장은 단지별 준공 연월과 세대수, 최고층/동, 기존용
적률, 공급면적을 분석했고, 이 중 가장 핵심인 대지지분을 비교했다. 중견 건설사인 호산건설이 총
10차에 걸쳐 단지별 200~300세대, 4개 동 전후 단지로 진주아파트를 건설했다. 이곳은 3기 신도시
발표 이후 평내 진주아파트와 더불어 관심을 받기 시작했고, 최근 남양주 재건축의 관심 단지로 부상
하고 있다. 진주아파트를 단지별로 구분해서 비교해보니 박 과장은 궁금한 것이 더 많아졌다.
“교수님, 단지별로 기본개요를 살펴보니 가장 눈에 띄는 것이 준공연월과 기존용적률입니다. 요즘 정
부가 재건축을 규제하면서 실제 준공된 지 40년이 넘은 서울의 아파트도 안전진단 평가가 C등급으로
판정되어서 재건축 추진이 중단되었다고 합니다. 이제 막 30년이 된 단지인데 재건축 추진이 가능할까
요?” “네, 안전진단 절차는 오남1구역 진주아파트 재건축사업추진의 첫 관문입니다. 이번에 안전진단
을 통과하면 재건축사업은 속도가 날 것이고, 안전진단을 통과하지 못한다면 시간은 더 소요될 것입니
다. 안전진단을 위한 노후불량 건축물의 기준은 준공된 지 20년 이상~30년 이하의 범위에서 시ㆍ도의
도시 및 주거환경정비 조례로 정하고 있습니다. 준공연도에 따라 차이가 있으나 일반적으로 서울은
1986년 이후에 준공된 공동주택은 30년이 기준이고, 경기도는 1988년 이후에 준공된 공동주택이 30
년 기준입니다.”

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마법의 재건축 투자

“교수님께서 기존용적률이 낮은 아파트가 재건축사업성이 높다고 했었는데, 진주3차의 기존용적률이
105%로 가장 낮으니 진주3차의 사업성이 가장 좋은 건가요?” “진주3차만 재건축을 진행한다면 그 말
이 맞을 겁니다. 하지만 재건축이 오남1구역으로, 진주아파트 전체를 대상으로 합니다. 따라서 단지별
기존용적률은 큰 의미가 없습니다. 평균적으로 기존용적률 대비 신축용적률을 기준으로 분석하는 것이
니까요.” “그럼 진주3차를 투자 대상으로 고집할 필요는 없겠네요.” “아닙니다. 대지지분을 살펴보면 진
주3차가 유사 평형에서 대지지분이 큰 편입니다. 대지지분이 크다는 말은 다시 말해 기존가치가 높다
는 것을 의미합니다.”
“네, 그렇군요. 그래서 재건축 투자 시 대지지분을 확인하라고 말씀하신 거군요! 그러고 보니 진주2차
가 유사 평형 중에서 대지지분이 가장 크네요. 진주3차는 두 번째고요.” “평당 가격이 동일하다고 가정
했을 때 투자 대상으로는 진주2차가 가장 좋습니다. 대지지분이 가장 큰 진주2차와 대지지분이 가장
작은 진주9차를 비교하면 대지지분이 5평이나 차이가 납니다. 평당 2천만 원으로 계산하면 기존가치
차이가 1억 원이나 나는 것이지요.”
“교수님, 이제 기존 아파트 현황을 비교해서 단지 내 어떤 아파트를 매수해야 할지 기준이 정해진 것
같습니다. 그럼 이제는 무엇을 해야 할까요?” “인터넷으로 기본 정보를 확보했다면, 이제는 임장활동을
해야지요.” “현장에 가서는 무엇을 중심으로 살펴보면 될까요?” “첫째는 입지분석을 통해 교통의 편리
성, 교육시설, 생활 편의시설 등의 위치를 파악해야 합니다. 둘째는 추진위원회 등 주민대표기구에서
재건축을 어떻게 추진하고 있는지 등 진행 상황을 파악해야 합니다. 셋째는 주변 부동산중개업소를 탐
문해서 오남1구역 재건축사업 추진과정과 외부에 알려진 진행 현황 및 이슈는 무엇이 있는지 등을 파
악해야 합니다. 현재 거래되는 시세를 파악하는 것은 당연하고요.”
5단계 - 임장활동을 통한 손익분석: 박 과장은 남양주 오남읍 오남리 진주아파트로 가서 상가 내에서
가장 먼저 보이는 A부동산으로 들어가 상담했다. 그런데 A부동산 사장은 무슨 이유에서인지 재건축
추진에 부정적인 편이었다. 물건도 없는 A부동산에 더 머무를 이유가 없었던 박 과장은 몇 걸음 안 되
는 거리에 있는 B부동산으로 들어갔다. B부동산 사장은 재건축의 필요성을 적극적으로 설명했다. 몇
가지 상담 후 박 과장이 물었다. “15평 아파트를 매수하려면 실투자금이 얼마나 필요할까요?”
“대부분 진주아파트 매수자들은 투자 개념이다 보니 직접 입주하는 분들보다는 전ㆍ월세를 원하죠. 전
세를 놓으면 15평 전세가 6천만 원 정도 합니다. 전세 6천만 원을 끼고 사면 3천만 원만 있으면 돼요.
월세로 하면 보증금 500만 원에 30만 원 정도이고요. 월세를 놓으면 500만 원 보증금을 받는다고 해
도 자기자본 8,500만 원이 있어야 하는데, 진주아파트에 특화된 6천만 원 대출상품이 있어요. 대출 이
자가 월 23만 원 정도니까 월세 30만 원 받으면 이자를 낼 수 있어요.”
박 과장은 속으로 쾌재를 불렀다. 3천만 원으로 투자할 수 있는 재건축 대상 아파트를 찾을 거라고는
생각지도 못했기 때문이다. 강의 시간에 김 교수가 강조한 ‘부동산 투자의 핵심은 레버리지 활용의 극
대화’란 말에 부합하는 최상의 투자 아이템이라는 생각이 들었다. “제가 15평 한 채 사고 싶은데, 2차
나 3차 아파트면 제일 좋고요. 물건이 있나요?” “네, 2차나 3차를 딱 집어서 물건을 찾기는 어렵고, 7
차 쪽에 매도를 생각하는 집주인은 있어요. 직장 때문에 갑자기 지방으로 이사를 가야 해서 전세를 내
놓을지 매매를 할지 고민하고 있죠.” 나와 있는 물건은 없고 고민 중인 물건이 하나 있다고 하니, 박
과장은 갑자기 애가 타기 시작했다. “그 물건 나오면 제가 살게요!”

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마법의 재건축 투자

B부동산을 나온 박 과장은 주변에 있는 몇몇 부동산을 더 방문했다. 하지만 특별히 다른 설명을 듣지
는 못했다. 매수 가능한 물건이 현재는 없다는 것만을 확인했을 뿐이었다. 박 과장은 단지별 대지지분
도표를 다시 한 번 확인했다. 매입 물건으로 가장 좋은 단지 1순위가 진주2차였고, 2순위가 진주3차였
다. 3순위까지 가정하면 진주4차가 그다음으로 대지지분이 컸다. 결국 그가 지금 해야 할 일은 진주2
차 물건이 나오기를 기다리며 추가적인 현장 정보를 파악하는 것이었다.
6단계 - 레버리지 극대화 및 최종 투자 결정: 오남1구역 매물이 나왔다는 전화는 오지 않았다. 마냥
기다리기만 하기에는 답답해 박 과장은 B부동산에 가서 현재 상황이 어떤지 확인해보기로 했다. 박 과
장은 교통 접근성을 확인해보고자 대중교통을 이용해 오남리 진주아파트에 가기로 하고, 네이버 길 찾
기를 해 보았더니 ‘사무실 바로 앞에서 진주아파트까지 한 번에 가는 직행버스가 있었다. 역삼동 포스
코타워 앞 버스정류장에서 2000번 직행버스를 타면 진주아파트 단지 입구까지 한 번에 갈 수 있었는
데, 네이버 길 찾기에서 예상하는 시간은 1시간 23분이었고, 버스비는 2,800원이었다. 순간 박 과장의
머릿속에 여러 생각이 스쳤다. ‘전세나 월세를 놓지 않고 직접 입주해도 출퇴근이 가능하다면, 전ㆍ월
세를 통해 발생하는 금융비용 중 매월 30만 원 정도는 저축할 수 있겠다’라는 생각이 들었다.
진주종합상가 내에 있는 B부동산의 문을 열고 들어섰다. “사장님, 오랜만에 왔습니다.” “아, 박 과장님.
오랜만이네요. 제가 연락을 못 드렸죠? 아직 마땅한 물건이 없어서요. 2억 원이 넘는 41평 물건은 있
는데…. 박 과장님이 원하는 물건은 아닌 것 같아서 전화 못 드렸어요.” “전ㆍ월세 상황은 어떤가요?
나온 물건이 있나요?” “전ㆍ월세도 비슷한 상황이에요. 다른 지역 대비해서 전셋값이 비교적 낮다 보
니 전세 물건이 나오기만 하면 바로 계약돼요. 박 과장님이 15평 아파트를 사서 전세로 내놓으면 금방
계약될 거예요. 월세는 지금 나온 게 하나 있는데, 진주8차 4층으로 15평이며, 보증금 500만 원, 월세
30만 원이에요.” B부동산 사장님은 진주아파트의 주변 개발계획을 지속해서 파악하고 있었다. 설명을
듣다 보니 박 과장은 계속 궁금해졌고, 이후에도 상당시간 질문과 대답이 이어졌다.
박 과장은 지금까지 파악한 내용을 머릿속으로 정리했다. ‘지금은 강남 접근성이 버스로 1시간 조금 더
걸리는 정도이다. 그런데 2022년 상반기에 개통되는 지하철 4호선 역을 통해 서울 접근성이 좋아지고,
중장기적으로는 획기적인 교통계획에 따라 오남리 진주아파트의 가치는 매우 극대화될 것이다. 게다가
투자자 관점에서 제일 중요한 부동산 투자의 레버리지 극대화 측면에서 오남리 진주아파트는 매수 금
액 9천만 원 중 6천만 원은 전세금으로 충당하니 실투입금은 3천만 원이다. 총액에서 30%의 투자금
으로 재건축에 투자할 수 있는 프로젝트를 찾는 것은 거의 불가능하다. 그리고 전고점이 1억 1천만 원
이었으니 지금 9천만 원은 비싼 게 아니다.’ 다시 한 번 상황을 머릿속으로 정리해본 박 과장은 진주
아파트 재건축에 꼭 투자해야겠다고 생각했다.
현장을 다녀온 지 일주일이 지난 어느 날, 박 과장의 휴대폰이 울렸다. B부동산 사장이었다. “박 과장
님, 물건이 나왔어요. 얼른 도장이랑 계약금 들고 오세요.” 박 과장은 부푼 마음을 안고 진주아파트로
갔다. “박 과장님, 한 가지 문제가 있어요.” “네? 무슨 문제요?” “박 과장님이 원했던 15평이 아닌데도
괜찮아요?” “사장님…. 큰 평형은 제가 자금 여건이 안 돼서 살 수가 없다고 말씀드렸잖아요.” “그렇
죠? 그런데 9천만 원에 매수할 수 있다면요? 급매물로 진주7차 21평이 9천만 원에 나왔어요. 급하게
이사 가야 하는 분이 급매로 9천만 원에 내놓았어요. 그런데 기존 소유자가 오랫동안 살았던 집이라
너무 노후화되어 싱크대부터 화장실, 보일러까지 고쳐야 해요. 그래야 전세나 월세로 내놓을 수 있어
요.” “수리비가 어느 정도 나올까요?” “한 500만 원 정도 예상돼요.” “아휴, 그 정도면 충분하죠. 결국

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마법의 재건축 투자

9,500만 원에 매수하는 건데, 21평은 시세가 1억 원은 넘을 거잖아요?” “네, 가장 비싼 시세는 1억
500만 원이에요. 5층짜리 아파트에도 로열층이라는 게 있는데, 3~4층이 로열층이에요. 이곳 21평 3층
시세가 1억 500만 원 정도 나가요. 이번 건은 5층이긴 한데, 급매물 중에서도 싸게 나온 것은 맞아
요.” “사장님, 계약금 입금 계좌 알려주세요. 지금 당장 입금할게요!”
7단계 - 자산가치 극대화 및 위험관리: 진주7차 5층 21평을 9천만 원에 계약한 박 과장은 계약금의
10%인 900만 원을 입금하지 않고 300만 원만 입금했다. 내부 수리를 조건으로 6천만 원에 전세를 내
놓으니 바로 계약이 되어서였다. 9천만 원 중 6천만 원은 전세금으로 대체가 되었고, 박 과장은 3천만
원만 부담하면 되었다. 그래서 3천만 원의 10%인 300만 원만 매도자에게 입금했다.
재건축 투자는 공급평형 단가가 아닌 대지지분 단가로 비교해서 저렴한 물건을 매수하는 것이라고 김
교수의 강의 시간에 배웠었다. 그래서 박 과장은 진주7차의 21평과 15평의 대지지분 가치를 비교해보
기로 했다. 확인해보니 진주7차 21평의 대지지분은 42.85㎡(12.96평)였고, 진주7차 15평의 대지지분
은 30.69㎡(9.28평)였다. 따라서 대지지분 가치로 분석하면 진주7차 15평은 평당 970만 원이고, 진주
7차 21평은 평당 694만 원 수준이다. 결국 평당 276만 원이나 저렴하게 매입한 것이다.
어느덧 해가 바뀌었다. 2021년 새해를 맞이한 박 과장은 오남리 진주아파트 소유자의 자격으로 네이버
부동산시세 사이트를 통해 최근 시세를 살펴보니, 진주아파트 15평형은 1억 5천만 원까지 올랐고, 박
과장이 매입한 진주7차 21평은 2억 원까지 거래가 되고 있었다. 투자금 3천만 원 기준으로 레버리지
효과를 극대화해 9천만 원에 매입한 후, 6개월 만에 매입가에서 1억 1천만 원 상승한 것이다. 박 과장
은 367%의 수익률을 올렸다. 그러나 박 과장은 367%의 수익률에도 크게 기뻐하지 않았다. 재건축 절
차가 진행될수록 가치가 더욱 상승할 것이라는 확신이 있었기 때문이다.
박 과장은 투자한 재건축의 물건을 어떻게 더 잘 관리할 수 있을지에 대해 알아보려고 김 교수를 찾아
갔다. “교수님의 강의를 수강한 후 제 인생의 첫 번째 재건축 투자는 성공적이었습니다. 3천만 원의 투
자로 이룬 367%라는 투자수익률이 성공적인 투자였음을 증명하고 있습니다. 하지만 투자가 끝이 아니
라고 배웠습니다. 매도해서 최종 수익을 창출하는 시점까지는 과정 관리를 잘해야 한다는 교수님의 말
씀을 명심하고 있습니다. 이제부터 어떻게 관리해야 수익률을 극대화할 수 있을까요?”
“우선 재건축사업은 법의 규정에 따른 절차사업이라는 것, 기억하시죠? 오남리 진주아파트는 재건축사
업 초기 단계인 안전진단 단계입니다. 안전진단이 통과된다는 가정 하에 그다음 절차를 계획하고, 예
상되는 리스크에 대해 대응방안을 미리 수립해야 합니다. 이렇게 리스크를 최소화하는 것이 관리를 통
한 수익률 극대화의 핵심입니다.” “말씀을 듣다 보니 강의 시간에 강조하신 내용이 기억납니다. 안전진
단을 통과하면 정비계획을 수립한 후 인허가청의 심의를 통해 정비구역을 지정받는다고 알고 있습니다.
이 정비구역 지정이 사업성을 결정하는 용적률과 건폐율, 층수 등을 결정하는 것이죠? 그럼 지금 단계
에서 가장 중요한 것은 정비계획 수립을 잘하도록 하는 것인가요?”
“아닙니다. 소유자 입장에서 정비계획 수립을 잘하도록 하는 방법은 없습니다. 정비계획 수립은 전문
가의 영역이라 도시계획업체가 진행하는 업무이지, 소유자들이 관여해서 수립되는 것이 아닙니다. 정
비구역이 지정되는 동안 소유자들이 해야 할 일이 있습니다. 먼저 정비구역 지정 신청을 하려면 2/3의
주민동의가 필요합니다. 이 동의서가 원활하게 징구되도록 소유자들이 모두 단합하여 신속하게 동의서

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마법의 재건축 투자

를 징구하고 인허가청에 제출해야 합니다. 그런데 소유자들이 단합하려면 사업을 주도적으로 추진하는
재건축 추진준비위원회가 투명하고 공정해야 하지요. 그래야 소유자들의 전폭적인 신뢰를 얻어서 사업
추진이 원활해집니다.”
“교수님 강의를 듣고 재건축 물건에 실제로 투자까지 하고 나니, 이제야 부동산 투자의 개념이 무엇인
지 조금이나마 알 것 같습니다. 또한 투자가 끝이 아니고, 투자 이후 관리를 어떻게 하느냐에 따라서
수익률을 높일 수도 있음을 알았습니다. 교수님 말씀에 따라 관점을 달리해서 세상을 바라보니, 지금
까지와는 다른 부분이 보이기 시작했습니다.”

부의 축적을 위한 도구, 부동산
부자가 되기 위한 생산수단, 금융ㆍ주식ㆍ부동산
부동산, 안정적인 투자상품: “우리가 알아야 할 ‘부의 축적 방법’은 크게 3가지입니다. 바로 금융ㆍ주식
ㆍ부동산입니다.” “그 많은 것들을 다 공부해야 하나요?” “이번 강의를 통해 부의 축적 방법을 대략적
으로 이해하고, 깊이 있는 내용은 차근차근 공부해가면 됩니다.” “교수님, 역시 저는 부동산 투자가 맞
는 것 같습니다. 실패하지 않는 부동산 투자에 대해서 알고 싶습니다.” “투자에 ‘실패하지 않는 투자’란
없습니다. 다만 실패를 최소화하고 성공적인 투자를 위해서 해당 분야를 학습하는 것이 필수이죠. 금
융과 주식보다는 부동산 투자 학습이 쉽습니다. 왜냐하면 부동산 투자 공부를 하지 않아도 본인이 살
고 있는 지역의 부동산 가치는 느낌으로도 알 수 있으니까요.”
“하지만 자기가 살던 지역에만 투자하는 것은 아니잖습니까? 주식도 자신이 다니는 회사에만 투자할
수 있는 게 아니듯이 말입니다.” “맞습니다. 그래서 모든 투자에는 관련 학습이 필수이죠. 이때 금융,
주식, 부동산 중에서 학습을 하기에는 부동산이 가장 적합합니다.” “교수님, 공부는 다 어렵고 힘듭니
다. 금융이나 주식 투자가 공부할 내용이 많고 분석할 내용이 너무 광범위하죠. ‘개미들은 성공적인 투
자를 하기가 쉽지 않다’라고 교수님께서 설명해주셨는데, 부동산마저 공부할 내용이 많다면 쉽지 않겠
다는 생각이 듭니다.” “네, 합리적인 의견입니다. 학습을 많이 해서 투자의 전문가가 된다면 무엇이 문
제이겠습니까. 핵심은 많은 학습과 분석을 할 수 없는 일반인들을 위한 현실적인 방법 제시이지요. 이
강의를 통해서 바로 그 부분을 살펴볼 것입니다.” “교수님, 그럼 금융이나 주식과 다르게 부동산 투자
는 쉽게 접근할 방법이 있다는 말인가요?” “네, 그렇습니다. 그럼 시작해봅시다.”
김 교수는 화이트보드에 투자를 ‘부동산, 동산’으로 구분하고, 부동산 이슈트리를 그린 다음 설명을 시
작했다. “부동산 관점에서 투자에는 부동산과 동산이 있습니다. 동산이란 토지에 정착되지 않은 재산을
말하고, 토지에 부착되어 있더라도 그 정착물이 아닌 재산, 즉 석재, 임시로 심어 놓은 상태의 수목,
임시적인 판잣집 등을 모두 동산이라고 정의합니다. 그럼 부동산은 무엇일까요? 움직여서 옮길 수 없
는 재산을 부동산이라고 합니다. 부동산을 간단하게 분류하면 토지와 건물로 나눌 수 있습니다. 우리
가 말하는 부동산 투자는 바로 토지와 건물에 투자하는 일입니다.”
김 교수는 본격적으로 부동산 투자를 설명하기 시작했다. “먼저 토지 투자부터 살펴봅시다. 사람들이
요즘 토지 투자에 관심이 높아지고 있습니다. 일반인들이 토지 투자에 관심을 가진 것은 정부의 다주
택자 규제강화가 원인이 되었다고 볼 수 있습니다. 공시가격 현실화율이 주택보다 낮아서 세금이 비교

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마법의 재건축 투자

적 적고, 취득세율도 주택에 비해 유리해서 토지 투자 관심에 영향을 미친 것으로 보입니다. 그러나
용도, 도로 상황, 개발계획 등을 종합적으로 판단해야 하고, 토지 투자의 대박을 꿈꾸며 임야나 논밭을
대지로 용도변경 하겠다고 매입했다가는 인허가가 진행되지 않아서 낭패를 보는 경우도 있습니다. 지
금도 문제가 되는 기획부동산들이 개발계획을 홍보하며 토지분할매매를 유도하는데, 이는 전형적인 사
기 수법이죠. 토지 투자는 사전에 인허가청의 허가 여부를 판단하기가 어렵고 개발계획 정보수집도 어
렵기 때문에 아직까지는 전문가의 영역이라고 생각합니다. 때문에 신중하게 접근해야 합니다.” “그렇다
면 부동산 투자는 건물 투자를 해야 하는 건가요?” “이제 건물 투자를 이야기해봅시다. 건물 투자는 일
반적으로 아파트, 주택, 상가, 오피스텔, 오피스 정도로 구분합니다. 이 5가지 중에서 여러분이 쉽게
접근할 수 있는 투자대상은 무엇입니까?” 수강생들은 웅성거렸다. 쉽게 접근할 수 있는 투자 대상으로
는 아파트를 가장 많이 꼽았고, 오피스가 가장 적었다.
가장 쉬운 부동산 투자, 아파트 재건축: “여러분들이 아파트를 가장 쉽게 접근할 수 있는 투자 대상이
라고 판단한 이유는 무엇인가요?” “주변에서 가장 흔히 보이는 건물이 아파트이고, 시세를 쉽게 파악
할 수 있어서 가격 비교가 쉽기 때문입니다.” “맞습니다. 투자 대상을 결정하려면 가치를 판단할 수 있
어야 합니다. 결국 가치가 높아질 것을 예상하고 싸게 매입하는 것이 투자의 핵심이지요. 한국부동산
원, 부동산114, KB부동산시세 등 포털사이트를 검색하면 아파트 시세를 파악하기가 매우 쉽습니다. 부
동산가격도 모르고 투자를 분석할 수는 없을 겁니다. 그래서 인터넷으로는 가격을 정확하게 알 수 없
는 주택인 상가, 오피스텔, 오피스 투자가 쉽지 않은 것이죠. 부동산 물건을 소개해주는 공인중개사나
부동산 투자 컨설턴트를 통해서만 투자가 가능할 것입니다. 결국 건물 투자 5가지 대상 중에서 가격을
정확하고 쉽게 파악할 수 있는 아파트가 일반인들이 접근하기 쉬운 부동산 투자입니다.”
“교수님, 반대로 생각해보면 일반인들의 접근이 어려운 대상에 투자해야 고수익을 얻을 수 있지 않나
요?” “그렇죠, 하지만 고수익을 얻을 수 있는 투자는 항상 고위험이 동반되므로 전문가의 영역이라고
하는 것입니다. 지금 우리가 알고 싶은 것은 일반인들이 쉽게 접근할 수 있는 투자가 무엇인지 학습하
는 것이고, 그중에서 부동산, 부동산 중에서도 건물 투자, 건물 투자 중에서도 아파트가 가장 쉽게 투
자분석이 가능하다는 설명을 하고 있는 것입니다.” “일반인도 쉽게 접근하는 부동산 투자라는 것은 반
대로 해석하면 수익률이 매우 낮다고 봐야 하는 것 아닌가요?”
“그렇죠. 누구나 다 아는 정보라면 정보의 가치가 낮고, 투자수익률이 높을 수가 없겠죠. 그래서 지금
은 일반화된 아파트 경매의 수익률이 낮은 것입니다. 주변 시세를 모두 알고 있으니 낙찰가와 시세가
거의 비슷한 경우가 많은 것입니다. 시세와 비슷한 금액으로 경매를 통해 낙찰을 받았다면, 수익률이
매우 낮을 수밖에 없습니다. 심지어 최근에는 치열한 경쟁 끝에 수요자가 시세나 감정가보다 더 비싼
값으로 아파트를 낙찰 받는 사례도 나오고 있습니다.” “부동산 투자 중 아파트 투자가 가장 쉽게 접근
할 수 있지만, 투자 수익률이 낮다면 투자의 의미가 없는 것 아닌가요?”
“네, 맞습니다. 아파트 투자는 투자수익률이 높지 않습니다. 오히려 잘못 투자하면 손해를 볼 수도 있
지요. 그래서 아무 아파트나 투자하는 것이 아닙니다. 용도, 도로 상황, 개발계획을 알 수 있는 아파트
에 투자해야 합니다. 용도와 도로 상황은 인터넷 포털사이트에서 쉽게 파악할 수 있습니다. 따라서 개
발계획을 알 수 있으면 투자의 가치를 분석할 수 있습니다. 여기서 말하는 개발계획은 무엇을 말하는
걸까요?” “아파트 재건축입니다.” “맞습니다. 아파트의 개발계획이란 바로 노후화된 아파트를 재건축하
는 계획을 말합니다. 시ㆍ도별 조례에 따라 안전진단 D등급 이하로 분류되는 아파트는 재건축을 할 수

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마법의 재건축 투자

있습니다. 그래서 여러분은 안전진단 통과가 가능한 노후ㆍ불량한 아파트를 분석해 투자 여부를 판단
할 수 있는 것입니다.” “재건축에 투자하려면 안전진단 통과가 가능한지 아닌지를 공부해야 하나요?”
“안전진단 통과 여부를 여러분이 판단할 수는 없습니다. 안전진단 통과 여부는 시설안전공단과 한국건
설기술연구원 등 공공기관의 최종 적정성 검사를 통과해야 알 수 있으니까요. 다만 시ㆍ도 조례에서
정한 안전진단 검사 기준연도를 참고해 안전진단 통과의 가능성을 추정해서 투자하는 것입니다. 우리
가 학습해야 할 부분은 재건축의 기본적인 절차와 분석 방법, 투자 적정 시기입니다.” “재건축에 관한
공부가 어렵지는 않을까요?” “어렵지 않습니다. 여러분은 기본적인 절차와 개략적인 사업성 분석 방법,
그리고 적정한 투자시기를 학습하면 됩니다. 그러면 실제 투자가 가능하지요.”
부동산 투자 중 재건축 대상 아파트의 투자에 필요한 학습이 어렵지 않다는 김 교수의 설명에 박 과장
은 마음이 놓였다. “쉬운 투자 방법은 없습니다. 다만 일반인의 관점에서 가장 접근이 쉬운 투자 방향
은 금융과 주식보다는 부동산 투자이고, 그중에서 전문성이 필요한 토지 투자보다는 건물 투자이며,
건물 투자 중에서는 아파트, 아파트 투자에서는 재건축 대상 아파트에 투자하는 것이 초보자도 실패하
지 않는 부동산 투자 방법입니다.”

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마법의 재건축 투자